Có nên đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha năm 2026? Hướng dẫn chi tiết

Đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha năm 2025 hoàn toàn khả thi với người nước ngoài, nhưng không còn là thị trường “mua là lời” nếu không hiểu rõ luật, thuế và chính sách địa phương.

Pháp luật Bồ Đào Nha cho phép người nước ngoài sở hữu 100% nhà đất, song từ sau 2023, Chính phủ đã siết chặt cho thuê ngắn hạn, điều chỉnh chính sách nhà ở và thuế, khiến hiệu quả đầu tư phụ thuộc nhiều hơn vào cách tiếp cận và phân khúc lựa chọn.

Bài viết này tập trung hướng dẫn đầu tư, giúp bạn nắm rõ điều kiện pháp lý, quy trình mua bán, chi phí – thuế thực tế, các khu vực đáng chú ý và những rủi ro cần lưu ý khi đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha theo bối cảnh mới năm 2025.

Key Takeaways

• Người nước ngoài được quyền mua và sở hữu 100% bất động sản tại Bồ Đào Nha, không yêu cầu quốc tịch, visa hay tình trạng cư trú; việc sở hữu tài sản là quyền dân sự, không gắn với quyền định cư.
• Khung pháp lý minh bạch nhưng không “tự bảo vệ” nhà đầu tư: mọi rủi ro pháp lý phải được kiểm soát thông qua thẩm định (due diligence) và luật sư độc lập.
• Mục tiêu đầu tư cần xác định rõ trước khi mua: đầu tư để ở, cho thuê dài hạn hay giữ tài sản; mỗi mục tiêu kéo theo phân khúc, khu vực và rủi ro khác nhau.
• Lisbon, Porto, Algarve là ba thị trường lớn nhất với thanh khoản cao; Silver Coast và các đảo (Madeira, Azores) phù hợp chiến lược nắm giữ dài hạn, ít lướt sóng.
• Cho thuê ngắn hạn (AL) là phân khúc chịu rủi ro chính sách cao nhất, phụ thuộc mạnh vào quy định từng địa phương sau các thay đổi pháp luật giai đoạn 2023-2025.
• Hiệu quả đầu tư phải được tính sau thuế và chi phí thực tế, bao gồm thuế mua (IMT, Stamp Duty), thuế tài sản hằng năm (IMI), chi phí quản lý – bảo trì, và thuế thu nhập khi cho thuê hoặc bán.
• Bồ Đào Nha phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, ưu tiên sự ổn định, tuân thủ pháp lý và quản trị rủi ro, không phù hợp với kỳ vọng lợi nhuận nhanh hoặc thị trường “lướt sóng”.

Người nước ngoài có được đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha không?

Có. Pháp luật Bồ Đào Nha cho phép người nước ngoài – kể cả không phải công dân EU và không cư trú – mua và sở hữu 100% bất động sản một cách hợp pháp.

Quyền mua nhà/đất của người nước ngoài gần như tương đương với người bản địa, với thủ tục minh bạch theo chuẩn EU. Tuy nhiên, cần hiểu đúng: quyền sở hữu bất động sản là quyền dân sự về tài sản, không gắn với quyền cư trú hay thường trú.

Quyền sở hữu bất động sản của người không phải công dân EU

Người nước ngoài không bị hạn chế chung trong việc mua và đứng tên bất động sản tại Bồ Đào Nha.

• Không yêu cầu quốc tịch EU, visa hay thẻ cư trú để mua bất động sản.
• Có thể mua nhà ở, căn hộ, nhà phố, bất động sản thương mại và đứng tên trực tiếp trên hệ thống đăng ký đất đai quốc gia (Conservatória do Registo Predial).
• Quyền sở hữu được bảo vệ theo Luật Dân sự Bồ Đào Nha và khung pháp lý của Liên minh châu Âu.

Một số tài sản đặc thù (rất hiếm) như đất trong khu vực quốc phòng, bảo tồn nghiêm ngặt hoặc tài sản gắn với lợi ích chiến lược quốc gia có thể cần phê duyệt bổ sung, nhưng đây là ngoại lệ, không ảnh hưởng đến đa số giao dịch dân cư và đầu tư thông thường.

Những điều kiện pháp lý bắt buộc trước khi mua

Người nước ngoài không cần visa để mua nhà, nhưng bắt buộc phải đáp ứng các yêu cầu thuế – pháp lý cơ bản. Cụ thể:

• Mã số thuế cá nhân (NIF): điều kiện bắt buộc để ký hợp đồng mua bán, nộp thuế và đăng ký sở hữu. Người không cư trú vẫn được cấp NIF hợp pháp.
• Tài khoản ngân hàng Bồ Đào Nha: không bắt buộc theo luật nhưng được khuyến nghị mạnh để thanh toán, nhận tiền cho thuê và đóng thuế.
• Luật sư độc lập đại diện người mua: rất quan trọng để kiểm tra pháp lý bất động sản (quy hoạch, thế chấp, nợ thuế, giấy phép xây dựng…) và bảo vệ quyền lợi người mua.
• Quy trình pháp lý mua bán rõ ràng gồm: thẩm định pháp lý → ký hợp đồng hứa mua – hứa bán (CPCV) → công chứng hợp đồng mua bán → đăng ký quyền sở hữu.

Từ 2023-2025, Chính phủ Bồ Đào Nha siết chặt chính sách nhà ở và cho thuê, nhưng không hạn chế quyền mua của người nước ngoài. Điều thay đổi nằm ở:

• Kiểm soát cho thuê ngắn hạn
• Điều chỉnh thuế và phí đối với người không cư trú
• Ưu tiên nhà ở cho cư dân địa phương

Vì vậy, đầu tư bất động sản hiện nay cần được tiếp cận như một quyết định tài chính – pháp lý, không phải công cụ định cư.

Xem thêm: Hệ thống pháp lý đầu tư Bồ Đào Nha: Quy định dành cho người nước ngoài

Ai phù hợp với đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha?

Đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, ưu tiên sự ổn định, tuân thủ pháp lý và quản trị rủi ro, chứ không phù hợp với người tìm lợi nhuận nhanh, lướt sóng hoặc “mua nhà để lấy định cư”.

3 câu hỏi cốt lõi nhà đầu tư cần trả lời trước khi mua bất động sản

Trước khi xem nhà hay ký bất kỳ hợp đồng nào tại Bồ Đào Nha, bạn nên tự trả lời rõ ràng: (1) Mục tiêu đầu tư là gì? (2) Sẽ khai thác tài sản theo cách nào? (3) Yếu tố ưu tiên số một của bạn là gì: ngân sách, vị trí hay loại hình?

Nếu 3 câu này chưa rõ, mọi tính toán lợi nhuận, thuế, khu vực… đều rất dễ lệch hướng.

1. Mục tiêu đầu tư chính là gì?

Bạn cần xác định mình mua để làm gì trước, rồi mới chọn khu vực và sản phẩm. Thực tế, nhà đầu tư vào Bồ Đào Nha thường rơi vào 3 nhóm:

• Sử dụng cá nhân: mua để ở, nghỉ dưỡng cho gia đình, thỉnh thoảng cho thuê khi vắng mặt.
• Đầu tư cho thuê dài hạn: hướng đến dòng tiền ổn định, ưu tiên khu vực có nhu cầu thuê thật (gần trung tâm, trường đại học, khu công nghiệp, giao thông công cộng tốt).
• Giữ tài sản dài hạn: coi bất động sản như “két sắt bằng gạch”, chấp nhận lợi suất cho thuê không quá cao, nhưng ưu tiên vị trí an toàn, tiềm năng giữ giá/tăng giá theo chu kỳ.

Khi xác định rõ mục tiêu, bạn sẽ dễ trả lời câu hỏi tiếp theo: chấp nhận mức lợi suất bao nhiêu, và có sẵn sàng chịu biến động giá/ chính sách trong bao lâu.

2. Bạn sẽ khai thác bất động sản theo hình thức nào?

Hình thức khai thác quyết định trực tiếp rủi ro pháp lý, thuế và công sức quản lý.

Một số hướng chính:

• Cho thuê dài hạn
  • Phù hợp với căn hộ/nhà ở khu dân cư, gần dịch vụ thiết yếu.
  • Dòng tiền đều hơn, ít biến động mùa vụ.
  • Cần lưu ý hợp đồng thuê, quy định bảo vệ người thuê, thời hạn, cơ chế tăng giá… theo luật địa phương.
• Cho thuê ngắn hạn (du lịch)
  • Chỉ khả thi nếu khu vực cho phép và bạn xin được giấy phép lưu trú du lịch (AL – Alojamento Local).
  • Nhiều thành phố lớn đã siết hoặc đóng băng cấp phép mới, rủi ro chính sách cao hơn hẳn cho thuê dài hạn.
  • Đòi hỏi quản lý vận hành tốt (check-in, dọn phòng, review khách…).
• Sử dụng bán thời gian, phần còn lại để trống hoặc cho người quen sử dụng
  • Phù hợp với mục tiêu “second home” / nhà nghỉ dưỡng.
  • Dòng tiền thấp, nhưng đổi lại là chất lượng sử dụng cho gia đình.

Trả lời rõ câu hỏi này giúp bạn chọn cấu trúc pháp lý, cách khai thuế, mô hình quản lý phù hợp, tránh tình trạng mua xong mới phát hiện khu vực không cho phép khai thác như dự kiến.

3. Yếu tố ưu tiên cao nhất của bạn là gì?

Không thể cùng lúc tối đa hóa mọi thứ: giá rẻ, vị trí đẹp, lợi suất cao, rủi ro thấp. Bạn phải chọn một yếu tố ưu tiên chính.

3 nhóm yếu tố thường phải “trade-off”:

• Ngân sách
  • Nếu ngân sách hạn chế, bạn có thể phải ra khỏi các khu trung tâm Lisbon/Porto để sang vùng ven hoặc thành phố cấp hai.
  • Cần tính luôn chi phí cải tạo, nội thất, thuế và phí giao dịch, tránh tình trạng “vét hết vốn” cho giá mua.
• Vị trí
  • Ưu tiên khu đã phát triển: giao thông tốt, gần tiện ích, nhu cầu thuê ổn định.
  • Giá mua thường cao hơn, nhưng thanh khoản và khả năng giữ giá tốt hơn trong dài hạn.
• Loại hình bất động sản & chính sách địa phương
  • Căn hộ city center, nhà phố, biệt thự ven biển, bất động sản nghỉ dưỡng… mỗi loại chịu tác động khác nhau từ quy hoạch, thuế và chính sách cho thuê.
  • Ở các thành phố lớn ở Bồ Đào Nha, quy định về cho thuê ngắn hạn, cải tạo, chuyển đổi công năng có thể rất chặt.

Khi bạn trả lời được: “Tôi ưu tiên điều gì nhất?”, việc chọn quận/huyện, loại tài sản và chiến lược giá sẽ cụ thể, logic hơn, thay vì chạy theo quảng cáo hoặc tâm lý đám đông.

Các loại hình bất động sản phổ biến tại Bồ Đào Nha

Năm 2025, bất động sản nhà ở và cho thuê dài hạn là phân khúc ổn định nhất tại Bồ Đào Nha; trong khi cho thuê ngắn hạn và bất động sản nghỉ dưỡng chịu rủi ro chính sách cao hơn so với giai đoạn trước 2023. Việc chọn đúng loại hình quyết định trực tiếp mức độ rủi ro pháp lý, dòng tiền và khả năng giữ giá của khoản đầu tư.

Dưới đây là các loại hình phổ biến, kèm đặc điểm và mức độ phù hợp với nhà đầu tư nước ngoài.

Bất động sản để ở (Residential property)

Đây là phân khúc nền tảng và ít biến động nhất của thị trường. Gồm căn hộ chung cư (apartment), nhà phố (townhouse) và nhà độc lập (villa).

• Nhu cầu đến chủ yếu từ người dân địa phương và người nước ngoài cư trú dài hạn.
• Khung pháp lý rõ ràng, giao dịch minh bạch, thanh khoản ổn định ở các đô thị lớn.
• Tốc độ tăng giá thường không đột biến, nhưng có khả năng giữ giá tốt trong dài hạn.

Phù hợp với nhà đầu tư thận trọng, ưu tiên an toàn vốn hoặc kết hợp ở – cho thuê dài hạn.

Bất động sản cho thuê dài hạn

Cho thuê dài hạn là phân khúc được Chính phủ Bồ Đào Nha khuyến khích mạnh từ 2023-2025.

• Phù hợp với căn hộ và nhà ở tại khu dân cư, gần trung tâm, giao thông công cộng, trường học và bệnh viện.
• Dòng tiền ổn định, ít phụ thuộc mùa vụ so với du lịch.
• Tuy nhiên, giá thuê có thể bị điều tiết tại một số khu vực chịu áp lực nhà ở (như Lisbon và Porto), và hợp đồng thuê chịu bảo vệ tương đối cao cho người thuê.

Phân khúc này phù hợp với nhà đầu tư tìm dòng tiền bền vững, chấp nhận lợi suất vừa phải để đổi lấy rủi ro thấp.

Bất động sản cho thuê ngắn hạn (du lịch)

Đây là phân khúc rủi ro chính sách cao nhất tính đến năm 2025.

• Muốn cho thuê ngắn hạn, bất động sản phải có giấy phép Local Accommodation (AL).
• Nhiều thành phố và quận trung tâm đã hạn chế hoặc tạm ngừng cấp AL mới, đặc biệt tại Lisbon, Porto và các khu “nóng” du lịch.
• Phụ thuộc lớn vào lượng khách du lịch, mùa vụ và chính sách địa phương.

Cho thuê ngắn hạn chỉ phù hợp với nhà đầu tư hiểu rất rõ quy định từng khu vực, chấp nhận biến động và thường xuyên cập nhật chính sách.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Tập trung chủ yếu tại Algarve và các khu ven biển.

• Thường là villa, căn hộ nghỉ dưỡng trong khu du lịch hoặc resort.
• Giá mua cao ở các vị trí đẹp; dòng tiền phụ thuộc mạnh vào du lịch quốc tế.
• Hiệu quả đầu tư biến động theo mùa và tình hình kinh tế – du lịch toàn cầu.

Phù hợp với nhà đầu tư xác định rõ mục tiêu nghỉ dưỡng và nắm giữ dài hạn, không phù hợp với chiến lược lướt sóng.

Bất động sản thương mại (Commercial property)

Là phân khúc dành cho nhà đầu tư có kinh nghiệm.

• Bao gồm mặt bằng bán lẻ, văn phòng, kho xưởng.
• Yêu cầu hiểu rõ thị trường địa phương, hợp đồng thuê và chu kỳ kinh doanh.
• Thanh khoản thấp hơn nhà ở, nhưng có thể mang lại dòng tiền tốt nếu chọn đúng vị trí và khách thuê.

Không phù hợp với nhà đầu tư mới hoặc kỳ vọng thanh khoản nhanh.

Các khu vực đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha đáng chú ý năm 2025

Năm 2025, thị trường bất động sản Bồ Đào Nha nổi bật nhất tại Lisbon & Đại Lisbon, Porto và Algarve; bên cạnh đó, Silver Coast và các đảo như Madeira, Azores phù hợp với chiến lược nắm giữ dài hạn.

Mỗi khu vực có đặc điểm rất khác nhau về giá, khả năng cho thuê và mức độ rủi ro chính sách, vì vậy nhà đầu tư không nên chọn khu vực chỉ dựa trên giá rẻ hoặc quảng cáo lợi nhuận.

Lisbon & vùng Đại Lisbon

Lisbon là thị trường bất động sản đắt nhất và thanh khoản cao nhất của Bồ Đào Nha. Nhu cầu mua và thuê đến từ người dân địa phương, chuyên gia nước ngoài, gia đình định cư dài hạn và doanh nhân.

• Ưu điểm: thị trường lớn, dễ bán lại, nhu cầu thuê dài hạn ổn định
• Nhược điểm: giá cao; cho thuê ngắn hạn bị hạn chế mạnh, đặc biệt khu trung tâm

Phù hợp với nhà đầu tư ưu tiên giữ tài sản an toàn, cho thuê dài hạn, không kỳ vọng lợi suất cao ngắn hạn.

Porto

Porto là lựa chọn cân bằng hơn Lisbon: giá thấp hơn nhưng vẫn có tiềm năng tăng trưởng trung – dài hạn.

• Nhu cầu thuê đến từ sinh viên, nhân sự địa phương, người nước ngoài làm việc dài hạn
• Môi trường sống và du lịch phát triển, nhưng chưa quá “quá tải” như Lisbon

Phù hợp với nhà đầu tư tìm giá mua hợp lý hơn Lisbon, tập trung cho thuê dài hạn và tăng giá theo thời gian.

Algarve

Algarve là khu vực nghỉ dưỡng ven biển nổi tiếng nhất Bồ Đào Nha, thu hút mạnh người châu Âu về hưu, khách du lịch và người mua “second home”.

• Ưu điểm: cảnh quan đẹp, sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp, hấp dẫn nhóm khách có thu nhập cao
• Nhược điểm: phụ thuộc du lịch và mùa vụ; rủi ro chính sách cho thuê ngắn hạn cao hơn các khu khác

Phù hợp với nhà đầu tư hiểu rõ thị trường nghỉ dưỡng, chấp nhận biến động và nắm giữ dài hạn.

Silver Coast (Costa de Prata)

Silver Coast nằm giữa Lisbon và Porto, được xem là khu vực thay thế với mức giá còn “mềm” hơn.

• Phù hợp cho mua để ở, ở kết hợp cho thuê dài hạn
• Ít chịu áp lực chính sách cho thuê ngắn hạn so với Lisbon/Porto
• Tăng giá chậm nhưng ổn định

Phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, ngân sách vừa phải, ưu tiên an toàn hơn lợi nhuận nhanh.

Madeira & Azores

Madeira và Azores là thị trường ngách, gắn với du lịch thiên nhiên, nghỉ dưỡng và lối sống chậm.

• Ưu điểm: môi trường sống đặc biệt, cạnh tranh thấp
• Nhược điểm: thanh khoản hạn chế, thị trường nhỏ, khó lướt sóng

Phù hợp với nhà đầu tư ưu tiên lifestyle, nắm giữ dài hạn, không đặt nặng mua – bán nhanh.

Quy trình đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha

Quy trình đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha cho người nước ngoài được thực hiện theo 4 bước pháp lý bắt buộc: chuẩn bị hồ sơ thuế – thẩm định pháp lý – ký hợp đồng đặt cọc – công chứng & đăng ký sang tên.

Người nước ngoài được phép thực hiện đầy đủ quy trình này kể cả khi không cư trú, thông qua luật sư hoặc giấy ủy quyền hợp pháp.

1. Chuẩn bị hồ sơ thuế và phương thức thanh toán

Người nước ngoài bắt buộc phải có mã số thuế cá nhân (NIF) trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch bất động sản nào.

• NIF (Número de Identificação Fiscal):
  • Điều kiện bắt buộc để ký hợp đồng, đóng thuế và đăng ký quyền sở hữu.
  • Có thể xin khi không cư trú, thông qua đại diện thuế tại Bồ Đào Nha.
• Tài khoản ngân hàng Bồ Đào Nha (không bắt buộc theo luật nhưng rất khuyến nghị):
  • Giúp thanh toán tiền mua, nộp thuế, nhận tiền cho thuê, phí quản lý.
  • Tuân thủ các quy định chống rửa tiền (AML) và nguồn tiền hợp pháp.

2. Thẩm định pháp lý bất động sản (Due Diligence)

Đây là bước quan trọng nhất để tránh rủi ro khi mua nhà ở Bồ Đào Nha.

Luật sư độc lập sẽ kiểm tra tối thiểu:

• Giấy đăng ký đất đai (Registo Predial / Certidão Permanente): Xác nhận chủ sở hữu hợp pháp, tình trạng thế chấp, tranh chấp.
• Hồ sơ thuế bất động sản (Caderneta Predial): Kiểm tra loại tài sản, diện tích, thuế tài sản, nợ đọng.
• Giấy phép xây dựng & sử dụng (đặc biệt với nhà ở, căn hộ): Đảm bảo tài sản được xây dựng và sử dụng hợp pháp.
• Tình trạng cho thuê (nếu có): Kiểm tra hợp đồng thuê, giấy phép Local Accommodation (AL).

Không nên đặt cọc hoặc ký CPCV nếu chưa hoàn tất kiểm tra pháp lý.

3. Ký hợp đồng hứa mua – hứa bán (CPCV)

CPCV là hợp đồng ràng buộc pháp lý quan trọng, thường đi kèm khoản đặt cọc.

• Ghi rõ: giá mua, lịch thanh toán, thời điểm công chứng, điều kiện hủy.
• Tiền đặt cọc thông thường 10-20% giá trị bất động sản (do hai bên thỏa thuận).
• Theo Bộ luật Dân sự Bồ Đào Nha:
  • Bên bán vi phạm → phải hoàn lại gấp đôi tiền cọc.
  • Bên mua rút lui không lý do hợp lệ → mất tiền cọc.
• Có thể ký trực tiếp hoặc ký thông qua giấy ủy quyền công chứng nếu nhà đầu tư ở nước ngoài.

4. Công chứng mua bán & đăng ký quyền sở hữu

Chỉ sau khi công chứng và đăng ký sang tên, người mua mới trở thành chủ sở hữu hợp pháp.

• Ký Escritura Pública de Compra e Venda tại văn phòng công chứng hoặc trung tâm Casa Pronta (dịch vụ một cửa của Nhà nước).
• Thanh toán phần tiền còn lại, nộp các loại thuế:
  • IMT (thuế chuyển nhượng)
  • Stamp Duty (thuế tem)
• Bất động sản được đăng ký sang tên tại Conservatória do Registo Predial. Quyền sở hữu được ghi nhận chính thức trên hệ thống quốc gia.

Vai trò của luật sư và công chứng

• Luật sư: bảo vệ quyền lợi người mua, kiểm tra rủi ro, soạn thảo hợp đồng, đại diện pháp lý.
• Công chứng viên: xác nhận giao dịch hợp pháp, đảm bảo hợp đồng có hiệu lực thi hành.
• Hai vai trò này không thay thế cho nhau và đều rất quan trọng với nhà đầu tư nước ngoài.

Thuế và chi phí khi đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha

Khi đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha, bạn phải tính tổng chi phí sở hữu (thuế lúc mua + chi phí nắm giữ hàng năm + thuế thu nhập/thuế khi bán), không chỉ nhìn vào giá mua hoặc tiền thuê thu về.

Thuế và chi phí tại thời điểm mua

Khi mua bất động sản, người nước ngoài chịu các khoản chính sau:

• IMT – Thuế chuyển nhượng bất động sản (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis):
  • Tính theo thang lũy tiến (% trên giá mua hoặc giá trị tính thuế, lấy mức cao hơn).
  • Tỷ lệ dao động từ 0% đến khoảng 7,5-8% tùy loại bất động sản (nhà ở chính, nhà thứ hai, bất động sản thương mại) và giá trị.
• Stamp Duty – Thuế tem (Imposto de Selo): Thường ở mức 0,8% tính trên giá mua ghi trong hợp đồng.
• Chi phí giao dịch khác: Phí công chứng, đăng ký quyền sở hữu, phí luật sư… thường dao động khoảng 1-2% giá trị tài sản, tùy độ phức tạp và dịch vụ sử dụng.

Như vậy, nhà đầu tư thường cần dự trù thêm khoảng 8-10% trên giá mua để chi trả thuế và phí ban đầu, tùy loại tài sản và cấu trúc giao dịch.

Chi phí nắm giữ hằng năm

Sau khi mua, bạn sẽ phải trả:

• IMI – Thuế tài sản hằng năm (Imposto Municipal sobre Imóveis): Tính trên “valor patrimonial tributário” (giá trị tính thuế do cơ quan thuế ấn định, có thể thấp hơn giá thị trường). Mức thuế thường:
  • Bất động sản trong khu đô thị: khoảng 0,3% – 0,45%.
  • Bất động sản ở khu nông thôn: tối đa 0,8%.
• Chi phí vận hành & bảo trì: Phí quản lý tòa nhà/condominium fee (nếu là căn hộ), bảo hiểm, bảo trì, quản lý cho thuê… – mức này rất khác nhau theo dự án và cách khai thác.

Thuế đối với thu nhập cho thuê và chuyển nhượng

Nếu bạn cho thuê hoặc bán tài sản, sẽ có các khoản thuế phát sinh:

• Thu nhập cho thuê (rental income): Thường bị đánh thuế với một mức thuế suất cố định (flat rate) cho cá nhân không cư trú, áp dụng trên phần lợi nhuận sau khi trừ chi phí được khấu trừ (nếu cấu trúc đúng luật).
• Capital Gains Tax – Thuế trên phần chênh lệch khi bán:
  • Tính trên lợi nhuận (giá bán – giá mua được điều chỉnh + chi phí hợp lệ).
  • Tùy vào việc bạn là cá nhân cư trú hay không cư trú, cấu trúc pháp lý (mua đứng tên cá nhân hay công ty), cách tính phần thu nhập chịu thuế và thuế suất sẽ khác nhau.

Những rủi ro và hiểu lầm phổ biến khi đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha

Đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha năm 2025 không còn “an toàn tuyệt đối” như nhiều người nghĩ. Rủi ro lớn nhất đến từ chính sách nhà ở, quy định cho thuê ngắn hạn, thay đổi Golden Visa và việc nhà đầu tư hiểu sai mối liên hệ giữa “mua nhà” và “định cư”.

Rủi ro chính sách – đặc biệt với cho thuê ngắn hạn (AL)

• Từ 2023, gói luật “Mais Habitação” (Law 56/2023) siết chặt mạnh mô hình cho thuê ngắn hạn (Alojamento Local – AL): dừng cấp mới nhiều giấy phép AL ở các khu vực đô thị, tăng nghĩa vụ thuế, trao thêm quyền cho chính quyền địa phương.
• Cuối 2024, Decree-Law 76/2024 nới bớt một số hạn chế, nhưng trao lại quyền quyết định cấp AL cho từng thành phố; kết quả là năm 2025 thị trường AL vận hành trong một “ma trận” quy định địa phương khác nhau, không còn thống nhất toàn quốc.
• Điều này khiến nhà đầu tư đối mặt rủi ro: hôm nay được cấp phép, vài năm sau có thể bị đóng băng cấp mới hoặc siết lại nếu địa phương đổi chính sách.

Hiểu lầm “mua nhà để lấy Golden Visa / định cư”

• Từ tháng 10/2023, mua bất động sản không còn là hình thức đủ điều kiện xin Portugal Golden Visa (Residence Permit for Investment).
• Năm 2025, các tuyến Golden Visa hợp lệ chỉ còn: quỹ đầu tư, R&D, văn hóa – di sản, tạo việc làm…, hoàn toàn tách biệt với mua nhà để ở.
• Hiểu lầm phổ biến: nhiều nhà đầu tư vẫn dựa trên thông tin cũ “mua nhà là có lộ trình định cư”, dẫn đến đầu tư sai mục tiêu: bỏ vốn lớn vào tài sản nhưng không tạo được bất kỳ quyền cư trú nào.

Rủi ro thuế và chi phí thực tế cao hơn kỳ vọng

• Khi mua, nhà đầu tư phải chịu thuế chuyển nhượng (IMT), thuế tem (Stamp Duty), phí công chứng, đăng bộ, luật sư; khi nắm giữ phải trả IMI hằng năm và có thể chịu phụ thu/thuế bổ sung nếu tài sản dùng cho cho thuê ngắn hạn.
• Thu nhập cho thuê chịu thuế riêng (thuế thu nhập từ cho thuê, thuế lợi nhuận khi bán – capital gains), không tối ưu thì lợi nhuận thực tế sau thuế thấp hơn nhiều so với “tính nhẩm” ban đầu.

Rủi ro thị trường và kỳ vọng “giá chỉ có tăng”

• Sau giai đoạn tăng nóng, nhiều báo cáo ghi nhận giá nhà tại Bồ Đào Nha tiếp tục tăng nhưng có dấu hiệu phân hóa: khu trung tâm, ven biển cao cấp giữ giá và tăng nhẹ, còn một số khu vực thứ cấp có thể chậm lại hoặc đi ngang.
• Đầu tư với tâm lý “giá chắc chắn tăng như giai đoạn trước 2020” là rủi ro lớn – đặc biệt nếu nhà đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào cho thuê ngắn hạn trong bối cảnh chính sách còn biến động.

Kết luận

Đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha năm 2025 vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc, nhưng không còn là “cuộc chơi dễ dàng” như giai đoạn trước. Thị trường này phù hợp với nhà đầu tư hiểu rõ luật, chấp nhận tuân thủ chính sách nhà ở – thuế, và xác định mục tiêu nắm giữ dài hạn, ổn định thay vì lướt sóng hay kỳ vọng định cư từ việc mua nhà.

Giá trị thật của bất động sản Bồ Đào Nha nằm ở khung pháp lý minh bạch, quyền sở hữu được bảo vệ và nhu cầu ở thực bền vững, chứ không đến từ các lời hứa lợi nhuận cao hay thông tin định cư lỗi thời. Vì vậy, hiểu luật trước – đầu tư sau là nguyên tắc quan trọng nhất để hạn chế rủi ro tài chính và pháp lý.

Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư nên rà soát kỹ mục tiêu đầu tư và tham khảo ý kiến từ đội ngũ tư vấn độc lập. Bạn có thể tìm hiểu thêm các phân tích chuyên sâu về điều kiện định cư Bồ Đào Nha tại blog của VICTORY để định hướng lộ trình phù hợp với bối cảnh pháp lý hiện hành.

Xem thêm:

• Bồ Đào Nha Portugal: Tìm hiểu đất nước và cơ hội định cư
• Tổng quan kinh tế Bồ Đào Nha: Ngành trọng điểm và tiềm năng