Mua nhà ở Bồ Đào Nha: Hướng dẫn và những điều cần lưu ý khi mua nhà

Mua nhà ở Bồ Đào Nha không chỉ là lựa chọn để an cư mà còn mở ra cơ hội đầu tư và định cư lâu dài tại châu Âu. Với mức giá trung bình năm 2025 khoảng 2.900 EUR/m² (INE Portugal), thị trường bất động sản Bồ Đào Nha đang thu hút mạnh mẽ cả người dân trong nước lẫn nhà đầu tư quốc tế. Từ các thành phố lớn như Lisbon, Porto đến những khu nghỉ dưỡng nổi tiếng như Algarve, Cascais, mỗi khu vực đều có mức giá và ưu thế riêng. Hiểu rõ bức tranh giá nhà, quy trình pháp lý và những lưu ý quan trọng sẽ giúp bạn đưa ra quyết định mua nhà tại Bồ Đào Nha một cách thông minh và an toàn.

Trong bài viết này, VICTORY sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về giá nhà ở Bồ Đào Nha, quy trình mua nhà ở và những yếu tố quan trọng cần lưu ý, giúp bạn đưa ra quyết định mua nhà một cách thông minh.

Giá nhà ở Bồ Đào Nha

Giá nhà trung bình ở Bồ Đào Nha năm 2025 khoảng 2.900 EUR/m², cao hơn so với mức ~2.500 EUR/m² năm 2024, theo số liệu mới nhất từ INE (Viện Thống kê Quốc gia Bồ Đào Nha) và Idealista Q2/2025. Các thành phố lớn như Lisbon, Porto và khu nghỉ dưỡng Algarve tiếp tục giữ mức giá cao hơn mặt bằng chung của cả nước.

Bảng giá nhà ở chi tiết cho các khu vực ở Bồ Đào Nha.

Nhận định xu hướng 2025

• Lisbon tiếp tục là nơi có giá cao nhất, vượt ngưỡng 5.500 EUR/m², đặc biệt tại các quận trung tâm.
• Algarve và Cascais vẫn duy trì sức hút lớn nhờ du lịch và nhà đầu tư quốc tế.
• Các thành phố ngoài trung tâm như Braga, Coimbra hay Azores có giá mềm hơn, dao động từ 2.100 – 2.500 EUR/m², phù hợp cho người định cư cần cân đối chi phí.

Quy trình mua nhà ở Bồ Đào Nha

Dưới đây là chi tiết các bước trong quy trình mua nhà ở Bồ Đào Nha.

1. Chuẩn bị và tìm kiếm

Trước khi mua nhà, bạn cần xác định ngân sách và tìm kiếm các lựa chọn phù hợp thông qua các trang web bất động sản uy tín và công ty môi giới.

1. Xác định ngân sách: Bao gồm chi phí mua nhà, các khoản thuế, phí công chứng, chi phí thẩm định và các chi phí pháp lý khác.
2. Tìm kiếm bất động sản: Bạn có thể tìm kiếm thông qua các trang web bất động sản uy tín như Idealista, Casa Sapo, hoặc thông qua các công ty môi giới lớn như Remax và Century 21. Các môi giới bất động sản sẽ giúp bạn tìm được những ngôi nhà phù hợp với nhu cầu và ngân sách của mình.
3. Thăm quan bất động sản: Sau khi tìm được các bất động sản tiềm năng, bạn nên thăm quan trực tiếp để đánh giá tình trạng thực tế của ngôi nhà về cơ sở hạ tầng và các tiện ích xung quanh.

2. Kiểm tra pháp lý và thẩm định

Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản và thực hiện thẩm định để đảm bảo giá trị thực của ngôi nhà.

1. Kiểm tra pháp lý: Trước khi ký hợp đồng, bạn nên kiểm tra pháp lý của ngôi nhà, bao gồm việc xác minh quyền sở hữu, kiểm tra xem nhà có bị thế chấp hay vướng vào các tranh chấp pháp lý nào không.
2. Thẩm định giá trị bất động sản: Đây là bước quan trọng để đảm bảo bạn không mua bất động sản với giá cao hơn giá trị thực. Chuyên gia thẩm định sẽ giúp bạn đánh giá chính xác giá trị của bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, tình trạng và giá thị trường hiện tại. Thẩm định cũng giúp bạn thương lượng tốt hơn với người bán.

Lưu ý: Bạn nên thuê một luật sư chuyên về bất động sản để thực hiện các bước này nhằm đảm bảo mọi thủ tục đều hợp lệ và bảo vệ quyền lợi của bạn.

3. Ký hợp đồng mua bán

Sau khi đã kiểm tra và thẩm định, nếu bạn quyết định mua, bước tiếp theo là ký hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng nhà ở.

1. Hợp đồng Đặt cọc (CPCV): Hợp đồng này có tính ràng buộc pháp lý và yêu cầu bạn đặt cọc một khoản tiền, thường từ 10-30% giá trị ngôi nhà. Hợp đồng này bảo đảm rằng ngôi nhà sẽ được giữ chỗ cho bạn cho đến khi hoàn tất các thủ tục mua bán.
2. Hợp đồng chuyển nhượng (Escritura Pública): Sau khi hoàn tất hợp đồng đặt cọc, bạn sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tại một văn phòng công chứng. Hợp đồng này chuyển quyền sở hữu từ người bán sang bạn và được đăng ký chính thức tại Land Registry Office (Conservatória do Registo Predial).

4. Hoàn tất thủ tục và thanh toán

Sau khi ký hợp đồng, bạn sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý và thanh toán số tiền còn lại.

1. Thanh toán: Bạn sẽ cần thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho người bán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản, tùy thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Đăng ký quyền sở hữu: Sau khi thanh toán, bạn cần đảm bảo rằng quyền sở hữu của bạn được đăng ký tại Land Registry Office.
3. Thanh toán các loại thuế và phí: Cuối cùng, bạn cần thanh toán các khoản thuế và phí liên quan đến việc mua nhà, bao gồm IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) – thuế chuyển nhượng bất động sản, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – thuế tài sản hàng năm, và phí công chứng.

Lưu ý: Đảm bảo rằng bạn đã thanh toán đầy đủ để tránh bất kỳ vấn đề pháp lý nào trong tương lai.

Các yếu tố cần lưu ý khi mua nhà ở Bồ Đào Nha

Dưới đây là những yếu tố quan trọng mà bạn cần lưu ý khi mua nhà ở Bồ Đào Nha.

Vị trí

Vị trí là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của ngôi nhà. Khi lựa chọn vị trí mua nhà, bạn nên xem xét các yếu tố sau:

• Gần các tiện ích và dịch vụ: Sự tiện lợi trong việc tiếp cận các dịch vụ cơ bản như trường học, bệnh viện, siêu thị và giao thông công cộng. Những ngôi nhà nằm gần các tiện ích này thường có giá trị cao hơn và dễ dàng bán hoặc cho thuê lại.
• Môi trường sống: Chọn những khu vực có môi trường sống trong lành, an ninh tốt và không quá ồn ào. Nếu bạn mua nhà để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê du lịch, các khu vực ven biển như Algarve hay Sintra có thể là lựa chọn lý tưởng.

Pháp lý

Tình trạng pháp lý của nhà ở là yếu tố quan trọng để đảm bảo rằng việc mua bán diễn ra suôn sẻ và không gặp phải các vấn đề pháp lý sau này. Dưới đây là những điểm cần lưu ý:

• Giấy tờ sở hữu hợp lệ: Đảm bảo nhà có giấy tờ sở hữu hợp lệ và không có tranh chấp pháp lý. Bạn nên thuê một luật sư chuyên về bất động sản để kiểm tra các giấy tờ pháp lý liên quan, bao gồm Certidão Permanente (Giấy chứng nhận đăng ký tài sản) và Licença de Utilização (Giấy phép sử dụng).
• Tránh các ràng buộc pháp lý: Kiểm tra xem nhà có bị thế chấp, cầm cố, hay bị ràng buộc bởi các nghĩa vụ tài chính khác không.
• Tuân thủ quy định xây dựng: Đảm bảo rằng ngôi nhà được xây dựng theo đúng quy định pháp luật về xây dựng tại Bồ Đào Nha, bao gồm các giấy phép xây dựng và các quy định liên quan đến quy hoạch đô thị.

Tình trạng của nhà

Tình trạng thực tế của ngôi nhà là yếu tố quan trọng để xác định giá trị và chi phí bảo trì sau này. Khi kiểm tra tình trạng ngôi nhà, bạn cần chú ý các điểm sau:

• Cơ sở hạ tầng: Kiểm tra kỹ lưỡng hệ thống điện, nước, thoát nước và hệ thống sưởi, đảm bảo vẫn đang hoạt động tốt và không cần sửa chữa lớn.
• Tình trạng cấu trúc: Đánh giá chất lượng cấu trúc của ngôi nhà, bao gồm tường, mái, sàn và nền móng. Nếu có dấu hiệu của hư hỏng hoặc xuống cấp, bạn nên cân nhắc kỹ trước khi mua hoặc thương lượng giá bán.
• Tiện ích nội thất: Đối với những ngôi nhà có nội thất sẵn, bạn nên kiểm tra tình trạng của các thiết bị, đồ nội thất và các tiện ích khác.

Giá và chi phí mua nhà

Giá cả có sự biến động lớn tùy thuộc vào khu vực và loại hình bất động sản. Dưới đây là một số yếu tố cần lưu ý về giá nhà:

• So sánh giá thị trường: Trước khi quyết định mua, bạn nên so sánh giá nhà với giá của các bất động sản tương tự trong khu vực.
• Các chi phí phụ: Đừng quên tính đến các chi phí phụ như thuế, phí công chứng và các chi phí liên quan đến việc bảo trì, quản lý nhà ở sau khi mua.

Các thành phố có giá nhà đắt nhất

Dưới đây là 10 thành phố có giá nhà trung bình cao nhất:

1. Lisbon: 4,000 – 4,500 EUR/m²
2. Cascais:3,500 – 4,000 EUR/m²
3. Oeiras:3,000 – 3,500 EUR/m²
4. Porto: 3,000 – 3,500 EUR/m²
5. Loulé: 2,800 – 3,300 EUR/m²
6. Albufeira: 2,300 – 2,800 EUR/m²
7. Lagos : 2,500 – 3,000 EUR/m²
8. Odivelas: 2,200 – 2,700 EUR/m²
9. Tavira: 2,200 – 2,700 EUR/m²
10. Faro: 2,200 – 2,700 EUR/m²

Lưu ý: Từ tháng 01/2022, đầu tư bất động sản cho mục đích để ở tại Porto và Lisbon bị hạn chế. Các khu vực này chỉ cho phép mua bất động sản để sử dụng cho thương mại hoặc dịch vụ. Việc mua nhà để ở chỉ được áp dụng tại các khu vực nội địa, Azores và Madeira.

Những nơi rẻ nhất mua nhà ở Bồ Đào Nha

Ngược lại, những ngôi nhà rẻ nhất ở Bồ Đào Nha chủ yếu nằm ở các vùng nội địa. Các khu vực này có chi phí sinh hoạt thấp hơn và ít phát triển hơn so với các thành phố lớn ven biển.

1. Fornos de Algodres (Guarda): 169 EUR/m²
2. Sernancelhe (Viseu): 190 EUR/m²
3. Vila Flor (Bragança): 201 EUR/m²
4. Figueira de Castelo Rodrigo (Guarda): 204 EUR/m²
5. Almeida (Guarda): 210 EUR/m²
6. Vimioso (Bragança): 218 EUR/m²
7. Mogadouro (Bragança): 222 EUR/m²
8. Trancoso (Guarda): 233 EUR/m²
9. Boticas (Vila Real): 227 EUR/m²
10. Penamacor (Castelo Branco): 229 EUR/m²

Nhà đầu tư có được vay tiền mua nhà ờ Bồ Đào Nha?

Nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm cả những người không thuộc EU, có thể vay tiền để mua nhà tại Bồ Đào Nha. Theo các quy định hiện hành, bạn thường có thể vay từ 60 – 70% giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần có khả năng tài chính vững vàng và đáp ứng các yêu cầu cơ bản của ngân hàng như giấy tờ cá nhân, báo cáo thu nhập và đánh giá tài sản.

Khoản đặt cọc tối thiểu thường là 30% giá trị bất động sản và thời gian vay thường kéo dài từ 25 – 30 năm cho người nước ngoài. Các ngân hàng lớn ở Bồ Đào Nha như Santander và BBVA đều cung cấp dịch vụ vay mua nhà cho người nước ngoài với lãi suất cạnh tranh.

Kết luận

Hy vọng bài viết này đã mang đến cho bạn những thông tin hữu ích về việc mua nhà ở Bồ Đào Nha, từ quy trình thực hiện đến các yếu tố quan trọng cần xem xét. Hiểu rõ các bước và lưu ý cần thiết sẽ giúp bạn tự tin hơn trong việc đưa ra quyết định, đảm bảo quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ và mang lại lợi ích lâu dài.

Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần sự hỗ trợ chuyên nghiệp trong hành trình đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha, hãy liên hệ ngay với Victory để nhận được sự tư vấn tận tình nhất.