Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ và quy trình đầu tư

Bất động sản Mỹ luôn là điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư quốc tế nhờ vào thị trường rộng lớn, pháp lý minh bạch và khả năng sinh lời bền vững. Từ các thành phố lớn như New York, Miami, Los Angeles đến những vùng mới nổi như Las Vegas – mỗi nơi đều có cơ hội riêng biệt với mức giá và tiềm năng tăng giá khác nhau.

Trong bài viết này, VICTORY sẽ giúp bạn hiểu rõ thị trường bất động sản Mỹ năm 2025: từ chi phí mua nhà, quy trình đầu tư, các hình thức đầu tư như REITs, cho thuê, đến các lưu ý pháp lý quan trọng và vùng đầu tư nổi bật. Nếu bạn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư quốc tế an toàn và hiệu quả, đừng bỏ lỡ thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ.

Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ

Thị trường bất động sản Mỹ trong năm 2023 và 2024 đang chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực và sôi động. Theo Hiệp hội Môi giới Bất Động Sản Quốc gia, đã có 4.090.000 ngôi nhà hiện hữu được bán trong năm 2023, cho thấy sự nhộn nhịp trên thị trường nhà ở. Thêm vào đó, Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ cho biết doanh số bán nhà ở gia đình đơn lẻ mới vào tháng 5/2024 đã đạt 619.000 căn, điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở mới vẫn ở mức cao.

Không chỉ riêng nhà ở, thị trường bất động sản còn bao gồm các tòa nhà thương mại. Một báo cáo sơ bộ từ Khảo sát tiêu thụ năng lượng của các tòa nhà thương mại (CBECS) của Cơ quan thông tin năng lượng Hoa Kỳ đã cho thấy vào năm 2018, Hoa Kỳ có 5,9 triệu tòa nhà thương mại với tổng diện tích sàn lên đến 97 tỷ feet vuông. Điều này cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản thương mại, đóng góp quan trọng vào nền kinh tế.

Các chỉ số chính của thị trường

• Số lượng nhà ở: Theo Khảo sát cộng đồng Hoa Kỳ năm 2022, có khoảng 125,7 triệu đơn vị nhà ở đang có người ở tại Mỹ, minh chứng cho quy mô lớn của thị trường này và cơ hội đầu tư phong phú.
• Thời gian sở hữu nhà: Trung bình, người dân Mỹ giữ ngôi nhà của họ trong khoảng 10 năm trước khi bán lại, cho thấy sự ổn định trong việc sở hữu nhà (theo Hồ sơ Người mua và Người bán nhà năm 2023).
• Diện tích nhà ở: Diện tích nhà điển hình là 1.860 feet vuông, cho thấy sự ưa chuộng của người dân đối với các căn nhà rộng rãi, thoải mái.
• Độ tuổi người mua nhà: Người mua nhà lần đầu trung bình là 35 tuổi trong năm 2023, với độ tuổi mua lặp lại trung bình là 58 tuổi, cho thấy xu hướng mua nhà ở độ tuổi trẻ hơn.
• Tỷ lệ sở hữu nhà: Theo Khảo sát tài chính người tiêu dùng của Cục Dự trữ Liên bang năm 2022, 66,1% gia đình Mỹ sở hữu ngôi nhà của riêng mình, phản ánh mức độ phổ biến và sự ổn định tài chính của người dân.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Mỹ đang phát triển mạnh mẽ với nhiều xu hướng tích cực. Sự ổn định trong việc sở hữu nhà, nhu cầu cao về nhà ở mới và sự tăng trưởng của thị trường bất động sản thương mại là những yếu tố chính định hình bức tranh toàn cảnh này.

Xem thêm: Khám phá các dạng định cư Mỹ phù hợp với bạn.

Đầu tư bất động sản tại Mỹ

Thị trường bất động sản tại Mỹ đang trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhiều nhà đầu tư. Với tiềm năng sinh lợi lâu dài và sự ổn định cao, bất động sản Mỹ mang đến nhiều cơ hội tuyệt vời, đặc biệt trong bối cảnh các thành phố lớn ngày càng phát triển mạnh mẽ và nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cao.

Một trong những xu hướng nổi bật là sự gia tăng của các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và nền tảng bất động sản huy động vốn cộng đồng. Những công cụ này giúp các nhà đầu tư tiếp cận thị trường bất động sản mà không cần số vốn lớn, đồng thời tận dụng được khả năng sinh lợi từ nhiều loại tài sản khác nhau.

Các loại đầu tư bất động sản phổ biến

Dưới đây là 5 hình thức đầu tư bất động sản phổ biến mà bạn có thể cân nhắc khi tham gia vào thị trường Mỹ.

1. Đầu tư bằng Quỹ đầu tư bất động sản (REIT): REIT cho phép các nhà đầu tư mua cổ phiếu của các công ty đại chúng sở hữu và quản lý các tài sản bất động sản, từ trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng, chung cư đến nhà kho. Lợi nhuận từ REIT chủ yếu đến từ cổ tức, thường cao hơn so với đầu tư chứng khoán. Đặc biệt, REIT có tính thanh khoản cao, giúp bạn dễ dàng mua bán cổ phiếu.
2. Đầu tư bằng cách huy động vốn cộng đồng: Các nền tảng như Fundrise và Crowd Street mang lại cơ hội tham gia vào các dự án bất động sản cụ thể với số vốn nhỏ. Tuy nhiên, bạn cần chuẩn bị cho cam kết dài hạn và mức đầu tư tối thiểu từ 500 – 25.000 USD.
3. Đầu tư vào ngôi nhà của riêng bạn: Mua nhà để ở không chỉ giúp bạn có nơi sinh sống mà còn là cách tích lũy tài sản qua thời gian. Mặc dù lợi nhuận từ tăng giá nhà trung bình không quá cao (khoảng 3,9% mỗi năm từ 1994 – 2019), nhưng với sự hỗ trợ từ các chương trình thế chấp, đây vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc.
4. Đầu tư vào bất động sản cho thuê: Đầu tư vào bất động sản cho thuê có thể mang lại dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá trị theo thời gian. Bạn có thể lựa chọn cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn qua các nền tảng như Airbnb, dù việc quản lý có thể đòi hỏi nhiều công sức.
5. Lật ngược bất động sản: Mua và lật ngược bất động sản là cách tối đa hóa lợi nhuận thông qua việc cải tạo và bán lại nhà với giá cao hơn. Tuy nhiên, chiến lược này đi kèm với rủi ro và chi phí cải tạo lớn, yêu cầu bạn phải có kỹ năng và kinh nghiệm.

Các yếu tố ảnh hưởng thị trường bất động sản tại Mỹ

Hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư thông minh hơn.

1. Tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế phát triển, thu nhập của người dân tăng lên, nhu cầu về nhà ở và bất động sản thương mại cũng tăng theo, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.
2. Chính sách nhà đất: Các chính sách của chính phủ như thuế, lãi suất thế chấp và hỗ trợ người mua nhà đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản.
3. Xu hướng dân số: Sự gia tăng dân số và di cư đến các thành phố lớn làm tăng nhu cầu về nhà ở và không gian thương mại, tạo cơ hội lớn cho đầu tư bất động sản.

Các khu vực tiềm năng để đầu tư bất động sản

Hoa Kỳ là một quốc gia có nhiều khu vực với những đặc điểm thị trường bất động sản khác nhau, mỗi nơi mang lại cơ hội đầu tư riêng biệt. Các khu vực như New York, Florida, California và Las Vegas đều có điều kiện thị trường độc đáo, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

New York

New York là một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất thế giới. Các khu vực như Manhattan, Brooklyn, và Queens liên tục phát triển, mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là cho những ai yêu thích cuộc sống đô thị nhộn nhịp. Giá trị bất động sản ở New York có xu hướng tăng cao nhờ nhu cầu lớn từ cư dân địa phương và du khách quốc tế.

Florida

Florida, với khí hậu nhiệt đới và cảnh quan thiên nhiên tuyệt đẹp, luôn là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Các thành phố như Orlando, Miami và Tampa không chỉ thu hút khách du lịch mà còn được nhà đầu tư bất động sản quan tâm nhờ tiềm năng cho thuê cao và lợi nhuận ổn định. Đặc biệt, Orlando nổi tiếng với các công viên giải trí, thu hút hàng triệu du khách mỗi năm, tạo đà cho giá trị bất động sản tăng lên.

California

California là một trong những thị trường bất động sản đa dạng và phong phú nhất Hoa Kỳ. Các thành phố lớn như Los Angeles, San Francisco và San Diego cung cấp nhiều cơ hội đầu tư, từ căn hộ chung cư cho đến biệt thự ven biển, phù hợp với nhiều chiến lược đầu tư khác nhau.

Las Vegas

Las Vegas nổi tiếng với sự xa hoa, các hoạt động giải trí và sòng bạc, là điểm đến phổ biến cho du lịch và các bữa tiệc. Thị trường bất động sản ở Las Vegas mang lại lợi nhuận cho thuê ổn định nhờ vào lượng khách du lịch khổng lồ từ khắp nơi trên thế giới. Các khu vực như The Strip và Downtown Las Vegas luôn có nhu cầu cao về bất động sản cho thuê ngắn hạn và dài hạn.

Mỗi khu vực tại Hoa Kỳ có những đặc điểm riêng biệt, tạo nên sự khác biệt trong cơ hội đầu tư bất động sản.

Chi phí mua bất động sản ở Mỹ

Vào tháng 6/2024, giá bất động sản ở Mỹ đã tăng 4,0% so với năm trước, đạt mức trung bình 442.451 USD. Đây là một sự gia tăng đáng kể, phản ánh nhu cầu cao và các yếu tố thị trường khác như lãi suất thế chấp và tình trạng cung cầu.

Khi mua bất động sản ở Mỹ, ngoài giá mua nhà, còn có nhiều chi phí khác mà bạn cần phải xem xét.

1. Lãi suất thế chấp: Lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình toàn quốc là 6,9% vào tháng 6/2024, tăng 0,2 điểm so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất thế chấp là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chi phí tổng thể khi mua nhà. Mức lãi suất cao hơn sẽ làm tăng tổng số tiền phải trả trong suốt thời gian vay.
2. Chi phí kèm theo: Bao gồm các khoản phí dịch vụ, phí thẩm định, phí bảo hiểm tiêu đề và các chi phí khác liên quan đến việc hoàn tất giao dịch mua bán nhà. Chi phí đóng cửa thường chiếm khoảng 2 – 5% giá mua nhà.
3. Thuế bất động sản: Thuế bất động sản là khoản chi phí hàng năm mà chủ sở hữu nhà phải trả dựa trên giá trị bất động sản và mức thuế suất của khu vực. Mức thuế này có thể khác nhau tùy thuộc vào địa phương và thường được tính vào khoản thanh toán hàng tháng nếu người mua vay thế chấp.
4. Bảo hiểm nhà ở: Bảo hiểm nhà ở bảo vệ tài sản khỏi các rủi ro như hỏa hoạn, trộm cắp và thiên tai. Chi phí bảo hiểm có thể dao động dựa trên giá trị nhà và vị trí địa lý.
5. Phí bảo trì và sửa chữa: Chi phí bảo trì định kỳ và sửa chữa bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Điều này bao gồm cả việc duy trì hệ thống tiện ích, sửa chữa cấu trúc và các chi phí khác liên quan đến việc giữ cho ngôi nhà trong tình trạng tốt.
6. Phí quản lý (nếu có): Đối với các bất động sản như căn hộ chung cư hoặc nhà trong các khu dân cư có tổ chức, người mua có thể phải trả phí quản lý hàng tháng để duy trì các tiện ích chung và dịch vụ bảo trì.

Quy trình đầu tư bất động sản ở Mỹ

Dưới đây là các bước cơ bản trong quy trình đầu tư bất động sản tại Mỹ, từ việc tìm kiếm tài sản đến khi hoàn tất quá trình chuyển nhượng.

1. Tìm kiếm bất động sản

Để bắt đầu, bạn cần xác định loại bất động sản mình muốn đầu tư (nhà ở, căn hộ, bất động sản thương mại,…) và khu vực mục tiêu. Các nguồn thông tin hữu ích bao gồm:

• Các trang web bất động sản trực tuyến: Sử dụng các trang web như Zillow, Realtor.com, Rightmoveoverseas.co.uk để tìm kiếm và so sánh các bất động sản.
• Môi giới bất động sản: Tìm kiếm sự hỗ trợ từ các môi giới bất động sản có kinh nghiệm để giúp bạn xác định các cơ hội đầu tư phù hợp.
• Đấu giá bất động sản: Tham gia các cuộc đấu giá bất động sản có thể mang lại những cơ hội đầu tư hấp dẫn.

2. Đề nghị và thương lượng

Khi đã tìm thấy bất động sản ưng ý, bước tiếp theo là đề nghị mua và bắt đầu quá trình thương lượng:

• Đề nghị mua: Gửi đề nghị mua chính thức, nêu rõ giá bạn sẵn sàng trả và các điều kiện kèm theo.
• Thương lượng: Thương lượng với người bán để đạt được thỏa thuận về giá cả và các điều khoản hợp đồng. Việc này thường diễn ra thông qua môi giới bất động sản.

3. Thẩm định

Sau khi đề nghị mua được chấp nhận, bạn cần tiến hành thẩm định bất động sản để đảm bảo rằng tài sản đó không có vấn đề gì lớn về mặt kỹ thuật và pháp lý:

• Kiểm tra tình trạng tài sản: Thuê các chuyên gia kiểm tra chi tiết tình trạng cấu trúc, hệ thống điện, nước và các yếu tố khác của bất động sản.
• Thẩm định giá trị: Đánh giá giá trị thị trường của bất động sản để đảm bảo bạn không trả giá quá cao.

4. Thỏa thuận mua bán

Nếu bất động sản đạt yêu cầu sau thẩm định, bước tiếp theo là ký kết thỏa thuận mua bán:

• Soạn thảo hợp đồng: Hợp đồng mua bán cần được soạn thảo chi tiết, bao gồm giá mua, điều kiện thanh toán, thời gian chuyển nhượng và các điều khoản khác.
• Thẩm định pháp lý: Đảm bảo hợp đồng mua bán tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành và bảo vệ quyền lợi của bạn.

5. Quá trình chuyển nhượng

Cuối cùng, quá trình chuyển nhượng chính thức sẽ hoàn tất giao dịch và bạn trở thành chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản:

• Thanh toán: Thực hiện các khoản thanh toán cuối cùng theo thỏa thuận mua bán.
• Chuyển nhượng quyền sở hữu: Công chứng và đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu tại cơ quan quản lý địa phương.
• Bảo hiểm và quản lý: Mua bảo hiểm cho bất động sản và, nếu cần, thuê một công ty quản lý để giúp bạn vận hành và bảo trì tài sản.

Hoàn tất quá trình này, bạn đã chính thức sở hữu bất động sản tại Mỹ và có thể bắt đầu khai thác, sử dụng hoặc kinh doanh theo kế hoạch đầu tư của mình.

Những điều cần biết khi mua bất động sản ở Mỹ

Dưới đây là các yếu tố quan trọng bạn cần lưu ý khi tham gia vào thị trường bất động sản tại Mỹ.

Chuẩn bị tài chính

Trước khi mua bất động sản, bạn cần đảm bảo tài chính của mình đủ mạnh để thực hiện giao dịch.

• Xác định ngân sách: Tính toán số tiền bạn sẵn sàng chi trả, bao gồm cả chi phí mua, phí pháp lý, thuế và các chi phí phát sinh khác.
• Khoản vay và thế chấp: Nếu cần vay tiền, hãy tìm hiểu về các khoản vay thế chấp và lãi suất hiện hành. Lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình ở Mỹ hiện tại là khoảng 6,9%.
• Chuẩn bị dự phòng: Dành ra một khoản tiền dự phòng để đối phó với các chi phí không lường trước trong quá trình mua và sau khi sở hữu bất động sản.

Tìm hiểu về pháp lý

Hiểu rõ các quy định pháp lý là yếu tố then chốt để đảm bảo giao dịch bất động sản thành công:

• Luật bất động sản Mỹ: Nắm vững các quy định về mua bán và sở hữu bất động sản tại tiểu bang nơi bạn muốn mua.
• Thuế: Tìm hiểu về các loại thuế liên quan, bao gồm thuế bất động sản tại Mỹ, thuế thu nhập từ cho thuê và thuế khi bán bất động sản.

Quyền sở hữu bất động sản cho công dân nước ngoài

Không có hạn chế lớn nào đối với công dân nước ngoài mua bất động sản tại Mỹ. Công dân nước ngoài có thể mua bất động sản tại Mỹ.

Mua bất động sản thương mại và nhà ở

Có sự khác biệt lớn giữa mua bất động sản thương mại và nhà ở Mỹ:

• Nhà ở: Thường có quy trình mua bán đơn giản hơn, phù hợp cho các gia đình và cá nhân.
• Bất động sản thương mại: Phức tạp hơn với các quy định về thương mại, cần sự tư vấn của luật sư và chuyên gia tài chính.

Các chấp thuận và quy định của chính phủ

Trước khi mua, bạn cần kiểm tra và tuân thủ các quy định và yêu cầu của chính phủ:

• Giấy phép xây dựng: Nếu bạn dự định xây dựng hoặc cải tạo, cần phải có giấy phép xây dựng hợp lệ.
• Quy định địa phương: Tuân thủ các quy định về quy hoạch và xây dựng tại địa phương.

Kết luận

Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn cái nhìn rõ nét về thị trường bất động sản Mỹ, nơi hội tụ nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn với sự đa dạng về loại hình và vị trí địa lý. Từ những khu vực sôi động như New York và California, đến Florida và Las Vegas, mỗi địa điểm đều mang lại tiềm năng đặc biệt cho nhà đầu tư.

Đầu tư vào bất động sản Mỹ đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, bao gồm hiểu biết sâu sắc về thị trường, nắm vững các quy định pháp lý, và chuẩn bị tài chính mạnh mẽ. Dù bạn là nhà đầu tư trong nước hay quốc tế, việc trang bị kiến thức đầy đủ và lập kế hoạch chi tiết sẽ giúp bạn tận dụng tối đa các cơ hội và giảm thiểu rủi ro.