[Bản tin EU] Hy Lạp đề xuất tăng thuế mua nhà từ 3% lên 15% với người ngoài EU

Hy Lạp vừa công bố kế hoạch tăng thuế chuyển nhượng bất động sản nhà ở từ 3% lên 15% đối với một số người mua từ các quốc gia ngoài Liên minh châu Âu (EU). Đề xuất được Thủ tướng Kyriakos Mitsotakis công bố tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90 vào tháng 9/2026, như một phần trong các biện pháp nhằm giảm áp lực lên thị trường nhà ở.

Nếu được triển khai, mức thuế cơ bản sẽ tăng gấp 5 lần, có thể làm tăng đáng kể tổng chi phí mua nhà của nhà đầu tư ngoài EU, bao gồm những trường hợp mua bất động sản để tham gia Golden Visa Hy Lạp (Thị thực Vàng Hy Lạp). Tuy nhiên, mức thuế 15% chưa áp dụng ở thời điểm hiện tại và phạm vi ảnh hưởng đối với một số diện đầu tư Golden Visa vẫn cần chờ quy định cuối cùng.

Mốc 01/07/2027 hiện được đề cập là thời điểm dự kiến áp dụng. Nhà đầu tư cần tiếp tục theo dõi văn bản chính thức để xác định đối tượng chịu thuế, trường hợp miễn, quy định chuyển tiếp và cách áp dụng đối với từng loại bất động sản.

Hy Lạp đề xuất tăng thuế chuyển nhượng nhà ở từ 3% lên 15%

Hy Lạp đề xuất tăng thuế chuyển nhượng bất động sản nhà ở từ 3% lên 15% đối với một số cá nhân mua nhà đến từ các quốc gia ngoài Liên minh châu Âu (EU), tương đương mức thuế cơ bản tăng gấp 5 lần. Biện pháp được Thủ tướng Kyriakos Mitsotakis công bố tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90 vào tháng 9/2026, trong khuôn khổ chính sách nhà ở mới của chính phủ.

Theo phương án được công bố, thay đổi tập trung vào bất động sản nhà ở, thay vì áp dụng chung cho mọi giao dịch bất động sản của người nước ngoài. Một số tài sản như bất động sản thương mại, đất và bất động sản không phục vụ mục đích nhà ở hiện được dự kiến nằm ngoài phạm vi mức thuế 15%.

Ngoài mức thuế cơ bản, hiện còn có phụ thu địa phương bằng 3% số thuế chuyển nhượng, khiến mức thuế thực tế tương đương khoảng 3,09% giá trị chịu thuế. Nếu thuế cơ bản tăng lên 15% và cơ chế phụ thu này được giữ nguyên, tổng mức thuế có thể tương đương khoảng 15,45%.

Tuy nhiên, mức 15% chưa phải mức thuế đang áp dụng hiện nay. Các chi tiết cuối cùng về đối tượng, trường hợp miễn, giao dịch chuyển tiếp và cách áp dụng với từng loại bất động sản vẫn cần chờ khung pháp lý chính thức.

Xem thêm: Kinh tế Hy Lạp 2026: Hy Lạp giàu thứ mấy thế giới?

Ai có thể bị ảnh hưởng bởi mức thuế 15%?

Theo phạm vi được công bố hiện nay, mức thuế chuyển nhượng 15% dự kiến chủ yếu áp dụng với cá nhân là công dân ngoài EU/EEA mua bất động sản nhà ở tại Hy Lạp. Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư Việt Nam mua nhà tại Hy Lạp có thể thuộc nhóm chịu ảnh hưởng nếu chính sách được ban hành theo phạm vi hiện được đề xuất.

Các nhóm và giao dịch đáng chú ý gồm:

• Cá nhân ngoài EU/EEA mua nhà ở: đây là nhóm chính được nhắm tới trong đề xuất.
• Nhà đầu tư Golden Visa mua bất động sản nhà ở: có thể chịu mức thuế cao hơn nếu giao dịch thuộc phạm vi áp dụng.
• Một số người ngoài EU có tình trạng cư trú dài hạn: được dự kiến nằm ngoài mức thuế mới nếu đáp ứng điều kiện miễn.

Đáng chú ý, đề xuất hiện tập trung vào cá nhân mua nhà, không phải một mức thuế 15% áp dụng chung cho tất cả người nước ngoài hoặc mọi loại bất động sản tại Hy Lạp. Phạm vi cuối cùng, các trường hợp miễn và cách xác định tình trạng của người mua vẫn cần chờ quy định chính thức.

Chi phí mua nhà tại Hy Lạp có thể tăng bao nhiêu?

Nếu thuế chuyển nhượng cơ bản tăng từ 3% lên 15%, người mua thuộc diện áp dụng có thể phải trả khoản thuế cao gấp 5 lần hiện nay. Chẳng hạn, với bất động sản trị giá €400.000, riêng thuế chuyển nhượng cơ bản có thể tăng từ €12.000 lên €60.000, chênh lệch €48.000.

Ngoài thuế cơ bản, Hy Lạp hiện áp dụng phụ thu địa phương bằng 3% trên chính số thuế chuyển nhượng. Vì vậy, mức thuế thực tế hiện tương đương khoảng 3,09% giá trị chịu thuế. Nếu thuế cơ bản tăng lên 15% và cơ chế phụ thu này vẫn được giữ nguyên, tổng mức thuế có thể tương đương khoảng 15,45%.

Theo cách tính này, một bất động sản trị giá €800.000 có thể phát sinh khoảng €123.600 tiền thuế, so với khoảng €24.720 hiện nay, tức tăng thêm €98.880.

Các con số trên chỉ minh họa thuế chuyển nhượng và phụ thu liên quan, chưa phải toàn bộ chi phí mua nhà tại Hy Lạp. Nhà đầu tư còn có thể phát sinh phí công chứng, pháp lý, đăng ký bất động sản và các chi phí giao dịch khác.

Đề xuất tăng thuế ảnh hưởng thế nào đến Golden Visa Hy Lạp?

Nếu mức thuế chuyển nhượng 15% được áp dụng, nhà đầu tư ngoài EU mua bất động sản nhà ở để tham gia Golden Visa Hy Lạp có thể phải chuẩn bị tổng vốn cao hơn đáng kể. Tuy nhiên, đề xuất này không làm tăng ngưỡng đầu tư Golden Visa, mà làm tăng chi phí thuế phát sinh khi mua bất động sản thuộc phạm vi áp dụng.

Tác động sẽ phụ thuộc vào từng hình thức đầu tư:

• Ngưỡng €800.000 và €400.000: Nếu nhà đầu tư mua bất động sản nhà ở thuộc phạm vi chịu thuế, mức thuế chuyển nhượng cao hơn có thể làm tổng chi phí đầu tư tăng mạnh. Ví dụ, với bất động sản €800.000, riêng thuế cơ bản theo mức 15% có thể lên tới €120.000, thay vì €24.000 theo mức 3%.
• Ngưỡng đặc biệt €250.000: Diện này bao gồm một số bất động sản chuyển đổi từ mục đích thương mại sang nhà ở và công trình thuộc diện bảo tồn đáp ứng điều kiện. Cách áp dụng mức thuế mới đối với các trường hợp này vẫn cần được làm rõ.
• Bất động sản thương mại, đất và tài sản không phải nhà ở: Theo phạm vi được công bố hiện nay, các loại tài sản này dự kiến nằm ngoài mức thuế 15%. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa tất cả đều đủ điều kiện cho Golden Visa.

Điểm quan trọng là thuế chuyển nhượng và ngưỡng đầu tư Golden Visa là hai khoản hoàn toàn khác nhau. Chẳng hạn, mức đầu tư €400.000 không trở thành €460.000; €400.000 vẫn là giá trị đầu tư, còn €60.000 là khoản thuế cơ bản 15% minh họa nếu giao dịch thuộc diện áp dụng.

Vì vậy, nếu đề xuất trở thành quy định chính thức, nhà đầu tư Golden Visa cần tính tổng vốn thực tế thay vì chỉ nhìn vào ngưỡng €250.000, €400.000 hoặc €800.000. Đặc biệt với diện €250.000 liên quan đến chuyển đổi công năng, cần chờ quy định cuối cùng trước khi xác định chính xác mức thuế áp dụng.

Xem thêm: Golden Visa là gì? Top 9 chương trình Golden Visa 2026

Vì sao Hy Lạp muốn tăng thuế với người mua ngoài EU?

Hy Lạp đề xuất tăng thuế chuyển nhượng nhà ở với người mua ngoài EU nhằm hạn chế áp lực từ nhu cầu mua bất động sản nước ngoài lên giá nhà và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân địa phương. Đây là một phần trong gói chính sách nhà ở rộng hơn của Chính phủ Hy Lạp, thay vì biện pháp nhằm hạn chế toàn bộ hoạt động đầu tư bất động sản nước ngoài.

Theo định hướng được công bố, chính sách tập trung vào bất động sản nhà ở vì nhu cầu mua từ nước ngoài có thể làm tăng cạnh tranh đối với nguồn cung nhà ở tại một số khu vực. Chính phủ cũng đề cập những lo ngại tại các cộng đồng địa phương, đặc biệt ở khu vực biên giới, trước hoạt động mua bất động sản quy mô lớn của người ngoài EU.

Điều này giải thích vì sao mức thuế 15% được đề xuất theo hướng có mục tiêu:

• Tăng chi phí mua nhà ở đối với một số cá nhân ngoài EU.
• Giảm áp lực lên nguồn cung và giá nhà dành cho cư dân địa phương.
• Không áp dụng chung cho toàn bộ bất động sản: bất động sản thương mại, đất và các tài sản không phải nhà ở hiện được dự kiến nằm ngoài phạm vi mức thuế mới.

Như vậy, Hy Lạp không công bố việc đóng cửa thị trường bất động sản với nhà đầu tư ngoài EU. Thay vào đó, đề xuất sử dụng thuế để kiểm soát thêm nhu cầu đối với phân khúc nhà ở – cũng là lý do nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp cần đặc biệt theo dõi loại bất động sản và phạm vi áp dụng trong quy định cuối cùng.

Nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp bị tác động như thế nào?

Nếu mức thuế chuyển nhượng 15% được áp dụng, tác động lớn nhất với nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp là tổng chi phí mua bất động sản có thể tăng đáng kể, đặc biệt với các giao dịch nhà ở thuộc phạm vi chịu thuế. Thay đổi này không trực tiếp nâng ngưỡng đầu tư Golden Visa, nhưng có thể làm số vốn thực tế nhà đầu tư cần chuẩn bị cao hơn.

Những tác động chính gồm:

• Chi phí thuế tăng mạnh: với bất động sản €400.000, thuế cơ bản có thể tăng từ €12.000 lên €60.000; với bất động sản €800.000, từ €24.000 lên €120.000 nếu mức 15% được áp dụng.
• Tổng ngân sách đầu tư tăng: ngoài giá trị bất động sản, nhà đầu tư còn phải tính thuế chuyển nhượng, phí pháp lý, công chứng, đăng ký và các chi phí liên quan khác.
• Loại bất động sản trở nên quan trọng hơn: đề xuất hiện tập trung vào nhà ở, trong khi bất động sản thương mại, đất và một số tài sản không phải nhà ở được dự kiến nằm ngoài phạm vi mức thuế 15%.
• Diện €250.000 cần đặc biệt theo dõi: cách tính thuế đối với bất động sản chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở hoặc một số dự án đặc biệt vẫn chưa được xác định rõ.
• Thời điểm hoàn tất giao dịch có thể ảnh hưởng đến chi phí: nhà đầu tư đang thực hiện giao dịch gần mốc dự kiến 01/07/2027 cần chờ quy định chuyển tiếp để biết mức thuế nào sẽ được áp dụng.

Điểm quan trọng là Golden Visa Hy Lạp hiện không bị công bố đóng cửa và đề xuất này cũng không đồng nghĩa ngưỡng đầu tư €250.000, €400.000 hoặc €800.000 được nâng lên. Thay đổi nằm ở chi phí thuế khi mua bất động sản, vì vậy nhà đầu tư cần tính tổng vốn thực tế và chờ quy định cuối cùng trước khi quyết định dựa trên mức thuế 15% hoặc mốc 01/07/2027.

Xem thêm: Chi phí định cư Hy Lạp cần bao nhiêu tiền? Các khoản chi phí

Nhà đầu tư đang chuẩn bị hồ sơ nên làm gì lúc này?

Nhà đầu tư đang chuẩn bị Golden Visa Hy Lạp chưa cần thay đổi kế hoạch chỉ dựa trên đề xuất tăng thuế, nhưng nên rà soát lại loại bất động sản, tổng ngân sách và tiến độ giao dịch trước mốc dự kiến 01/07/2027. Quan trọng nhất là không mặc định mức thuế 3% sẽ được giữ nếu giao dịch đã bắt đầu nhưng chưa hoàn tất trước khi quy định mới có hiệu lực.

Ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư nên:

• Xác định loại bất động sản dự kiến mua: nhà ở, bất động sản thương mại, đất hay bất động sản chuyển đổi công năng có thể chịu cách áp dụng thuế khác nhau.
• Tính lại tổng ngân sách: nên chuẩn bị cả kịch bản thuế hiện hành và kịch bản mức thuế 15% để đánh giá chính xác tổng vốn cần thiết.
• Kiểm tra tiến độ giao dịch: với kế hoạch hoàn tất gần ngày 01/07/2027, cần đặc biệt theo dõi quy định chuyển tiếp dành cho hợp đồng sơ bộ và giao dịch đang thực hiện.
• Thận trọng với diện Golden Visa €250.000: cách áp dụng thuế đối với bất động sản chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở và một số diện đặc biệt vẫn cần được làm rõ trong quy định cuối cùng.
• Theo dõi văn bản chính thức: phạm vi đối tượng, trường hợp miễn, ngày hiệu lực và cách xử lý từng loại bất động sản vẫn có thể được điều chỉnh khi quy định cuối cùng được ban hành.

Vì vậy, nhà đầu tư không nên quyết định mua gấp chỉ để “kịp thuế 3%” dựa trên thông báo hiện tại. Với hồ sơ Golden Visa đang triển khai, nên đánh giá đồng thời giá trị đầu tư, loại bất động sản, thời điểm hoàn tất giao dịch và kịch bản thuế mới trước khi đưa ra quyết định tài chính.

Nếu đang chuẩn bị Golden Visa Hy Lạp, điều quan trọng lúc này không phải vội vàng mua bất động sản vì lo thuế tăng, mà là xác định hồ sơ và phương án đầu tư của mình có thực sự nằm trong phạm vi bị ảnh hưởng hay không.

VICTORY hỗ trợ nhà đầu tư rà soát phương án bất động sản, tổng chi phí dự kiến và tiến độ hồ sơ, từ đó đánh giá tác động của đề xuất thuế mới trước khi đưa ra quyết định tài chính.

ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ GOLDEN VISA HY LẠP

Kết luận

Đề xuất tăng thuế chuyển nhượng nhà ở từ 3% lên 15% có thể làm tăng đáng kể tổng chi phí của nhà đầu tư ngoài EU mua bất động sản tại Hy Lạp, trong đó có người tham gia Golden Visa. Tuy nhiên, mức 15% chưa phải mức thuế đang áp dụng, và những vấn đề quan trọng như phạm vi miễn trừ, giao dịch chuyển tiếp hay cách áp dụng với diện €250.000 vẫn cần chờ quy định cuối cùng.

Vì vậy, thay vì vội vàng thay đổi kế hoạch vì lo chi phí tăng, nhà đầu tư nên xác định phương án bất động sản của mình có thuộc diện chịu thuế hay không, tổng vốn cần chuẩn bị và tiến độ giao dịch phù hợp.

Nếu đang cân nhắc hoặc đã chuẩn bị hồ sơ Golden Visa Hy Lạp, VICTORY hỗ trợ rà soát phương án đầu tư, dự toán tổng chi phí và đánh giá tác động của thay đổi chính sách đối với kế hoạch của gia đình.

Theo dõi mục Tin tức trên website VICTORY để cập nhật các thay đổi mới nhất về Golden Visa và chính sách đầu tư định cư, hoặc đăng ký Bản tin VICTORY để nhận các cập nhật quan trọng qua email.

Xem thêm các tin tức định cư mới nhất:

• Síp sắp gia nhập Schengen? Cập nhật mới nhất 2026
• EU siết Golden Passport Caribbean: 5 quốc gia có thể mất miễn visa Schengen