Được chuyên gia kiểm duyệt
Bài viết này đã được đội ngũ chuyên gia của chúng tôi trong lĩnh vực định cư quốc tế xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo tính chính xác và chất lượng thông tin. Tìm hiểu thêm về Các tiêu chuẩn nội dung bài viết của VICTORY.
Thị trường bất động sản Hy Lạp tiếp tục tăng trưởng trong năm 2026, với giá căn hộ toàn quốc tăng 5,5% trong quý II so với cùng kỳ năm trước. Athens ghi nhận mức tăng 5,0%, Thessaloniki tăng 4,7%, cho thấy giá nhà vẫn đi lên nhưng tốc độ và cơ hội đầu tư khác nhau giữa các khu vực.
Đối với nhà đầu tư nước ngoài, bất động sản Hy Lạp không chỉ phục vụ nhu cầu sở hữu, cho thuê hoặc tích lũy tài sản mà còn có thể là cơ sở xin Golden Visa. Chương trình hiện áp dụng các mức đầu tư bất động sản từ 250.000, 400.000 đến 800.000 EUR, tùy loại tài sản và địa điểm.
Vậy có nên đầu tư bất động sản Hy Lạp năm 2026, nên mua ở đâu và cần kiểm tra những gì trước khi xuống tiền? Bài viết phân tích diễn biến thị trường, điều kiện mua nhà để xin Golden Visa và những yếu tố pháp lý, tài chính cần xem xét trước khi giao dịch.
- Thị trường hiện tại: Giá căn hộ toàn quốc tăng 5,5% trong quý II/2026 so với cùng kỳ; Athens tăng 5,0% và Thessaloniki tăng 4,7%.
- Giá nhà: Không có mức giá EUR/m² chung cho toàn Hy Lạp. Cần so sánh tài sản tương đồng về vị trí, diện tích, chất lượng và pháp lý.
- Khu vực đầu tư: Athens, Thessaloniki, Crete và các đảo có đặc điểm thị trường, nhu cầu thuê và thanh khoản khác nhau.
- Golden Visa: 3 ngưỡng bất động sản chính là 250.000, 400.000 và 800.000 EUR, tùy điều kiện. Mua nhà đủ giá không đồng nghĩa tự động đủ điều kiện cư trú.
- Thẩm định pháp lý: Cần kiểm tra quyền sở hữu, thế chấp, giấy phép xây dựng, công năng và hợp đồng đặt cọc.
- Cho thuê và bán lại: Lợi nhuận không được bảo đảm; bất động sản Golden Visa có thể chịu hạn chế cho thuê ngắn hạn và điều kiện khi chuyển nhượng.
- Quyết định đầu tư: Ưu tiên tài sản có pháp lý rõ ràng, giá mua hợp lý, nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng bán lại phù hợp.
Thị trường bất động sản Hy Lạp năm 2026 đang diễn biến thế nào?
Thị trường bất động sản Hy Lạp tiếp tục tăng giá trong năm 2026 nhưng tốc độ tăng đã chậm lại so với năm 2025. Theo Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, giá căn hộ toàn quốc tăng 5,5% trong quý II/2026, thấp hơn mức tăng trung bình 8,3% của cả năm 2025.
Giá bất động sản Hy Lạp tăng bao nhiêu trong năm 2026?
Theo báo cáo công bố ngày 15/09/2026 của Ngân hàng Trung ương Hy Lạp (Bank of Greece), giá căn hộ quý II/2026 biến động như sau:
| Thị trường | Tăng giá so với quý II/2025 |
| Toàn Hy Lạp | 5,5% |
| Athens | 5,0% |
| Thessaloniki | 4,7% |
| Các thành phố khác | 5,4% |
| Các khu vực còn lại | 7,1% |
Nguồn: Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, báo cáo chỉ số giá bất động sản nhà ở quý II/2026, công bố ngày 15/09/2026.
Xét theo tuổi công trình, giá căn hộ mới xây dựng không quá 5 năm tăng 6,2%, trong khi căn hộ cũ tăng 5,0%.
Số liệu cho thấy thị trường vẫn duy trì đà tăng nhưng không đồng đều. Đặc biệt, mức tăng giá trung bình 5,5% không có nghĩa mọi bất động sản đều tăng giá 5,5% hoặc mang lại lợi nhuận tương ứng.
Giá nhà tại Hy Lạp năm 2026 là bao nhiêu?
Không có một mức giá nhà theo EUR/m² áp dụng chung cho toàn Hy Lạp. Giá mua phụ thuộc vào vị trí, loại bất động sản, diện tích, tuổi công trình, tiện ích và tình trạng pháp lý.
Ngân hàng Trung ương Hy Lạp công bố chỉ số biến động giá, không phải bảng giá mua bán cố định theo từng quận hoặc dự án. Vì vậy, nhà đầu tư nên phân biệt:
- Giá chào bán: Mức giá người bán đang đề nghị trên thị trường.
- Giá giao dịch: Mức giá được các bên thống nhất trong giao dịch thực tế.
- Giá trị thẩm định: Giá trị tài sản được xác định theo phương pháp và mục đích thẩm định cụ thể.
Một căn hộ có giá chào bán 400.000 EUR không mặc nhiên có giá trị thị trường tương đương. Khi so sánh, cần sử dụng các bất động sản cùng khu vực, diện tích và tình trạng tương đồng.
Golden Visa có thể ảnh hưởng đến giá chào bán của một số bất động sản hướng đến nhà đầu tư nước ngoài, nhưng không thể kết luận toàn bộ thị trường Hy Lạp đang bị thổi giá.
Người mua nên so sánh giá của dự án Golden Visa với những bất động sản tương đồng trong cùng khu vực, đồng thời kiểm tra nhu cầu thuê và khả năng bán lại cho người mua thông thường. Một căn hộ đủ điều kiện cư trú chưa chắc có giá mua hợp lý.
Những yếu tố nào đang ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Hy Lạp?
Biến động giá nhà tại Hy Lạp chịu ảnh hưởng bởi nhu cầu nhà ở, đầu tư, điều kiện tài chính và đặc điểm nguồn cung của từng khu vực.
Với nhà đầu tư nước ngoài, ba yếu tố cần quan tâm nhất là:
- Nhu cầu sử dụng thực tế: Khả năng ở, cho thuê dài hạn và kết nối giao thông của bất động sản.
- Chất lượng tài sản: Công trình mới hay cũ, nhu cầu sửa chữa, khả năng quản lý và chi phí duy trì.
- Thanh khoản: Khả năng tìm người mua khi cần chuyển nhượng, thay vì chỉ dựa vào mức tăng giá chung.
Ngoài ra, quy định Golden Visa có thể ảnh hưởng đến nhóm người mua nước ngoài tại một số phân khúc, nhưng không phải là căn cứ duy nhất để đánh giá giá trị bất động sản.
Xem thêm: Kinh tế Hy Lạp 2026: Hy Lạp giàu thứ mấy thế giới?
Nên mua bất động sản Hy Lạp ở đâu năm 2026?
Athens và Thessaloniki phù hợp để tìm hiểu thị trường bất động sản đô thị, trong khi Crete và các đảo có đặc điểm riêng về nhu cầu cư trú, du lịch và tính mùa vụ. Khu vực đáng đầu tư nhất phụ thuộc vào mục tiêu sử dụng tài sản, ngân sách và khả năng bán lại.
| Khu vực | Đặc điểm thị trường | Điều cần đánh giá |
| Athens / Attica | Thị trường đô thị lớn, đa dạng phân khúc căn hộ | Vị trí, nhu cầu thuê dài hạn, giá mua và thanh khoản |
| Thessaloniki | Trung tâm đô thị lớn tại miền Bắc | Kết nối giao thông, nhu cầu thuê và giá tài sản tương đồng |
| Crete | Thị trường kết hợp nhà ở và du lịch | Mục đích sử dụng, tính mùa vụ và khả năng khai thác hợp pháp |
| Mykonos / Santorini | Thị trường du lịch đặc thù | Giá mua, chi phí duy trì và giới hạn khai thác |
| Các khu vực khác | Nhiều phân khúc và mức giá khác nhau | Hạ tầng, nhu cầu tại địa phương và khả năng bán lại |
Bất động sản Athens có đáng đầu tư không?
Athens đáng cân nhắc với nhà đầu tư ưu tiên bất động sản tại đô thị lớn và khả năng khai thác dài hạn. Tuy nhiên, cần xem xét riêng từng quận, tuyến giao thông và phân khúc nhà ở.
Theo Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, giá căn hộ tại Athens tăng 5,0% trong quý II/2026 so với cùng kỳ. Chỉ số này phản ánh toàn thị trường, không thay thế việc thẩm định giá từng căn hộ.
Nhà đầu tư có thể tìm hiểu thêm về bất động sản tại Athens để đánh giá các khu vực trước khi lựa chọn tài sản.
Thessaloniki, Crete và các đảo Hy Lạp phù hợp với ai?
Thessaloniki phù hợp để xem xét đầu tư tại đô thị lớn ngoài thủ đô; Crete và các đảo cần được đánh giá theo nhu cầu sử dụng thực tế và tính mùa vụ.
Với bất động sản du lịch, nhà đầu tư không nên mặc định doanh thu cho thuê cao quanh năm. Khả năng khai thác còn phụ thuộc vào loại giấy phép, mô hình thuê và những hạn chế áp dụng cho bất động sản Golden Visa nếu có.
Các khu vực có giá mua thấp hơn cũng không tự động mang lại lợi suất cao hơn, bởi nhu cầu thuê và thanh khoản có thể khác biệt đáng kể.
Không. Người Việt Nam có thể mua và đứng tên bất động sản tại Hy Lạp mà không cần tham gia Golden Visa, miễn đáp ứng quy định về giao dịch và các hạn chế sở hữu áp dụng tại một số khu vực đặc biệt.
Nếu chỉ mua để ở, nghỉ dưỡng hoặc đầu tư cho thuê, người mua không phải đáp ứng ngưỡng đầu tư Golden Visa. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà không tự động cấp quyền cư trú dài hạn tại Hy Lạp.
Có nên đầu tư bất động sản Hy Lạp năm 2026?
Bất động sản Hy Lạp đáng cân nhắc nếu nhà đầu tư có mục tiêu sở hữu tài sản dài hạn, xác định được phương án sử dụng và chấp nhận rủi ro biến động giá. Tuy nhiên, chỉ số giá nhà tăng không đủ để kết luận một bất động sản cụ thể đáng mua.
Những lợi ích và rủi ro cần cân nhắc
| Yếu tố | Cơ hội | Rủi ro |
| Sở hữu tài sản | Có quyền sở hữu bất động sản theo pháp luật | Tài sản có thể giảm giá hoặc khó bán |
| Cho thuê | Có thể tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê hợp pháp | Bỏ trống, bảo trì, thuế và hạn chế khai thác |
| Tăng giá dài hạn | Có thể hưởng lợi khi giá bán cao hơn giá mua | Không có bảo đảm tăng giá |
| Golden Visa | Tài sản đủ điều kiện có thể hỗ trợ xin cư trú | Không phải mọi bất động sản đều hợp lệ |
Giá nhà tăng có đồng nghĩa đầu tư sẽ sinh lời?
Không. Hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào giá mua, tổng chi phí sở hữu, thu nhập cho thuê và số tiền thu hồi khi bán.
Ví dụ, mua bất động sản giá 400.000 EUR rồi bán với giá 420.000 EUR tạo chênh lệch 20.000 EUR trước chi phí. Sau khi tính thuế, công chứng, quản lý và các khoản phí khác, lợi nhuận thực tế có thể thấp hơn đáng kể.
Vì vậy, quyết định mua nên dựa trên giá trị tài sản và khả năng khai thác thực tế, không chỉ kỳ vọng thị trường tiếp tục tăng.
Nếu mục tiêu quan trọng nhất là quyền cư trú châu Âu, gia đình cũng nên xem xét có nên định cư Hy Lạp trước khi quyết định dành vốn cho bất động sản.
Chưa biết nên mua bất động sản tại khu vực nào ở Hy Lạp?
Mỗi khu vực có mức giá, nhu cầu cho thuê và khả năng bán lại khác nhau. VICTORY có thể giúp bạn tìm hiểu các phương án bất động sản tại Hy Lạp theo ngân sách, mục tiêu đầu tư và nhu cầu cư trú của gia đình.
Mua bất động sản Hy Lạp có được định cư không?
Có thể, nhưng mua bất động sản Hy Lạp không tự động được cấp Golden Visa. Để xin giấy phép cư trú nhà đầu tư B.5, tài sản phải đáp ứng điều kiện về giá trị đầu tư, khu vực, diện tích và tình trạng pháp lý.
Theo Điều 100 Luật 5038/2023, được sửa đổi bởi Điều 64 Luật 5100/2024, chương trình áp dụng ba ngưỡng đầu tư bất động sản chính.
Bất động sản nào đủ điều kiện Golden Visa Hy Lạp?
| Mức đầu tư | Bất động sản đủ điều kiện | Yêu cầu diện tích |
| 800.000 EUR | Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số trên 3.100 người | Thông thường tối thiểu 120 m² diện tích sử dụng chính |
| 400.000 EUR | Những khu vực còn lại | Thông thường tối thiểu 120 m² diện tích sử dụng chính |
| 250.000 EUR | Tài sản chuyển đổi công năng hợp lệ từ mục đích khác sang nhà ở | Không áp dụng ngưỡng 120 m² |
| 250.000 EUR | Công trình được bảo tồn đủ điều kiện phục hồi hoặc tái thiết | Không áp dụng ngưỡng 120 m² |
Đối với hai mức đầu tư phổ thông, khoản vốn thông thường phải gắn với một bất động sản. Nhà đầu tư không được tự ý cộng nhiều căn hộ độc lập để đạt ngưỡng.
Riêng mức 250.000 EUR là ngoại lệ có điều kiện, không áp dụng cho mọi căn hộ cũ hoặc nhà cải tạo. Các thủ tục đặc biệt được công bố tại Mitos, hệ thống đăng ký thủ tục hành chính quốc gia Hy Lạp.
Xem thêm chương trình định cư Hy Lạp để tìm hiểu điều kiện dành cho nhà đầu tư và gia đình.
Có thể mua, nhưng cần xác minh nghĩa vụ thế chấp và phương án giải chấp trước khi hoàn tất giao dịch. Không nên thanh toán toàn bộ khi chưa rõ quyền của ngân hàng hoặc bên thứ ba đối với tài sản.
Luật sư tại Hy Lạp cần kiểm tra quyền sở hữu, hồ sơ đăng ký đất đai, khoản thế chấp và điều kiện chuyển nhượng. Việc một bất động sản được giới thiệu là đủ điều kiện Golden Visa không thay thế cho quá trình thẩm định pháp lý độc lập.
Bất động sản chuyển đổi công năng 250.000 EUR cần đáp ứng điều kiện gì?
Tài sản phải được chuyển đổi hợp pháp từ công năng khác sang nhà ở và hoàn tất việc chuyển đổi trước khi nộp hồ sơ Golden Visa.
Theo hướng dẫn Mitos cập nhật ngày 22/09/2026, việc chuyển đổi phải hoàn tất sau ngày 05/04/2024 và đáp ứng các yêu cầu liên quan. Cần có tài liệu pháp lý, kỹ thuật chứng minh điều kiện chuyển đổi.
Chẳng hạn, một công trình thương mại chuyển thành căn hộ có thể được xem xét theo ngưỡng này. Tuy nhiên, chỉ sửa chữa nội thất nhà ở cũ hoặc thay đổi giấy phép trên giấy tờ chưa đủ để xác nhận đủ điều kiện.
Có, nhưng chỉ với những bất động sản thuộc trường hợp đặc biệt đủ điều kiện, chủ yếu là tài sản chuyển đổi hợp pháp từ mục đích khác sang nhà ở hoặc công trình được bảo tồn cần phục hồi.
Theo Mitos, tài sản chuyển đổi công năng phải hoàn tất việc chuyển đổi hợp lệ trước khi nộp hồ sơ Golden Visa. Vì vậy, không nên chỉ dựa vào quảng cáo “Golden Visa 250.000 EUR” để đặt cọc.
Bất động sản được bảo tồn 250.000 EUR có khác gì?
Công trình được bảo tồn phải có căn cứ công nhận hợp pháp và đi kèm nghĩa vụ phục hồi hoặc tái thiết.
Khác với tài sản chuyển đổi công năng, việc phục hồi công trình được bảo tồn có thể tiếp tục sau thời điểm cấp giấy phép nhưng phải hoàn tất theo điều kiện áp dụng trước lần gia hạn đầu tiên. Việc chuyển nhượng trước khi hoàn thành nghĩa vụ này còn chịu hạn chế riêng.
Nhà đầu tư cần kiểm tra chi phí phục hồi và trách nhiệm trong hợp đồng, thay vì chỉ so sánh giá mua 250.000 EUR với những bất động sản khác.
Mua nhà trên 800.000 EUR nhưng dưới 120 m² có đủ điều kiện không?
Thông thường không đủ điều kiện theo tuyến đầu tư phổ thông nếu diện tích sử dụng chính dưới 120 m².
Ví dụ, căn hộ tại Athens có giá 1 triệu EUR, diện tích sử dụng chính 118 m², kèm chỗ đậu xe 12 m² và kho 8 m².
Mặc dù tổng diện tích tính cả phần phụ là 138 m², phần phụ không được tự động cộng vào diện tích sử dụng chính để đạt ngưỡng 120 m². Giá mua vượt mức tối thiểu không thay thế được điều kiện diện tích.
Do đó, người mua cần đối chiếu diện tích trên bản vẽ và hồ sơ kỹ thuật trước khi đặt cọc.
Ngân sách của bạn phù hợp với bất động sản Golden Visa nào?
Không phải bất động sản đạt mức đầu tư tối thiểu đều đủ điều kiện xin Golden Visa. VICTORY hỗ trợ đánh giá phương án đầu tư theo ngân sách, khu vực và loại tài sản để bạn xác định hướng phù hợp trước khi lựa chọn dự án.
Quy trình mua bất động sản Hy Lạp cho người Việt Nam
Người Việt Nam có thể mua và đứng tên bất động sản tại Hy Lạp theo quy định pháp luật, ngay cả khi chưa có Golden Visa. Tuy nhiên, một số khu vực biên giới hoặc địa bàn đặc biệt có thể áp dụng hạn chế đối với người mua ngoài EU.
Nếu chỉ mua nhà để ở hoặc đầu tư thông thường, người mua không phải đáp ứng các ngưỡng vốn Golden Visa.
6 bước mua nhà ở Hy Lạp
- Xác định mục tiêu và lựa chọn bất động sản: Mua để ở, cho thuê hay xin Golden Visa; đối chiếu loại tài sản với nhu cầu thực tế.
- Xin mã số thuế Hy Lạp (AFM): Chuẩn bị thông tin thuế và phương thức thanh toán hợp lệ.
- Thẩm định pháp lý, kỹ thuật: Kiểm tra quyền sở hữu, thế chấp, giấy phép xây dựng, diện tích và công năng.
- Đàm phán, đặt cọc: Thống nhất giá mua, tiến độ giao dịch và điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc.
- Ký hợp đồng mua bán: Hoàn thành nghĩa vụ thuế, ký hợp đồng trước công chứng viên và lưu giữ chứng từ thanh toán.
- Đăng ký quyền sở hữu: Thực hiện thủ tục tại cơ quan đăng ký đất đai; chuẩn bị hồ sơ cư trú nếu mua nhà để xin Golden Visa.
Theo Cơ quan Thuế Hy Lạp (AADE), người mua cần có mã số thuế và thực hiện nghĩa vụ thuế chuyển nhượng trước khi ký hợp đồng mua bán.
Việc thanh toán phải có chứng từ hợp lệ. Nhà đầu tư có thể xem thêm hướng dẫn chuyển tiền qua ngân hàng Hy Lạp mua bất động sản để chuẩn bị trước giao dịch.
Thời gian hoàn tất mua nhà và thời gian xét duyệt Golden Visa là 2 giai đoạn khác nhau, phụ thuộc vào tình trạng tài sản và hồ sơ thực tế.
Có. Công dân Việt Nam được phép mua và đứng tên bất động sản tại Hy Lạp, ngay cả khi chưa có giấy phép cư trú. Tuy nhiên, một số khu vực biên giới hoặc địa bàn đặc biệt có thể áp dụng hạn chế đối với người mua ngoài Liên minh châu Âu (EU).
Chi phí mua bất động sản Hy Lạp gồm những khoản nào?
Ngoài tiền mua nhà, nhà đầu tư cần chuẩn bị thuế chuyển nhượng, công chứng, đăng ký sở hữu và phí pháp lý.
| Khoản chi phí | Cách xác định |
| Giá mua bất động sản | Theo hợp đồng giao dịch |
| Thuế chuyển nhượng | Thông thường 3,09% giá trị tính thuế |
| Công chứng, đăng ký sở hữu | Theo biểu phí và giao dịch thực tế |
| Luật sư, kỹ sư thẩm định | Theo phạm vi công việc |
| Phí chuyển tiền | Theo ngân hàng và phương thức thanh toán |
Theo AADE, thuế chuyển nhượng cơ bản là 3% giá trị tính thuế, cộng phụ thu địa phương bằng 3% số thuế chính. Tổng tương đương 3,09% khi giao dịch thuộc diện áp dụng cơ chế này.
Chẳng hạn, nếu giá trị tính thuế là 400.000 EUR, khoản thuế chuyển nhượng và phụ thu tương ứng là 12.360 EUR.
Cập nhật Hy Lạp đề xuất tăng thuế mua nhà từ 3% lên 15% với người ngoài EU
Để tính đầy đủ ngân sách đầu tư, phí hồ sơ và chi phí duy trì, xem bảng chi phí định cư Hy Lạp năm 2026 để dự trù tổng ngân sách trước khi đầu tư.
Ngoài giá mua, nhà đầu tư cần tính thuế chuyển nhượng, phí công chứng, đăng ký sở hữu, luật sư và chi phí duy trì tài sản. Với căn hộ chung cư, còn có thể phát sinh phí quản lý, bảo trì khu vực chung và sửa chữa lớn. Trước khi mua, nên yêu cầu bảng chi phí dự kiến và xác minh các nghĩa vụ còn tồn tại của bất động sản.
Rủi ro pháp lý khi mua bất động sản Hy Lạp: Những gì cần kiểm tra trước khi đặt cọc?
Trước khi đặt cọc, người mua cần xác minh quyền sở hữu, tình trạng thế chấp, đăng ký đất đai, giấy phép xây dựng và khả năng chuyển nhượng hợp pháp. Nếu mua để xin Golden Visa, phải kiểm tra thêm điều kiện cư trú của tài sản.
7 hạng mục pháp lý cần thẩm định
| Hạng mục | Nội dung cần kiểm tra |
| 1. Quyền sở hữu | Người bán có quyền sở hữu và chuyển nhượng hợp pháp không? |
| 2. Đăng ký đất đai | Mã KAEK, diện tích, ranh giới và thông tin tài sản có thống nhất không? |
| 3. Nghĩa vụ tài sản | Có thế chấp, kê biên, tranh chấp hoặc quyền của bên thứ ba không? |
| 4. Giấy phép xây dựng | Hiện trạng công trình có phù hợp giấy phép không? |
| 5. Quy hoạch và công năng | Tài sản có được phép sử dụng theo mục đích dự kiến không? |
| 6. Điều kiện Golden Visa | Giá trị, diện tích, loại tài sản và lịch sử sử dụng có đáp ứng quy định không? |
| 7. Hợp đồng, đặt cọc | Điều kiện hoàn tiền, tiến độ và trách nhiệm các bên đã rõ chưa? |
Hellenic Cadastre (Cơ quan Đăng ký đất đai Hy Lạp) quản lý dữ liệu địa chính và thông tin đăng ký bất động sản. Mã KAEK là mã định danh giúp đối chiếu tài sản trong hệ thống này.
Người mua nên có luật sư kiểm tra quyền sở hữu, nghĩa vụ pháp lý và kỹ sư xác minh hiện trạng, diện tích, giấy phép xây dựng.
Không. Điều kiện cấp giấy phép cư trú và việc thẩm định quyền sở hữu là hai vấn đề khác nhau.
Chẳng hạn, việc một giấy chứng nhận không bắt buộc trong thành phần hồ sơ di trú không đồng nghĩa bất động sản không có thế chấp.
Luật sư vẫn cần kiểm tra nghĩa vụ tài sản, tranh chấp và phương án giải chấp nếu bất động sản đang được dùng để bảo đảm khoản vay.
Những điều khoản cần kiểm tra trong hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc cần có quy định rõ ràng về hoàn tiền và trách nhiệm nếu tài sản không đáp ứng các điều kiện đã thỏa thuận.
Đặc biệt với tài sản chuyển đổi công năng hoặc công trình đang hoàn thiện, cần xác định thời hạn bàn giao, giấy tờ bên bán phải cung cấp và cách xử lý nếu không đủ điều kiện Golden Visa.
Không nên đặt cọc chỉ dựa trên thông tin quảng cáo hoặc cam kết miệng của bên bán.
Cho thuê và bán lại bất động sản Hy Lạp: Lợi nhuận và những giới hạn cần biết
Bất động sản Hy Lạp có thể tạo thu nhập từ cho thuê hoặc lợi nhuận khi bán lại, nhưng không được bảo đảm sinh lời. Với tài sản Golden Visa, nhà đầu tư còn phải kiểm tra các hạn chế về cho thuê ngắn hạn và điều kiện duy trì quyền cư trú khi chuyển nhượng.
Bất động sản Golden Visa có được cho thuê qua Airbnb không?
Bất động sản thuộc phạm vi hạn chế Golden Visa không được sử dụng để cho thuê ngắn hạn thông qua nền tảng kinh tế chia sẻ như Airbnb. Cho thuê dài hạn có thể được thực hiện nếu đáp ứng quy định liên quan.
| Hình thức khai thác | Khả năng áp dụng |
| Cho thuê dài hạn | Được phép nếu đáp ứng quy định |
| Cho thuê ngắn hạn qua Airbnb | Bị cấm đối với tài sản thuộc phạm vi hạn chế Golden Visa |
| Cho doanh nghiệp du lịch thuê | Cần kiểm tra hợp đồng và mô hình khai thác thực tế |
| Sử dụng tài sản chuyển đổi công năng làm trụ sở doanh nghiệp | Chịu hạn chế riêng |
Theo hướng dẫn số 1 ngày 21/04/2026 của Bộ Di trú Hy Lạp, phạm vi hạn chế cần được đánh giá theo quy định áp dụng cho từng bất động sản, bao gồm các trường hợp chuyển tiếp.
Vì vậy, nhà đầu tư không nên mặc định tài sản gần biển hoặc khu du lịch có thể khai thác cho thuê ngắn hạn.
Lợi nhuận cho thuê bất động sản Hy Lạp được tính thế nào?
Lợi nhuận cho thuê thực tế là số tiền còn lại sau thuế và chi phí vận hành, không phải toàn bộ tiền thuê thu được.
Ví dụ, một bất động sản có giá mua 400.000 EUR với phương án cho thuê dài hạn giả định:
| Khoản tính | Số tiền giả định |
| Giá mua | 400.000 EUR |
| Doanh thu thuê nếu kín khách cả năm | 18.000 EUR |
| Doanh thu sau 10% thời gian bỏ trống | 16.200 EUR |
| Thuế thu nhập cho thuê minh họa | 2.850 EUR |
| Phí quản lý, bảo trì và chi phí khác | 2.500 EUR |
| Dòng tiền còn lại | 10.850 EUR/năm |
| Lợi suất trên giá mua | Khoảng 2,71%/năm |
Đây là ví dụ tính toán, không phải doanh thu hoặc lợi suất được bảo đảm. Thuế được minh họa với giả định toàn bộ 16.200 EUR là thu nhập tính thuế, chưa xét các khoản điều chỉnh áp dụng cho hồ sơ thực tế.
Nhà đầu tư cần đối chiếu giá thuê của tài sản tương đồng, tỷ lệ bỏ trống và chi phí quản lý trước khi xác định lợi nhuận kỳ vọng.
Không nên xem mức lợi nhuận được quảng cáo là lợi nhuận chắc chắn nhận được. Nhà đầu tư cần xác định đây là doanh thu cho thuê dự kiến, lợi suất trước chi phí hay lợi nhuận ròng sau thuế.
Cần kiểm tra giá thuê thực tế, chi phí quản lý, thời gian bỏ trống và điều khoản hợp đồng trước khi đánh giá hiệu quả đầu tư.
Bán bất động sản Golden Visa sau 5 năm có được giữ thẻ cư trú không?
Không tự động được giữ Golden Visa nếu bán bất động sản làm cơ sở cấp giấy phép.
Thẻ cư trú nhà đầu tư có thời hạn 5 năm và có thể gia hạn khi đáp ứng điều kiện. Đây không phải thời hạn cam kết hoàn vốn hoặc mốc thời gian mà sau đó người sở hữu được bán tài sản nhưng vẫn giữ nguyên quyền cư trú.
Theo Mitos, việc bán tài sản đang làm cơ sở cấp Golden Visa trong thời hạn hiệu lực giấy phép có thể dẫn đến thu hồi giấy phép của người bán.
Nếu có kế hoạch chuyển sang tài sản khác, nhà đầu tư cần kiểm tra điều kiện đầu tư thay thế và thủ tục áp dụng trước khi bán.
Không thể khẳng định dễ bán lại chỉ vì tài sản từng đủ điều kiện Golden Visa. Đặc biệt, người mua tiếp theo không mặc nhiên được sử dụng lại ngoại lệ 250.000 EUR của bất động sản chuyển đổi công năng hoặc công trình được bảo tồn.
Hướng dẫn Golden Visa tháng 4/2026 làm rõ ngoại lệ này chỉ được áp dụng một lần đối với tài sản đủ điều kiện.
Đây là yếu tố quan trọng khi đánh giá khả năng bán lại: nhà đầu tư nên xem xét nhu cầu mua nhà thực tế tại địa phương, thay vì chỉ kỳ vọng chuyển nhượng cho một nhà đầu tư Golden Visa khác.
10 câu hỏi cần kiểm tra trước khi đặt cọc bất động sản Hy Lạp
Trước khi quyết định mua, nhà đầu tư nên có câu trả lời rõ ràng cho 10 vấn đề về giá, pháp lý, điều kiện cư trú và khả năng khai thác tài sản.
- Giá chào bán có phù hợp với những bất động sản tương đồng trong khu vực không?
- Vị trí, giao thông và nhu cầu thuê thực tế có phù hợp với mục tiêu đầu tư không?
- Người bán có quyền sở hữu và chuyển nhượng hợp pháp không?
- Bất động sản có thế chấp, tranh chấp, kê biên hoặc nghĩa vụ chưa xử lý không?
- Diện tích, giấy phép xây dựng và hiện trạng công trình có thống nhất không?
- Nếu xin Golden Visa, tài sản có đáp ứng mức đầu tư và điều kiện diện tích không?
- Nếu mua tài sản 250.000 EUR, có đủ chứng từ về chuyển đổi công năng hoặc tình trạng bảo tồn không?
- Hợp đồng đặt cọc có quy định rõ điều kiện hoàn tiền và trách nhiệm của bên bán không?
- Phương án cho thuê có hợp pháp và đã tính đầy đủ thuế, phí quản lý, bảo trì chưa?
- Nếu cần bán lại, tài sản có nhóm người mua phù hợp và việc chuyển nhượng ảnh hưởng thế nào đến Golden Visa?
Nếu chưa xác minh được quyền sở hữu, tình trạng pháp lý hoặc điều kiện Golden Visa, nhà đầu tư nên hoàn thành thẩm định trước khi đặt cọc.
Bạn đang cân nhắc mua bất động sản Hy Lạp để đầu tư và lấy Golden Visa?
VICTORY hỗ trợ bạn tìm hiểu phương án đầu tư, điều kiện Golden Visa và quy trình thực hiện, đồng thời phối hợp với các đơn vị chuyên môn tại Hy Lạp để làm rõ những vấn đề pháp lý trước khi giao dịch.
Kết luận
Bất động sản Hy Lạp vẫn là thị trường đáng cân nhắc trong năm 2026 khi giá căn hộ tiếp tục tăng, nhưng quyết định đầu tư cần dựa trên chất lượng từng tài sản thay vì xu hướng chung.
Nhà đầu tư nên đánh giá giá mua, vị trí, tình trạng pháp lý, nhu cầu thuê và khả năng bán lại. Nếu mục tiêu là Golden Visa, bất động sản còn phải đáp ứng đúng điều kiện đầu tư và cư trú hiện hành.
Đặc biệt, với tài sản chuyển đổi công năng hoặc công trình được bảo tồn ở mức 250.000 EUR, việc thẩm định pháp lý trước khi đặt cọc có ý nghĩa quyết định.
Bạn đang tìm bất động sản Hy Lạp phù hợp để đầu tư và xin Golden Visa?
VICTORY hỗ trợ đánh giá phương án đầu tư, kiểm tra mức độ phù hợp với điều kiện Golden Visa và phối hợp cùng luật sư, đơn vị thẩm định tại Hy Lạp để làm rõ các vấn đề pháp lý trước giao dịch.
Xem thêm: 5+ nước cho phép mua nhà/ bất động sản để lấy cư trú hoặc quốc tịch
Cập nhật ngày 22/10/2026. Nguồn tham khảo: Ngân hàng Trung ương Hy Lạp (báo cáo ngày 15/09/2026), Cơ quan Thuế Hy Lạp (AADE), Luật 5038/2023, Luật 5100/2024, hướng dẫn Mitos cập nhật ngày 22/09/2026 và Bộ Di trú Hy Lạp.
- Bộ Di trú Hy Lạp – Circular 1/2026: https://migration.gov.gr/egkyklioi-yma/
- Mitos – Permanent Golden Visa: https://en.mitos.gov.gr/index.php/%CE%94%CE%94:Permanent_golden_visa_(change_of_use)_%E2%80%93_Initial_issuance
- Hellenic Cadastre: https://www.ktimatologio.gr/
- Bank of Greece Q2/2026: https://www.bankofgreece.gr/en/news-and-media/press-office/news-list/news?announcement=ac5ae869-3e94-4550-b486-ef00c4292e07
