Được chuyên gia kiểm duyệt
Bài viết này đã được đội ngũ chuyên gia của chúng tôi trong lĩnh vực định cư quốc tế xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo tính chính xác và chất lượng thông tin. Tìm hiểu thêm về Các tiêu chuẩn nội dung bài viết của VICTORY.
Đầu tư bất động sản ở Bồ Đào Nha mang lại nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư quốc tế, từ tiềm năng tăng giá đến sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, việc hiểu rõ các loại thuế bất động sản là vô cùng quan trọng để đảm bảo hiệu quả tài chính và tránh các chi phí không mong muốn.
Trong bài viết này, Victory sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các loại thuế như thuế chuyển nhượng bất động sản (IMT), thuế tem, thuế tài sản hàng năm (IMI), thuế lợi nhuận khi bán bất động sản và thuế bổ sung.
Thuế chuyển nhượng bất động sản (IMT)
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) là thuế áp dụng khi mua bán bất động sản tại Bồ Đào Nha. IMT là thuế được tính dựa trên giá trị giao dịch hoặc giá trị thị trường của bất động sản, tùy theo mức nào cao hơn. IMT áp dụng cho cả các giao dịch mua bất động sản như nhà ở, bất động sản thương mại hoặc đất.
IMT là một loại thuế được áp dụng khi chuyển nhượng bất động sản tại lãnh thổ Bồ Đào Nha. Mức thuế được xác định dựa trên loại hình bất động sản và giá trị tài sản.
Mức thuế suất IMT theo loại bất động sản:
- Bất động sản nông thôn: 5%.
- Bất động sản đô thị (cho mục đích dân cư): 7,5%
- Bất động sản đô thị (ngoại trừ nhà ở) và các hình thức mua bán khác: 6.5%.
- Bất động sản mua bởi người cư trú ở các vùng lãnh thổ có chế độ thuế ưu đãi (trừ cá nhân): 10%.
Thuế suất IMT cho nhà ở chính:
| Giá trị tài sản | Thuế suất cận biên | Thuế suất trung bình |
| < 101.917 EUR | Miễn thuế (0%) | Miễn thuế (0%) |
| 101.917 – 139.412 EUR | 2% | 0,5379% |
| 139.412 – 190.086 EUR | 5% | 17,274% |
| 190.086 – 316.772 EUR | 7% | 38,361% |
| 316.772 – 633.453 EUR | 8% | |
| 633.453 – 1.102.920 EUR | Thuế suất cố định là 6% | |
| > 1.102.920 EUR | Thuế suất cố định là 7.5% |
Thuế suất IMT cho nhà ở không phải nhà ở chính:
| Giá trị tài sản | Thuế suất cận biên | Thuế suất trung bình |
| < 101.917 EUR | 1% | 1% |
| 101.917 – 139.412 EUR | 2% | 12,689% |
| 139.412 – 190.086 EUR | 5% | 22,636% |
| 190.086 – 316.772 EUR | 7% | 41,578% |
| 316.772 – 633.453 EUR | 8% | |
| > 633.453 EUR | Thuế suất cố định là 7.5% | |
| > 1.102.920 EUR | Thuế suất cố định là 7.5% |
Miễn thuế và giảm thuế:
Một số giao dịch mua bất động sản có thể được miễn hoặc giảm thuế IMT, bao gồm:
- Mua bất động sản bởi các công ty kinh doanh bất động sản để bán lại.
- Bất động sản đã qua quá trình tái tạo đô thị.
- Các giao dịch mua liên quan đến tái cấu trúc kinh doanh hoặc thỏa thuận hợp tác.
- Mua các tòa nhà được phân loại là di sản quốc gia, công cộng, hoặc có ý nghĩa cấp thành phố.
- Mua đất xây dựng nhà ở hoặc các đơn vị được phân bổ vào chương trình Hỗ trợ thuê (PAA).
Thuế tài sản hàng năm (IMI)
Thuế Tài Sản Hàng Năm (IMI) là một khoản thuế đánh vào giá trị đăng ký thuế của bất động sản, được áp dụng cho cả bất động sản đô thị và nông thôn tại Bồ Đào Nha. Thuế này phải được trả bởi chủ sở hữu, người hưởng dụng tài sản hoặc người có quyền sử dụng bất động sản tính đến ngày 31 tháng 12 của năm liên quan.
Mức thuế IMI
| Loại bất động sản | Thuế suất |
| Bất động sản đô thị | 0,3 – 0,45% (tùy thuộc vào từng khu vực và địa phương) |
| Bất động sản nông thôn | 0,8% |
| Bất động sản thuộc sở hữu của cư | 7,5% |
| dân tại các thiên đường thuế (trừ cá nhân) |
Miễn thuế IMI
Một số loại bất động sản có thể được miễn thuế IMI trong những điều kiện cụ thể như:
- Bất động sản nông thôn trong các khu vực rừng hoặc đất canh tác có kế hoạch quản lý rừng.
- Bất động sản đủ điều kiện đầu tư theo Tax Regime for Investment Support (RFAI).
- Bất động sản đô thị được xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo có giá trị đăng ký thuế dưới 125.000 EUR và thuộc sở hữu của các hộ gia đình có thu nhập gộp không quá 153.300 EUR.
- Các cửa hàng có lịch sử lâu đời và các tài sản được sử dụng cho các mục đích nhà ở trong chương trình Hỗ trợ Thuê (PAA).
Giảm thuế IMI
- Giảm thuế cho bất động sản là nơi ở chính của các cá nhân có người phụ thuộc.
- Giảm thuế cho bất động sản đô thị dùng để sản xuất năng lượng từ các nguồn tái tạo.
- Giảm thuế cho bất động sản có hiệu quả năng lượng cao.
Thuế suất tăng
- Bất động sản hoặc căn hộ bị bỏ trống hơn 1 năm và đất xây dựng cho mục đích nhà ở nếu nằm trong khu vực áp lực đô thị.
- Các tòa nhà bị bỏ hoang hoặc trong tình trạng hư hỏng do nguyên nhân không phải thiên tai.
Thanh toán:
- Nếu tổng số thuế dưới 100 EUR: Thanh toán 1 lần vào tháng 5.
- Nếu số tiền từ 100 – 500 EUR: Thanh toán làm 2 đợt vào tháng 5 và tháng 11.
- Nếu số tiền trên 500 EUR: Thanh toán làm 3 đợt vào tháng 5, tháng 8 và tháng 11.
Thuế lợi nhuận khi bán bất động sản (Capital Gains Tax)
Bồ Đào Nha có áp dụng thuế lợi nhuận khi bán bất động sản (Capital Gains Tax) cho các giao dịch mua bán bất động sản.
- Đối với cư dân Bồ Đào Nha: Chỉ 50% lợi nhuận từ việc bán bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân (IRS) theo thang thuế lũy tiến, dao động từ 13,25 – 48%, tùy thuộc vào thu nhập cá nhân tổng cộng trong năm.
- Đối với người không cư trú: Thuế lợi nhuận khi bán bất động sản áp dụng là 28% trên toàn bộ số lợi nhuận thu được từ giao dịch.
Miễn thuế:
- Miễn thuế cho các giao dịch bán bất động sản nếu bất động sản được mua trước ngày 1/1/1989.
- Nếu số tiền thu được từ việc bán bất động sản được tái đầu tư vào mua nhà ở chính trong vòng 36 tháng, người bán có thể được miễn thuế.
Thuế bổ sung đối với bất động sản (AIMI)
Thuế bổ sung đối với bất động sản (AIMI) là một loại thuế đánh vào giá trị tổng của tất cả các bất động sản đô thị được báo cáo vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. AIMI áp dụng cho các tài sản không được miễn thuế IMI và chủ sở hữu là cá nhân, tổ chức hoặc các cấu trúc không có tư cách pháp nhân.
Phạm vi áp dụng
- Bất động sản đô thị nằm trong lãnh thổ Bồ Đào Nha (trừ các bất động sản sử dụng cho thương mại, công nghiệp hoặc dịch vụ).
- Áp dụng cho cả cá nhân và tổ chức sở hữu, hưởng dụng hoặc có quyền sử dụng đối với bất động sản.
Các khoản khấu trừ
- Cá nhân và thừa kế chưa chia: Được khấu trừ 600.000 EUR vào cơ sở tính thuế, trừ các tòa nhà đô thị đã bỏ trống hơn 1 năm, các tòa nhà đổ nát và các tòa nhà đô thị bị bỏ trống một phần.
- Người nộp thuế đã kết hôn hoặc sống chung không kết hôn và chọn nộp tờ khai thuế chung: Được khấu trừ 1.200.000 EUR vào tổng giá trị đăng ký thuế (TRV) của tất cả các bất động sản đô thị liên quan.
Mức thuế AIMI
| Người nộp thuế | Mức thuế suất |
| Cá nhân và thừa kế chưa phân chia | 0,7% |
| Công ty | 0,4% |
| Bất động sản ở các thiên đường thuế | 7,5% |
Ngoài ra, đối với cá nhân:
- Mức thuế cận biên 1% áp dụng cho giá trị vượt quá 1.000.000 EUR nhưng không quá 2.000.000 EUR.
- Mức thuế cận biên 1,5% cho giá trị vượt quá 2.000.000 EUR.
Đánh giá và thanh toán
- Đánh giá: Cơ quan Thuế Bồ Đào Nha sẽ thực hiện đánh giá vào tháng 6 mỗi năm.
- Thanh toán: Thuế phải được thanh toán vào tháng 9 hàng năm.
Khấu trừ thuế
Đối với các hoạt động cho thuê, chủ sở hữu có thể chọn khấu trừ thuế AIMI trong tờ khai thuế PIT hoặc CIT dựa trên thu nhập từ bất động sản.
Kết luận
Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các loại thuế bất động sản ở Bồ Đào Nha, bao gồm thuế chuyển nhượng (IMT), thuế tài sản hàng năm (IMI), thuế tem, thuế lợi nhuận khi bán bất động sản (Capital Gains Tax) và thuế bổ sung. Việc nắm vững các quy định về thuế là vô cùng quan trọng để đảm bảo đầu tư bất động sản hiệu quả và tuân thủ pháp luật. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào hoặc cần tư vấn, đừng ngần ngại liên hệ với các chuyên gia tại Victory để được hỗ trợ tốt nhất.
