Được chuyên gia kiểm duyệt
Bài viết này đã được đội ngũ chuyên gia của chúng tôi trong lĩnh vực định cư quốc tế xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo tính chính xác và chất lượng thông tin. Tìm hiểu thêm về Các tiêu chuẩn nội dung bài viết của VICTORY.
Chi phí định cư Hy Lạp năm 2026 theo diện Golden Visa bắt đầu từ 250.000 EUR đối với bất động sản đặc biệt đủ điều kiện, hoặc 400.000-800.000 EUR đối với bất động sản thuộc các ngưỡng đầu tư phổ thông. Tuy nhiên, đây chỉ là mức vốn đầu tư tối thiểu, chưa bao gồm thuế chuyển nhượng, phí pháp lý, lệ phí cư trú và chi phí duy trì tài sản.
Vậy tổng chi phí định cư Hy Lạp thực tế cần bao nhiêu tiền? Ngân sách phụ thuộc vào loại bất động sản, khu vực đầu tư, số thành viên gia đình và các khoản phí phát sinh trong quá trình mua, sở hữu tài sản.
Bài viết cập nhật các mức đầu tư Golden Visa, thuế, lệ phí và chi phí duy trì năm 2026 theo nguồn chính thức của Hy Lạp, kèm bảng dự toán giúp nhà đầu tư xác định số tiền cần chuẩn bị trước khi quyết định.
- Tổng ngân sách ban đầu: Khoảng 270.000-855.000 EUR tùy mức đầu tư bất động sản, bao gồm vốn mua tài sản và các khoản thuế, phí dự phòng theo kịch bản minh họa.
- 3 mức đầu tư chính: 250.000 EUR dành cho một số bất động sản đặc biệt đủ điều kiện; 400.000 EUR và 800.000 EUR áp dụng theo khu vực.
- Thuế mua bất động sản: Thông thường tương đương 3,09% giá trị tính thuế. Một số giao dịch có quy định riêng về VAT.
- Phí Golden Visa: Nhà đầu tư chính đóng 2.000 EUR lệ phí cư trú và 16 EUR phí in thẻ. Người phụ thuộc có mức phí riêng.
- Chi phí duy trì 5 năm: Cần tính thêm thuế bất động sản ENFIA hằng năm, phí quản lý, bảo trì, bảo hiểm và dự phòng gia hạn thẻ.
- Chi phí ẩn và rủi ro: Biến động tỷ giá, chi phí cải tạo, điều khoản đặt cọc và khả năng bán lại bất động sản có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng ngân sách.
- Khả năng thu hồi vốn: Tiền mua bất động sản có thể thu hồi khi bán nhưng không được bảo đảm. Thuế, lệ phí và phần lớn chi phí dịch vụ thường không hoàn lại.
Chi phí định cư Hy Lạp năm 2026 hết bao nhiêu tiền?
Tổng chi phí định cư Hy Lạp năm 2026 theo diện Golden Visa có thể dự trù khoảng 270.000-855.000 EUR, tùy mức đầu tư bất động sản 250.000, 400.000 hoặc 800.000 EUR. Khoản tiền này bao gồm vốn mua bất động sản, thuế chuyển nhượng, lệ phí Golden Visa và ngân sách dự phòng cho các chi phí giao dịch, hồ sơ.
Cụ thể, nếu đầu tư ở mức tối thiểu theo từng diện, ngân sách tham khảo như sau:
- Diện 250.000 EUR: Khoảng 270.000 EUR, chỉ dành cho bất động sản đặc biệt đáp ứng điều kiện.
- Diện 400.000 EUR: Khoảng 430.000 EUR, áp dụng tại các khu vực thuộc ngưỡng đầu tư phổ thông tương ứng.
- Diện 800.000 EUR: Khoảng 855.000 EUR, áp dụng tại Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và một số đảo theo quy định.
Đây là ngân sách minh họa để chuẩn bị vốn ban đầu, không phải mức phí trọn gói được Chính phủ Hy Lạp quy định.
Chưa đủ tổng ngân sách. Mức 250.000 EUR chỉ là vốn mua bất động sản thuộc một số trường hợp đặc biệt đủ điều kiện Golden Visa. Nhà đầu tư còn phải trả thuế chuyển nhượng, phí giao dịch, lệ phí cư trú và các chi phí hồ sơ.
Nếu giao dịch chịu thuế chuyển nhượng thông thường, riêng giá mua, thuế và phí nhà đầu tư chính đã khoảng 259.741 EUR, chưa bao gồm các khoản phát sinh khác.
Bảng tổng hợp chi phí định cư Hy Lạp năm 2026 theo các mức đầu tư hiện hành
Đơn vị: EUR
| Khoản chi phí | Mức 250.000 | Mức 400.000 | Mức 800.000 |
| Vốn mua bất động sản | 250.000 | 400.000 | 800.000 |
| Thuế chuyển nhượng và phụ thu (3,09%) | 7.725 | 12.360 | 24.720 |
| Lệ phí Golden Visa nhà đầu tư chính | 2.000 | 2.000 | 2.000 |
| Phí in thẻ cư trú | 16 | 16 | 16 |
| Dự phòng công chứng, đăng ký, pháp lý và giao dịch (3% giá mua) | 7.500 | 12.000 | 24.000 |
| Dự phòng bảo hiểm, hồ sơ, dịch thuật, chuyển tiền và chi phí khác | 3.000 | 3.000 | 3.000 |
| Tổng ngân sách dự kiến (vốn đầu tư + thuế phí) | 270.241 | 429.376 | 853.736 |
Bảng minh họa cho một nhà đầu tư chính, giả định giá trị tính thuế bằng giá mua và giao dịch chịu thuế chuyển nhượng thay vì VAT. Khoản dự phòng 3% và 3.000 EUR là giả định lập ngân sách, không phải biểu phí chính phủ hoặc báo giá thị trường được bảo đảm. Chưa bao gồm lệ phí người phụ thuộc và chi phí duy trì tài sản hằng năm.
Với gia đình 4 người lựa chọn bất động sản 400.000 EUR, ngân sách ban đầu có thể dự trù khoảng 430.000 EUR, theo các giả định trong bảng trên.
Giả sử gia đình gồm vợ chồng và hai con chưa thành niên, trong đó một người là nhà đầu tư chính. Ngoài vốn mua bất động sản và thuế giao dịch, gia đình cần tính thêm lệ phí cư trú của người phụ thuộc, phí in thẻ, bảo hiểm y tế và giấy tờ cho cả bốn thành viên.
Theo hướng dẫn công bố của chính quyền Attica, một số người phụ thuộc chịu lệ phí hành chính 150 EUR, trẻ vị thành niên được miễn khoản này và phí in thẻ là 16 EUR/người. Mức phí thực tế cần được xác nhận theo loại giấy phép hiện hành vì hướng dẫn này còn viện dẫn luật cũ.
Như vậy, ngân sách khoảng 430.000 EUR là mốc tham khảo để lập kế hoạch, không phải tổng chi phí được bảo đảm cho mọi gia đình. Số tiền cuối cùng cần căn cứ vào báo giá giao dịch, số người đi cùng và chi phí dịch vụ thực tế.
Ngoài vốn đầu tư ban đầu, nhà đầu tư nên dự trù riêng thuế sở hữu bất động sản ENFIA, phí quản lý, bảo trì và chi phí gia hạn Golden Visa trong thời gian sở hữu tài sản.
Khi đã xác định được tổng ngân sách, nhà đầu tư có thể tìm hiểu thêm về chương trình đầu tư định cư Hy Lạp để đối chiếu điều kiện tham gia, quyền lợi cư trú và quy trình thực hiện trước khi đưa ra quyết định.
Các khoản chi phí định cư Hy Lạp chi tiết năm 2026
Chi phí định cư Hy Lạp theo diện Golden Visa gồm vốn đầu tư bất động sản từ 250.000-800.000 EUR, thuế mua nhà thông thường 3,09%, phí cấp thẻ cư trú và các khoản phí giao dịch, hồ sơ, duy trì tài sản. Tổng ngân sách còn phụ thuộc vào số thành viên gia đình và mức phí dịch vụ thực tế.
Dưới đây là từng khoản chi phí nhà đầu tư cần chuẩn bị khi mua bất động sản và duy trì Golden Visa Hy Lạp.
Vốn đầu tư bất động sản: 250.000-800.000 EUR
Đây là khoản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí đầu tư định cư Hy Lạp.
| Mức đầu tư tối thiểu | Điều kiện áp dụng |
| 250.000 EUR | Một số bất động sản chuyển đổi công năng sang nhà ở hoặc công trình được bảo tồn đủ điều kiện |
| 400.000 EUR | Bất động sản tại các khu vực thuộc ngưỡng đầu tư phổ thông |
| 800.000 EUR | Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo thuộc nhóm dân số quy định |
Theo Điều 100 Luật 5038/2023, được sửa đổi bởi Điều 64 Luật 5100/2024, khoản đầu tư phải đáp ứng điều kiện riêng của từng nhóm bất động sản.
Mức 250.000 EUR không áp dụng cho mọi loại nhà ở. Ngoài ra, giá mua thực tế có thể cao hơn ngưỡng tối thiểu theo luật.
Mỗi mức đầu tư có yêu cầu riêng về khu vực, diện tích và loại tài sản. Nhà đầu tư nên kiểm tra danh sách bất động sản Hy Lạp đủ điều kiện Golden Visa để tránh lựa chọn tài sản không đáp ứng quy định cư trú.
Có thể, tùy hợp đồng mua bán. Với bất động sản chuyển đổi công năng, chi phí cải tạo, xin giấy phép hoặc hoàn thiện có thể đã nằm trong giá bán hoặc được tính riêng.
Trước khi đặt cọc, cần xác định ai chịu chi phí phát sinh, thời hạn bàn giao và điều kiện hoàn tiền nếu tài sản không đáp ứng yêu cầu Golden Visa.
Thuế chuyển nhượng bất động sản: Thông thường 3,09%
Người mua bất động sản tại Hy Lạp thường phải nộp thuế chuyển nhượng bằng 3% giá trị tính thuế, cộng phụ thu địa phương bằng 3% số thuế chính. Tổng tỷ lệ tương đương 3,09%.
| Giá trị tính thuế giả định | Thuế và phụ thu |
| 250.000 EUR | 7.725 EUR |
| 400.000 EUR | 12.360 EUR |
| 800.000 EUR | 24.720 EUR |
Theo Cơ quan Thuế Hy Lạp (AADE), thuế được xác định trên giá trị tính thuế của bất động sản, không nhất thiết bằng giá mua ghi trong hợp đồng.
Đối với bất động sản thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế suất thông thường là 24%. Tuy nhiên, Hy Lạp đang áp dụng cơ chế tạm đình chỉ VAT đối với các giao dịch đủ điều kiện đến ngày 31/12/2026. Khi thuộc cơ chế này, thuế chuyển nhượng được áp dụng thay thế.
Không phải mọi giao dịch mua nhà đều chịu VAT 24%. Hy Lạp đang áp dụng cơ chế tạm đình chỉ VAT đối với bất động sản đủ điều kiện đến ngày 31/12/2026. Khi thuộc cơ chế này, giao dịch áp dụng thuế chuyển nhượng thay thế.
Nhà đầu tư cần xác nhận tình trạng thuế của bất động sản trước khi ký hợp đồng, không mặc định cộng cả VAT 24% và thuế chuyển nhượng 3,09%.
Phí công chứng, đăng ký sở hữu và pháp lý: Dự phòng khoảng 3% giá mua
Ngoài thuế, nhà đầu tư cần thanh toán phí công chứng, đăng ký quyền sở hữu và dịch vụ pháp lý phục vụ giao dịch.
Có thể tạm dự phòng 3% giá mua bất động sản cho nhóm chi phí này:
| Giá mua bất động sản | Ngân sách dự phòng 3% |
| 250.000 EUR | 7.500 EUR |
| 400.000 EUR | 12.000 EUR |
| 800.000 EUR | 24.000 EUR |
Khoản dự phòng bao gồm các chi phí công chứng, đăng ký tài sản, luật sư và kiểm tra pháp lý theo phạm vi dịch vụ.
Mức 3% là giả định để lập ngân sách, không phải biểu phí cố định của Chính phủ Hy Lạp. Chi phí thực tế cần được xác định qua báo giá của công chứng viên, cơ quan đăng ký và luật sư.
Lệ phí Golden Visa: 2.016 EUR cho nhà đầu tư chính
Lệ phí cấp giấy phép cư trú Golden Visa của nhà đầu tư chính là 2.000 EUR, cộng 16 EUR phí in thẻ.
Theo hệ thống thủ tục hành chính Mitos:
| Khoản phí | Số tiền |
| Lệ phí cư trú nhà đầu tư chính (mã 2112) | 2.000 EUR |
| Phí in thẻ cư trú (mã 2119) | 16 EUR |
| Tổng | 2.016 EUR |
Đây là phí hành chính, không bao gồm vốn đầu tư bất động sản, phí dịch vụ hoặc bảo hiểm.
Lệ phí Golden Visa cho vợ/chồng và con cái
Người phụ thuộc không phải đóng mức phí 2.000 EUR như nhà đầu tư chính. Theo hướng dẫn của chính quyền Attica, lệ phí hành chính đối với một số người thân là 150 EUR, trong khi trẻ vị thành niên được miễn khoản phí này.
| Thành viên | Lệ phí hành chính | Phí in thẻ |
| Vợ/chồng | 150 EUR | 16 EUR |
| Con chưa thành niên | Miễn | 16 EUR/người |
| Con từ 18 tuổi đủ điều kiện | 150 EUR theo diện áp dụng | 16 EUR |
Ví dụ, gia đình gồm hai vợ chồng và hai con chưa thành niên sẽ có tổng lệ phí cấp thẻ minh họa là 2.230 EUR, bao gồm 2.000 EUR của nhà đầu tư chính, 150 EUR của người phối ngẫu và 16 EUR phí in thẻ cho mỗi người.
Hướng dẫn người phụ thuộc của chính quyền Attica còn viện dẫn Luật 4251/2014. Vì vậy, cần xác nhận mức phí theo loại giấy phép hiện hành khi nộp hồ sơ.
Không. Phí 2.000 EUR áp dụng cho nhà đầu tư chính. Người phụ thuộc có mức lệ phí riêng; một số trường hợp trẻ chưa thành niên được miễn lệ phí hành chính.
Ví dụ, gia đình gồm hai vợ chồng và hai con chưa thành niên có thể dự trù 2.230 EUR cho lệ phí cấp thẻ theo mức phí minh họa đã nêu, chưa bao gồm bảo hiểm, dịch thuật và dịch vụ hồ sơ. Mức thực tế cần xác nhận theo loại giấy phép hiện hành.
Phí hồ sơ, bảo hiểm và chuyển tiền: Dự phòng khoảng 3.000 EUR trở lên
Nhà đầu tư cần chuẩn bị thêm ngân sách cho hồ sơ cư trú và quá trình thanh toán bất động sản.
Các khoản có thể phát sinh gồm:
- Bảo hiểm y tế: Theo báo giá bảo hiểm phù hợp với số thành viên và điều kiện hồ sơ.
- Dịch thuật, chứng thực: Theo số lượng và loại tài liệu.
- Dịch vụ hồ sơ Golden Visa: Theo hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ.
- Chuyển tiền quốc tế: Theo phí ngân hàng và phương thức thanh toán.
- Đi lại, lưu trú: Theo số chuyến đi và nhu cầu thực tế.
Có thể sử dụng 3.000 EUR làm khoản dự phòng ban đầu trong bảng tính ngân sách cho một nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây chỉ là tham khảo; không bảo đảm đủ cho mọi hồ sơ, đặc biệt với gia đình nhiều người hoặc có phí dịch vụ chưa được tính.
Ngoài ra, biến động tỷ giá có thể khiến chi phí quy đổi từ VND sang EUR tăng đáng kể. Chẳng hạn, chênh lệch 2% trên khoản thanh toán 400.000 EUR tương đương 8.000 EUR.
Thuế bất động sản ENFIA và chi phí duy trì hằng năm
Nhà đầu tư phải tính thuế sở hữu bất động sản ENFIA hằng năm, kể cả khi không cho thuê nhà.
Theo AADE, ENFIA được xác định dựa trên diện tích, vị trí, đặc điểm bất động sản và dữ liệu kê khai E9 tại ngày 1/1 mỗi năm. Không có mức thuế cố định bằng một tỷ lệ chung trên giá mua.
Để tính ngân sách duy trì, nhà đầu tư có thể lập khoản dự phòng minh họa như sau:
| Chi phí hằng năm | Ngân sách dự phòng minh họa |
| Thuế ENFIA | 500 EUR |
| Phí quản lý, bảo trì | 1.000 EUR |
| Bảo hiểm tài sản, chi phí khác | 500 EUR |
| Tổng dự phòng/năm | 2.000 EUR |
| Tổng dự phòng 5 năm | 10.000 EUR |
Mức 2.000 EUR/năm là giả định quản lý ngân sách, không phải mức thuế hoặc chi phí tiêu chuẩn tại Hy Lạp. Thuế ENFIA thực tế cần lấy từ thông báo thuế của tài sản; các chi phí khác theo hợp đồng.
Có. Chủ sở hữu vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế bất động sản ENFIA, kể cả khi nhà để trống hoặc không tạo ra thu nhập.
Số thuế phụ thuộc vào diện tích, vị trí và đặc điểm tài sản, không có mức cố định chung cho mọi căn nhà. Ngoài ra, có thể phát sinh phí quản lý tòa nhà, bảo trì và bảo hiểm.
Thuế thu nhập cho thuê bất động sản: 15%-45%
Nếu khai thác bất động sản bằng hình thức cho thuê hợp pháp, nhà đầu tư phải tính thuế trên thu nhập chịu thuế.
Từ năm tính thuế 2026, Bộ Tài chính Hy Lạp áp dụng biểu thuế lũy tiến đối với thu nhập từ bất động sản của cá nhân:
| Thu nhập tính thuế/năm | Thuế suất |
| Đến 12.000 EUR | 15% |
| Trên 12.000-24.000 EUR | 25% |
| Trên 24.000-36.000 EUR | 35% |
| Trên 36.000 EUR | 45% |
Ví dụ, nếu thu nhập cho thuê tính thuế đạt 18.000 EUR/năm, số thuế theo biểu lũy tiến là 3.300 EUR, chưa xét các ưu đãi hoặc điều chỉnh được áp dụng cho hồ sơ thực tế.
Nhà đầu tư còn cần trừ phí quản lý, sửa chữa và các chi phí vận hành để xác định lợi nhuận thực nhận. Không nên sử dụng doanh thu từ cho thuê ngắn hạn làm giả định mặc định vì bất động sản Golden Visa chịu các hạn chế đối với hình thức khai thác này.
Chi phí gia hạn Golden Visa sau 5 năm
Golden Visa Hy Lạp có thời hạn 5 năm và có thể gia hạn khi nhà đầu tư tiếp tục đáp ứng điều kiện đầu tư.
Đối với nhà đầu tư chính, Bộ Di trú Hy Lạp công bố lệ phí cư trú 2.000 EUR và phí in thẻ 16 EUR trong thủ tục gia hạn.
Vì vậy, có thể dự phòng 2.016 EUR cho nhà đầu tư chính tại kỳ gia hạn, đồng thời tính riêng phí người phụ thuộc, bảo hiểm và hỗ trợ hồ sơ nếu phát sinh. Cần xác nhận biểu phí của giấy phép B.5 tại thời điểm thực hiện vì hướng dẫn được công bố còn viện dẫn quy định trước đây.
Có. Dù không thường xuyên cư trú tại Hy Lạp, nhà đầu tư vẫn cần duy trì bất động sản và các điều kiện liên quan đến giấy phép cư trú.
Các khoản thường gặp gồm thuế ENFIA, phí quản lý, bảo trì tài sản và chi phí gia hạn thẻ theo chu kỳ 5 năm. Nếu thuê đơn vị quản lý bất động sản từ xa, nhà đầu tư cần tính thêm phí dịch vụ theo hợp đồng.
Tổng chi phí cần phân biệt khi lập ngân sách
Với bất động sản giá 400.000 EUR, nhà đầu tư có thể sử dụng các mốc sau để lập ngân sách:
| Nhóm chi phí | Số tiền minh họa |
| Vốn mua bất động sản | 400.000 EUR |
| Thuế chuyển nhượng | 12.360 EUR |
| Dự phòng công chứng, đăng ký, pháp lý (3%) | 12.000 EUR |
| Lệ phí nhà đầu tư chính và in thẻ | 2.016 EUR |
| Dự phòng hồ sơ, bảo hiểm, chuyển tiền | 3.000 EUR |
| Tổng ngân sách ban đầu | 429.376 EUR |
| Dự phòng duy trì 5 năm (2.000 EUR/năm) | 10.000 EUR |
| Dự phòng phí gia hạn nhà đầu tư chính | 2.016 EUR |
| Tổng ngân sách 5 năm và kỳ gia hạn | 441.392 EUR |
Ví dụ cho một nhà đầu tư, chưa bao gồm người phụ thuộc, biến động tỷ giá, thuế thu nhập cho thuê, chi phí sinh hoạt và những khoản ngoài phạm vi dự phòng. Các khoản 3%, 3.000 EUR và 2.000 EUR/năm là giả định lập ngân sách, không phải báo giá được xác minh.
Như vậy, mức đầu tư 400.000 EUR không đồng nghĩa tổng số tiền cần chuẩn bị chỉ là 400.000 EUR. Để tránh thiếu vốn trong quá trình sở hữu và gia hạn Golden Visa, nhà đầu tư cần tính riêng chi phí ban đầu, chi phí duy trì và các khoản dự phòng phát sinh.
Bạn chưa biết gia đình mình cần chuẩn bị bao nhiêu tiền để định cư Hy Lạp?
Chi phí thực tế phụ thuộc vào mức đầu tư 250.000, 400.000 hoặc 800.000 EUR, số thành viên đi cùng và các khoản phí giao dịch. VICTORY hỗ trợ lập bảng dự toán theo nhu cầu và ngân sách của gia đình.
Những chi phí ẩn phát sinh và rủi ro tài chính khi định cư Hy Lạp
Ngoài các khoản phí dự kiến, nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp có thể phát sinh thêm chi phí do cải tạo bất động sản, biến động tỷ giá, điều khoản đặt cọc và khó khăn khi bán lại tài sản. Những khoản này không có mức cố định nhưng có thể làm tổng ngân sách vượt xa dự tính ban đầu.
Dưới đây là 4 rủi ro tài chính cần kiểm tra trước khi quyết định đầu tư.
Chi phí cải tạo và hoàn thiện bất động sản 250.000 EUR
Bất động sản Golden Visa giá 250.000 EUR có thể phát sinh chi phí cải tạo ngoài giá mua, đặc biệt với tài sản thuộc diện chuyển đổi công năng sang nhà ở hoặc công trình cần phục hồi.
Ví dụ, nhà đầu tư mua tài sản giá 250.000 EUR nhưng hợp đồng chưa bao gồm 20.000 EUR chi phí hoàn thiện. Khi đó, riêng giá mua và phần hoàn thiện đã tăng lên 270.000 EUR, chưa tính thuế và các khoản phí khác.
Trước khi đặt cọc, cần xác định rõ:
- Giá bán đã bao gồm toàn bộ công việc chuyển đổi, cải tạo và hoàn thiện chưa?
- Bên bán hay bên mua chịu trách nhiệm thanh toán nếu phát sinh chi phí?
- Nếu tài sản không đáp ứng điều kiện Golden Visa, tiền đặt cọc được xử lý thế nào?
Đối với bất động sản chuyển đổi công năng, việc hoàn tất chuyển đổi trước khi nộp hồ sơ là điều kiện cần kiểm tra theo hướng dẫn thủ tục Golden Visa của Hy Lạp. Vì vậy, nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào mức giá 250.000 EUR khi so sánh các phương án.
Chênh lệch tỷ giá và phí chuyển tiền quốc tế
Biến động tỷ giá EUR/VND có thể khiến số tiền thực tế phải thanh toán cao hơn đáng kể so với dự toán ban đầu.
Ví dụ, nếu chi phí quy đổi tăng 2% trong thời gian từ lúc đặt cọc đến khi thanh toán, khoản đầu tư 400.000 EUR sẽ phát sinh chênh lệch tương đương 8.000 EUR.
Ngoài tỷ giá, nhà đầu tư còn có thể chịu phí chuyển tiền quốc tế, phí ngân hàng trung gian và chi phí chuẩn bị chứng từ chứng minh nguồn tiền.
Ngoài phí ngân hàng và chênh lệch tỷ giá, nhà đầu tư cần xác định phương thức thanh toán và chứng từ nguồn tiền. Xem thêm hướng dẫn mở tài khoản ngân hàng Hy Lạp và chuyển tiền mua nhà tại Hy Lạp để chuẩn bị giao dịch.
Tiền đặt cọc và chi phí phát sinh nếu giao dịch không hoàn tất
Tiền đặt cọc mua bất động sản không phải lúc nào cũng được hoàn lại nếu nhà đầu tư thay đổi quyết định hoặc giao dịch gặp vấn đề pháp lý. Khả năng thu hồi phụ thuộc vào hợp đồng và nguyên nhân khiến giao dịch không hoàn tất.
Ví dụ, với khoản đặt cọc giả định bằng 10% giá mua, nhà đầu tư mua bất động sản 400.000 EUR có thể phải thanh toán trước 40.000 EUR.
Trước khi chuyển tiền, cần kiểm tra:
- Điều kiện hoàn trả hoặc giữ lại tiền đặt cọc.
- Thời hạn thanh toán, bàn giao và hoàn tất thủ tục.
- Trách nhiệm của bên bán nếu bất động sản không đủ điều kiện Golden Visa.
- Các khoản phí pháp lý hoặc dịch vụ không được hoàn lại.
Không nên thanh toán khoản đặt cọc lớn trước khi hoàn tất việc kiểm tra pháp lý cần thiết và xác định rõ điều kiện hoàn tiền trong hợp đồng.
Rủi ro mất vốn khi cho thuê hoặc bán lại bất động sản
Golden Visa không bảo đảm bất động sản tăng giá, có khách thuê ổn định hoặc bán lại được đúng giá mua. Ngay cả khi giá bán không giảm, nhà đầu tư vẫn có thể bị lỗ do chi phí giao dịch và duy trì tài sản.
Ví dụ, mua bất động sản giá 400.000 EUR, chịu thuế chuyển nhượng và phụ thu 12.360 EUR. Nếu bán lại đúng 400.000 EUR, nhà đầu tư đã lỗ ít nhất 12.360 EUR từ khoản thuế ban đầu, chưa tính công chứng, pháp lý, quản lý và phí bán tài sản.
Đối với thu nhập cho thuê, cần tính số tiền thực nhận sau thuế, phí quản lý, bảo trì và thời gian không có khách thuê. Không nên dựa hoàn toàn vào mức lợi nhuận được quảng cáo để đánh giá hiệu quả đầu tư.
Ngoài ra, nếu bán bất động sản đang làm cơ sở cấp Golden Visa mà không duy trì khoản đầu tư đủ điều kiện, nhà đầu tư có thể không đáp ứng điều kiện tiếp tục gia hạn quyền cư trú.
Vì vậy, khi tính chi phí định cư Hy Lạp, nhà đầu tư không chỉ cần đủ tiền mua bất động sản mà còn phải có ngân sách dự phòng cho chi phí phát sinh và khả năng thu hồi vốn thấp hơn kỳ vọng.
Nếu gia đình dự định sinh sống lâu dài tại Hy Lạp, cần tính thêm ngân sách ăn ở, học tập và sinh hoạt. Xem chi tiết chi phí sinh hoạt và cuộc sống cộng đồng người Việt tại Hy Lạp.
Bạn lo ngại phát sinh chi phí ngoài dự toán khi mua bất động sản Hy Lạp?
Trước khi đặt cọc, VICTORY hỗ trợ bạn rà soát ngân sách dự kiến, làm rõ các khoản thuế, phí và phối hợp kiểm tra những điều khoản tài chính cần lưu ý để hạn chế rủi ro trong quá trình đầu tư.
Cách lập bảng ngân sách định cư Hy Lạp theo 5 bước
Để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến, nhà đầu tư nên lập ngân sách định cư Hy Lạp cho ít nhất 5 năm, bao gồm vốn mua bất động sản, thuế phí ban đầu, chi phí duy trì và khoản dự phòng rủi ro. Đặc biệt, không nên sử dụng toàn bộ ngân sách chỉ để mua tài sản mà bỏ qua các khoản phát sinh sau giao dịch.
Dưới đây là 5 bước giúp nhà đầu tư xác định số tiền cần chuẩn bị:
- Xác định vốn đầu tư: Chọn mức đầu tư 250.000, 400.000 hoặc 800.000 EUR theo loại bất động sản và khu vực đủ điều kiện Golden Visa. Sử dụng giá mua thực tế để lập ngân sách.
- Tính thuế và chi phí giao dịch: Cộng thuế chuyển nhượng thông thường 3,09% giá trị tính thuế, phí công chứng, đăng ký sở hữu, luật sư và chi phí cải tạo nếu có.
- Tính chi phí hồ sơ gia đình: Xác định lệ phí cư trú theo từng thành viên, phí in thẻ, bảo hiểm y tế, dịch thuật và dịch vụ hỗ trợ hồ sơ.
- Dự trù chi phí duy trì trong 5 năm: Bao gồm thuế bất động sản ENFIA, phí quản lý, bảo trì, bảo hiểm và khoản dự phòng gia hạn Golden Visa sau 5 năm.
- Dự phòng rủi ro tài chính: Tính thêm biến động tỷ giá, chi phí ngoài hợp đồng, khả năng không có thu nhập cho thuê và chi phí bán tài sản nếu cần thu hồi vốn.
Bảng tổng hợp ngân sách định cư Hy Lạp trong 5 năm
| Nhóm ngân sách | Cách tính | Thời điểm |
| Vốn mua bất động sản | Theo giá mua thực tế | Khi đầu tư |
| Thuế và phí giao dịch | Theo giá trị tính thuế và báo giá | Khi mua |
| Chi phí hồ sơ Golden Visa | Theo số thành viên gia đình | Khi nộp hồ sơ |
| Chi phí duy trì tài sản | Chi phí hằng năm × 5 năm | Trong 5 năm |
| Dự phòng gia hạn | Theo mức phí áp dụng tại kỳ gia hạn | Cuối chu kỳ 5 năm |
| Dự phòng rủi ro | Theo khả năng tài chính và phương án đầu tư | Trong suốt quá trình |
Tổng ngân sách 5 năm = Vốn mua bất động sản + Thuế và phí giao dịch + Chi phí hồ sơ gia đình + Chi phí duy trì 5 năm + Dự phòng gia hạn và rủi ro.
Trong đó, vốn mua bất động sản là khoản có khả năng thu hồi nhưng không được bảo đảm, còn thuế, lệ phí và phần lớn chi phí dịch vụ thường không thể thu hồi. Nhà đầu tư nên lập ngân sách dựa trên khả năng tài chính hiện có, không phụ thuộc hoàn toàn vào lợi nhuận cho thuê dự kiến.
Tổng ngân sách không phải yếu tố duy nhất quyết định chương trình có phù hợp với gia đình hay không. Nếu vẫn đang cân nhắc định cư Hy Lạp có nên không, nhà đầu tư cần xem xét thêm nhu cầu cư trú, kế hoạch cho con và khả năng duy trì tài sản dài hạn.
Với ngân sách hiện có, gia đình bạn phù hợp với mức đầu tư Golden Visa nào?
VICTORY hỗ trợ đánh giá khả năng tài chính, số người đi cùng và tổng chi phí cần chuẩn bị, giúp bạn lựa chọn phương án đầu tư phù hợp trước khi triển khai hồ sơ.
Kết luận
Chi phí định cư Hy Lạp năm 2026 không chỉ là khoản đầu tư bất động sản từ 250.000, 400.000 hoặc 800.000 EUR. Nhà đầu tư còn cần chuẩn bị thuế chuyển nhượng, lệ phí Golden Visa, chi phí hồ sơ và ngân sách duy trì tài sản trong ít nhất 5 năm.
Đặc biệt, mức đầu tư 250.000 EUR chỉ áp dụng cho một số bất động sản đáp ứng điều kiện riêng. Trước khi quyết định, nhà đầu tư nên xác định tổng số tiền thực tế phải thanh toán, những khoản không thể thu hồi và rủi ro tài chính có thể phát sinh.
Bạn muốn biết gia đình mình cần chuẩn bị bao nhiêu tiền để đầu tư định cư Hy Lạp?
VICTORY hỗ trợ lập dự toán ngân sách theo mức đầu tư, số thành viên gia đình và chi phí giao dịch, giúp bạn đánh giá khả năng tài chính trước khi lựa chọn bất động sản.
Thông tin cập nhật đến ngày 21/10/2026, căn cứ vào Luật 5038/2023, Luật 5100/2024 và các hướng dẫn chính thức của AADE, Mitos, Bộ Di trú và Bộ Tài chính Hy Lạp. Các bảng ngân sách là phép tính minh họa, không phải báo giá dịch vụ hoặc cam kết chi phí cuối cùng.
