Giới nhà giàu đổ về Hy Lạp, bất động sản Athens biến động

Cập nhật: 02/11/2026

Người đóng góp: Luật sư Maria Andriani Iordanidou

5/5 - (1 đánh giá)

Theo cuộc điều tra của Financial Times công bố ngày 31/10/2026, giới nhà giàu nước ngoài đang đổ về Hy Lạp nhờ chính sách ưu đãi thuế và sức hấp dẫn của thị trường bất động sản, đặc biệt tại Athens Riviera. Làn sóng này thu hút thêm dòng vốn quốc tế, thúc đẩy phát triển nhà ở cao cấp nhưng cũng khiến nhiều khu dân cư truyền thống tại Athens dần thay đổi.

Đáng chú ý, khoảng 500 hồ sơ đã đăng ký chương trình ưu đãi thuế non-dom dành cho cá nhân giàu có. Hy Lạp không chỉ muốn thu hút người nước ngoài mua bất động sản mà còn khuyến khích họ chuyển đến sinh sống, đưa gia đình và doanh nghiệp sang hoạt động lâu dài. Diễn biến này đặt ra những vấn đề đáng quan tâm về cơ hội đầu tư, thị trường bất động sản và khả năng cư trú lâu dài tại Hy Lạp.

Tóm tắt nhanh

Financial Times ngày 31/10/2026 ghi nhận làn sóng giới nhà giàu nước ngoài chuyển đến Hy Lạp, đặc biệt từ Anh, nhờ chính sách ưu đãi thuế, môi trường sống và thị trường bất động sản.
Chính sách non-dom thu hút khoảng 500 hồ sơ đăng ký, cho phép cá nhân đủ điều kiện đóng thuế cố định 100.000 EUR/năm đối với thu nhập từ nước ngoài, kèm yêu cầu đầu tư tối thiểu 500.000 EUR.
Giá căn hộ tại Athens tăng 5% trong quý II/2026 so với cùng kỳ. Nhu cầu bất động sản cao cấp tại Athens Riviera gia tăng, đồng thời làm thay đổi diện mạo nhiều khu dân cư truyền thống.
Hy Lạp hướng đến thu hút cư dân và doanh nghiệp quốc tế lâu dài, không chỉ thúc đẩy giao dịch bất động sản, nhằm tạo thêm việc làm và đóng góp cho nền kinh tế.
Đối với nhà đầu tư Việt Nam, non-dom và Golden Visa Hy Lạp là hai cơ chế khác nhau. Xu hướng người giàu nước ngoài mua nhà không bảo đảm lợi nhuận hoặc quyền cư trú; nhà đầu tư cần đánh giá điều kiện pháp lý, chi phí và mục tiêu của gia đình trước khi quyết định.

Vì sao giới nhà giàu nước ngoài đang chuyển đến Hy Lạp?

Giới nhà giàu nước ngoài đang chuyển đến Hy Lạp chủ yếu nhờ chính sách ưu đãi thuế hấp dẫn, giá bất động sản cạnh tranh và môi trường sống ven Địa Trung Hải. Theo Financial Times, các chính sách được triển khai từ năm 2020 đang giúp Hy Lạp thu hút cá nhân có tài sản lớn, doanh nhân và chuyên gia quốc tế, đặc biệt từ Anh.

3 yếu tố chính thúc đẩy xu hướng này gồm:

Ưu đãi thuế dành cho người giàu: Chương trình non-dom cho phép người đáp ứng điều kiện đóng thuế cố định 100.000 EUR/năm đối với thu nhập từ nước ngoài, kèm yêu cầu đầu tư tối thiểu 500.000 EUR tại Hy Lạp. Người nghỉ hưu và chuyên gia chuyển đến cũng có các cơ chế ưu đãi thuế riêng.
Giá bất động sản cạnh tranh: Theo Financial Times, nhà ở cao cấp ven biển Athens có giá khoảng 6.000-10.000 EUR/m², thấp hơn đáng kể so với phân khúc cao cấp tại trung tâm London (26.000 EUR/m²) và Monaco (54.000 EUR/m²).
Môi trường sống và cơ hội kinh doanh: Athens Riviera thu hút người nước ngoài nhờ vị trí ven biển, khí hậu Địa Trung Hải và khả năng kết hợp sinh sống với đầu tư, phát triển doanh nghiệp.

Theo số liệu được Financial Times công bố, khoảng 500 hồ sơ đã đăng ký chương trình non-dom, cùng gần 1.500 người nghỉ hưu và khoảng 10.000 chuyên gia, doanh nhân đăng ký các chương trình ưu đãi thuế khác.

Đáng chú ý, những thay đổi về chính sách thuế tại Anh cũng đang thúc đẩy một số cá nhân giàu có cân nhắc chuyển nơi cư trú. Tỷ phú quỹ đầu cơ Chris Rokos, được đưa tin có kế hoạch chuyển từ London đến Athens và mở văn phòng tại đây, là một ví dụ nổi bật của xu hướng này.

gioi nha giau chuyen den hy lap — Financial Times ghi nhận làn sóng người giàu chuyển đến Hy Lạp

Xem thêm: Hy Lạp là nước nào? Những điều cần biết về đất nước Hy Lạp

Việt Nam muốn mua bất động sản tại Athens để xin Golden Visa cần bao nhiêu tiền?

Mức đầu tư bất động sản tiêu chuẩn tại Athens hiện là 800.000 EUR. Theo quy định Golden Visa Hy Lạp, khoản đầu tư thông thường phải thực hiện vào một bất động sản có diện tích tối thiểu 120 m². Một số trường hợp đặc biệt, như chuyển đổi công năng bất động sản hoặc phục hồi công trình được bảo tồn, có thể áp dụng ngưỡng 250.000 EUR nếu đáp ứng điều kiện riêng.

Chính sách ưu đãi thuế giúp Hy Lạp thu hút hàng nghìn người nước ngoài

Hy Lạp đang thu hút hàng nghìn cá nhân giàu có, người nghỉ hưu và chuyên gia quốc tế thông qua các chính sách ưu đãi thuế được triển khai từ năm 2020. Theo Financial Times, những chính sách này giúp Hy Lạp trở thành lựa chọn đáng chú ý đối với người nước ngoài muốn chuyển nơi cư trú, đầu tư hoặc phát triển hoạt động kinh doanh tại châu Âu.

3 cơ chế ưu đãi thuế nổi bật gồm:

Đối tượng	Chính sách ưu đãi thuế
Cá nhân có tài sản lớn (non-dom)	Đóng thuế cố định 100.000 EUR/năm đối với thu nhập từ nước ngoài, với điều kiện đầu tư tối thiểu 500.000 EUR và đáp ứng các yêu cầu liên quan.
Người nghỉ hưu nước ngoài	Áp dụng thuế suất 7% đối với thu nhập từ nước ngoài, trong thời gian tối đa 15 năm nếu đủ điều kiện.
Chuyên gia, người lao động chuyển đến Hy Lạp	Được miễn thuế đối với 50% thu nhập đủ điều kiện phát sinh tại Hy Lạp, theo thời hạn và điều kiện của chương trình.

Những số liệu trên phản ánh mức độ quan tâm ngày càng lớn đối với chính sách thuế Hy Lạp, nhưng là số hồ sơ đăng ký, không đồng nghĩa tất cả đã được phê duyệt hoặc chuyển đến sinh sống. Các ưu đãi thuế này cũng là cơ chế riêng biệt, không đồng nghĩa với việc được cấp quyền cư trú theo chương trình Golden Visa Hy Lạp.

Nhà đầu tư Việt Nam có thể đăng ký chương trình ưu đãi thuế non-dom của Hy Lạp không?

Có. Chương trình non-dom không giới hạn riêng công dân châu Âu. Nhà đầu tư Việt Nam có thể được xem xét nếu chuyển nơi cư trú thuế sang Hy Lạp, không phải cư dân thuế Hy Lạp trong ít nhất 7 năm của 8 năm trước đó và đáp ứng các điều kiện đầu tư, hồ sơ theo quy định

Dòng vốn nước ngoài đang tác động thế nào đến thị trường bất động sản Athens?

Dòng vốn từ giới nhà giàu nước ngoài đang thúc đẩy nhu cầu bất động sản cao cấp tại Athens Riviera, đồng thời làm thay đổi diện mạo các khu dân cư ven biển truyền thống. Theo Financial Times, các khu vực Glyfada, Voula và Vouliagmeni đang thu hút người mua quốc tế tìm kiếm căn hộ hiện đại, biệt thự ven biển và bất động sản có tiện ích cao cấp.

Những số liệu đáng chú ý cho thấy:

Giá bất động sản tiếp tục tăng: Theo Bank of Greece, giá căn hộ tại Athens tăng 5% trong quý II/2026 so với cùng kỳ, trong khi mức tăng trên toàn Hy Lạp là 5,5%.
Hoạt động giao dịch diễn ra sôi động: Hơn 4.000 bất động sản nhà ở được chuyển nhượng tại Glyfada, Voula, Vouliagmeni và Vari từ năm 2017 đến tháng 9/2026.
Các dự án lớn thu hút người mua quốc tế: Tại The Ellinikon, dự án tái phát triển sân bay cũ Athens, người mua nước ngoài chiếm tới 40% doanh số bán nhà ở kể từ năm 2023, theo số liệu Financial Times dẫn lại.

Tuy nhiên, sự phát triển của bất động sản cao cấp cũng đang khiến nhiều biệt thự và nhà ở truyền thống bị thay thế bằng các khu căn hộ hiện đại. Xu hướng này làm thay đổi cảnh quan và bản sắc của những khu dân cư lâu đời dọc Athens Riviera.

Dù nhu cầu từ người mua quốc tế đang gia tăng, chưa có đủ cơ sở để kết luận dòng vốn nước ngoài là nguyên nhân chính khiến giá nhà tại Athens tăng. Diễn biến này phản ánh sức hút của phân khúc bất động sản cao cấp, nhưng không đại diện cho toàn bộ thị trường nhà ở Hy Lạp.

Hy Lạp muốn thu hút người giàu mua nhà hay chuyển đến sinh sống lâu dài?

Hy Lạp không chỉ muốn thu hút giới nhà giàu nước ngoài mua bất động sản mà còn khuyến khích họ chuyển đến sinh sống, thành lập doanh nghiệp và đóng góp lâu dài cho nền kinh tế. Theo Financial Times, các chính sách ưu đãi thuế của Hy Lạp hướng đến việc hình thành một cộng đồng nhà đầu tư, chuyên gia và doanh nhân quốc tế, thay vì chỉ thúc đẩy giao dịch bất động sản cao cấp.

Tuy nhiên, thu hút dòng vốn đầu tư không đồng nghĩa với việc giữ chân được cư dân nước ngoài lâu dài. Một số cá nhân giàu có xem việc chuyển đến Hy Lạp là lựa chọn trong vài năm để tận dụng chính sách thuế, thay vì cam kết định cư lâu dài.

Đối với những gia đình có kế hoạch sinh sống tại Hy Lạp, các yếu tố như trường học quốc tế, dịch vụ y tế, giao thông, rào cản ngôn ngữ và thủ tục hành chính cũng ảnh hưởng đến quyết định ở lại. Trong khi đó, doanh nghiệp nước ngoài cần môi trường kinh doanh thuận lợi, nguồn nhân lực và cơ sở hạ tầng phù hợp để duy trì hoạt động.

Vì vậy, thách thức của Hy Lạp là chuyển sức hút từ ưu đãi thuế và bất động sản thành sự hiện diện lâu dài của cư dân và doanh nghiệp quốc tế, qua đó tạo thêm việc làm và đóng góp bền vững cho nền kinh tế Hy Lạp.

VICTORY nhận định gì về xu hướng giới giàu nước ngoài đổ về Hy Lạp?

Theo VICTORY, làn sóng giới giàu có nước ngoài chuyển đến Hy Lạp cho thấy sức hấp dẫn của quốc gia này đang mở rộng, không chỉ ở thị trường bất động sản mà còn ở chính sách thuế, môi trường sống và cơ hội kinh doanh. Đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường đầu tư và cư trú Hy Lạp, nhưng không đồng nghĩa mọi khoản đầu tư bất động sản đều mang lại lợi nhuận hoặc đáp ứng điều kiện cấp quyền cư trú.

Đối với nhà đầu tư Việt Nam đang quan tâm đến Hy Lạp, VICTORY lưu ý 3 vấn đề:

Phân biệt ưu đãi thuế non-dom và Golden Visa Hy Lạp: Non-dom là cơ chế ưu đãi thuế dành cho cá nhân đáp ứng điều kiện, trong khi Golden Visa là chương trình cấp quyền cư trú thông qua đầu tư. Việc đáp ứng mức đầu tư tối thiểu 500.000 EUR theo cơ chế non-dom không đồng nghĩa tự động đủ điều kiện nhận Golden Visa.
Không đánh đồng thị trường Athens Riviera với toàn bộ Hy Lạp: Nhu cầu bất động sản cao cấp tăng tại các khu vực ven biển không phản ánh mức giá, khả năng cho thuê hoặc tiềm năng tăng trưởng của tất cả bất động sản tại Hy Lạp.
Xác định mục tiêu đầu tư và cư trú lâu dài: Nếu mục tiêu là có quyền cư trú cho cả gia đình, nhà đầu tư cần ưu tiên xem xét điều kiện Golden Visa, tính đủ điều kiện của tài sản, chi phí duy trì và kế hoạch sinh sống thực tế, thay vì chỉ dựa vào xu hướng mua nhà của giới giàu quốc tế.

VICTORY đánh giá xu hướng này là một tín hiệu đáng theo dõi về sức hút đầu tư của Hy Lạp, chứ không phải bằng chứng bảo đảm hiệu quả đầu tư hay sự thay đổi trong chính sách Golden Visa. Việc lựa chọn bất động sản và lộ trình cư trú vẫn cần dựa trên quy định hiện hành, khả năng tài chính và mục tiêu dài hạn của từng gia đình.

Xem thêm: Có nên định cư Hy Lạp? 5 tiêu chí quyết định năm 2026

Kết luận

Làn sóng giới nhà giàu nước ngoài chuyển đến Hy Lạp được Financial Times ghi nhận cho thấy sức hút ngày càng lớn của quốc gia này đối với dòng vốn và cư dân quốc tế. Chính sách ưu đãi thuế cùng sự phát triển của thị trường bất động sản Athens đang tạo thêm cơ hội đầu tư, nhưng cũng đặt ra những thách thức về giá nhà, cảnh quan đô thị và khả năng thu hút cư dân lâu dài.

Đối với nhà đầu tư Việt Nam, xu hướng này là tín hiệu đáng quan tâm khi đánh giá thị trường Hy Lạp. Tuy nhiên, quyết định đầu tư cần dựa trên điều kiện pháp lý, khả năng tài chính và mục tiêu cư trú của gia đình, thay vì chỉ dựa vào sự gia tăng nhu cầu từ người mua nước ngoài.

VICTORY cung cấp dịch vụ tư vấn chương trình định cư Hy Lạp, hỗ trợ nhà đầu tư tìm hiểu điều kiện, lựa chọn phương án đầu tư phù hợp và xây dựng lộ trình cư trú cho gia đình. Liên hệ VICTORY để được tư vấn chi tiết về chương trình và các yêu cầu hiện hành.

Xem thêm các tin tức định cư mới nhất: