Sử dụng HELOC để đầu tư EB-5 được không? Cần lưu ý gì?

USCIS chấp nhận HELOC là nguồn vốn hợp lệ cho hồ sơ EB-5 nếu khoản vay được đảm bảo bằng tài sản thuộc sở hữu của nhà đầu tư và chứng minh được tính hợp pháp của dòng tiền.

Với những ai sở hữu bất động sản tại Mỹ, HELOC – khoản vay dựa trên giá trị tài sản ròng – là một lựa chọn khá linh hoạt để tham gia chương trình EB-5. Tuy nhiên, USCIS không chỉ xem xét việc bạn có vay được, mà sẽ đánh giá toàn bộ quá trình: từ cách bạn mua tài sản thế chấp, hợp đồng vay, đến dòng tiền chuyển vào dự án.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu điều kiện cụ thể để HELOC được chấp nhận, cách chuẩn bị hồ sơ đúng chuẩn và những sai lầm cần tránh để không ảnh hưởng đến kết quả xét duyệt hồ sơ EB-5.

HELOC là gì và vì sao nhà đầu tư EB-5 hay sử dụng?

HELOC (Home Equity Line of Credit) là một hình thức vay tín dụng dựa trên giá trị tài sản ròng (equity) của bất động sản mà người vay đang sở hữu. Đây là khoản vay đầu tư EB-5 được đảm bảo bằng chính căn nhà của người vay, cho phép họ rút một phần giá trị tăng thêm của bất động sản mà không cần bán nó. HELOC hoạt động như một hạn mức tín dụng linh hoạt, người vay có thể rút tiền nhiều lần trong thời gian vay và chỉ trả lãi cho số tiền đã sử dụng.

Ví dụ: Nếu một ngôi nhà được mua vào năm 2019 với giá 500.000 USD (trong đó 100.000 USD là tiền đặt cọc, phần còn lại là thế chấp), đến năm 2025, nhà có thể tăng giá lên 1 triệu USD. Như vậy, nhà đầu tư có khoảng 500.000 USD giá trị tăng thêm có thể dùng làm tài sản đảm bảo để vay HELOC.

Khác với khoản vay thế chấp truyền thống (lump sum loan), HELOC cho phép nhà đầu tư:

• Rút tiền linh hoạt trong hạn mức được phê duyệt
• Chỉ trả lãi cho phần tiền đã rút trong giai đoạn “draw period”
• Dễ dàng sử dụng vốn để đầu tư, thanh toán hoặc xoay dòng tiền

Theo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB): “A home equity line of credit (HELOC) is an “open-end” line of credit that allows you to borrow repeatedly against your home equity.”

Nguồn: https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-home-equity-line-of-credit-heloc-en-107/

Vì sao nhà đầu tư EB-5 thường sử dụng HELOC?

Trong bối cảnh chương trình EB-5 yêu cầu nhà đầu tư chứng minh nguồn tiền hợp pháp từ tài sản thuộc sở hữu cá nhân, HELOC trở thành một lựa chọn phổ biến nhờ 3 lý do chính sau:

1. Tận dụng tài sản có sẵn tại Mỹ: Nhiều nhà đầu tư đã sở hữu bất động sản tại Mỹ từ trước (qua visa E-2, L-1, hoặc đầu tư cá nhân), và HELOC giúp họ huy động vốn mà không cần bán tài sản.
2. Dòng tiền linh hoạt, dễ kiểm soát: HELOC cho phép nhà đầu tư chỉ rút đúng số tiền cần đầu tư (ví dụ: 800.000 USD cho EB-5) và có thể giữ lại phần hạn mức chưa dùng, giúp tránh vay vượt nhu cầu và tối ưu chi phí tài chính.
3. Được USCIS chấp nhận nếu chứng minh hợp lệ: USCIS không cấm sử dụng HELOC, miễn là nhà đầu tư chứng minh được nguồn tiền EB-5 hợp pháp.
   • Tài sản thế chấp là chính chủ
   • Khoản vay có hợp đồng rõ ràng
   • Dòng tiền từ HELOC vào dự án EB-5 minh bạch và có chứng từ đầy đủ

Tuy nhiên, HELOC chỉ được USCIS chấp thuận nếu khoản tiền dùng để mua bất động sản ban đầu có nguồn gốc minh bạch và người vay chịu trách nhiệm cá nhân về khoản nợ đó.

Theo hướng dẫn trên mẫu đơn I-526E (2025), nếu khoản vay đến từ tổ chức không phải ngân hàng, nhà đầu tư phải cung cấp tài liệu chứng minh nguồn gốc hợp pháp của tổ chức cho vay. Vì vậy, nên ưu tiên vay HELOC từ các ngân hàng hoặc tổ chức tài chính được cấp phép. Nếu vay từ nguồn không rõ ràng (như công ty tài chính trực tuyến), khả năng bị yêu cầu bổ sung hồ sơ EB-5 rất cao hoặc hồ sơ có thể bị từ chối sau này ở bước I-829.

Cách HELOC hoạt động: Tận dụng giá trị bất động sản mà không cần bán

Tại Mỹ, một ngôi nhà thường được mua theo 2 phần chính:

• Tiền đặt cọc (down payment): Thường chiếm khoảng 20% giá trị ngôi nhà.
• Vay thế chấp (mortgage): Khoản vay dài hạn còn lại được trả góp bằng thu nhập hàng tháng.

Ví dụ thực tế:

Năm 2019, bạn mua một căn nhà trị giá 500.000 USD.

• 100.000 USD tiền đặt cọc (20%)
• 400.000 USD vay thế chấp ngân hàng

Năm 2025, giá trị nhà tăng lên khoảng 1.000.000 USD → bạn có 500.000 USD giá trị ròng (equity) tăng thêm.

Thay vì bán nhà, bạn có thể vay HELOC để rút phần giá trị tăng thêm này làm vốn đầu tư EB-5. Ngân hàng sẽ thẩm định lại bất động sản để xác minh giá trị tài sản và đưa ra hạn mức tín dụng tương ứng. Sau đó, bạn sẽ trả góp hàng tháng cho khoản HELOC như một khoản vay bình thường.

Điều kiện để khoản HELOC được USCIS chấp nhận trong hồ sơ EB-5

Việc sử dụng khoản vay từ HELOC (Home Equity Line of Credit) là hợp pháp trong chương trình đầu tư EB-5 nếu bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà USCIS quy định. Dưới đây là những yêu cầu quan trọng mà nhà đầu tư bắt buộc phải chứng minh bằng tài liệu cụ thể.

Khoản vay HELOC phải được bảo đảm bằng tài sản do chính nhà đầu tư đứng tên

USCIS chỉ chấp nhận HELOC nếu bất động sản thế chấp thuộc sở hữu hợp pháp của người nộp đơn EB-5.

• Nhà đầu tư phải là người đứng tên duy nhất hoặc đồng sở hữu hợp pháp trong giấy chứng nhận sở hữu bất động sản.
• Nếu bất động sản thuộc sở hữu của người khác (ví dụ vợ/chồng, người thân…), khoản vay sẽ bị coi là không hợp lệ, trừ khi quyền sở hữu được chuyển nhượng hợp pháp trước khi nộp đơn.

Tài liệu cần nộp:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản
• Hồ sơ đăng ký HELOC thể hiện rõ tài sản thế chấp

Nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn cho khoản vay

USCIS yêu cầu rõ ràng rằng người nộp đơn phải có nghĩa vụ trả nợ trực tiếp và duy nhất cho khoản HELOC được sử dụng làm nguồn vốn EB-5.

• Không được chia sẻ nghĩa vụ tài chính với người khác (ví dụ: công ty, vợ/chồng, người cho vay cá nhân…).
• Phải chứng minh rằng khoản vay là trách nhiệm tài chính cá nhân – không có bên thứ ba đồng bảo lãnh hoặc chịu trách nhiệm thay thế.

Tài liệu cần nộp:

• Hợp đồng vay HELOC thể hiện tên người vay chính là nhà đầu tư
• Giấy xác nhận từ ngân hàng về trách nhiệm thanh toán
• Không có cam kết trả nợ từ bên thứ ba

Cung cấp đầy đủ chứng từ chứng minh hợp lệ và minh bạch dòng tiền

USCIS không chỉ yêu cầu chứng minh quyền sở hữu tài sản, mà còn đòi hỏi toàn bộ quá trình hình thành, chuyển tiền và sử dụng HELOC phải minh bạch, rõ ràng.

Tài liệu cụ thể bao gồm:

• Hợp đồng vay HELOC có xác nhận từ ngân hàng cấp phép
• Báo cáo định giá bất động sản dùng làm tài sản thế chấp
• Sao kê ngân hàng chứng minh tiền rút từ HELOC được chuyển sang tài khoản của nhà đầu tư
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản từ thời điểm mua (có thể cần truy ngược 5–7 năm)
• Hồ sơ thu nhập, thuế, bảng lương chứng minh nguồn tiền mua bất động sản là hợp pháp

Chứng minh nguồn vốn từ HELOC theo yêu cầu của USCIS

Dù HELOC là hợp pháp, USCIS chỉ chấp nhận nếu bạn chứng minh rõ ràng nguồn tiền ban đầu mua nhà là hợp pháp. Quy trình bao gồm:

Cung cấp hồ sơ mua nhà

Home Closing Disclosure: Thể hiện chi tiết tài chính khi mua nhà (đặt cọc bao nhiêu, từng đợt như thế nào…)

Ví dụ: 60.000 USD đặt vào tài khoản ký quỹ, 40.000 USD bổ sung để hoàn tất đặt cọc → USCIS sẽ yêu cầu bạn giải trình cả hai khoản tiền này đến từ đâu.

Soát xét toàn bộ lịch sử tài chính

USCIS có thể kiểm tra 7 năm tài chính trước ngày mua nhà (ví dụ, từ 2017–2019 nếu bạn mua nhà năm 2019).

Phải cung cấp:

• Sao kê ngân hàng, bảng lương, hợp đồng lao động, thuế thu nhập cá nhân (W-2, Tax Return)
• Chứng minh khoản đặt cọc và khoản vay thế chấp đến từ thu nhập hợp pháp của bạn

Chứng minh quá trình chi trả khoản vay

Giai đoạn sau khi mua nhà (2019–2024) cũng phải có đầy đủ bằng chứng về:

• Tiền lương ổn định
• Các khoản thanh toán thế chấp đều đặn
• Không có dòng tiền bất thường từ bên thứ ba

Lưu ý quan trọng khi sử dụng HELOC cho EB-5

• Chỉ vay HELOC từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính được cấp phép:  Theo hướng dẫn trên mẫu I-526E (trang 9, USCIS, cập nhật 2025), nếu bạn vay HELOC từ đơn vị không phải ngân hàng (ví dụ công ty tài chính online), bạn phải chứng minh nguồn tiền mà đơn vị đó dùng để cho bạn vay là hợp pháp – điều này rất khó thực hiện.
• Tránh dùng HELOC từ người thân hoặc tài sản người khác: Dù người thân sẵn sàng bảo lãnh, nếu bạn không phải chủ sở hữu tài sản, USCIS sẽ từ chối khoản vay đó.
• Yêu cầu dự án EB-5 có điều khoản hoàn tiền rõ ràng nếu bị từ chối I-526E: Một số dự án chỉ ghi cam kết “sẽ xem xét hoàn tiền” – điều này không đảm bảo. Hãy yêu cầu cam kết hoàn tiền rõ ràng, bằng văn bản, có tính ràng buộc.

Những rủi ro khi dùng HELOC làm nguồn tiền đầu tư EB-5

Dù HELOC là một hình thức vay vốn hợp pháp, việc sử dụng HELOC làm nguồn tiền đầu tư EB-5 vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt hồ sơ chứng minh tài chính. Dưới đây là những rủi ro phổ biến cần đặc biệt lưu ý.

Khoản vay HELOC không hợp lệ → hồ sơ EB-5 bị từ chối

Nếu bạn không chứng minh được quyền sở hữu tài sản thế chấp hoặc nguồn tiền hợp pháp đã mua tài sản đó, USCIS có thể bác đơn I-526E ngay từ đầu.

Ví dụ:

• Tài sản thế chấp HELOC là của người khác đứng tên
• Không có đủ giấy tờ chứng minh nguồn tiền mua nhà ban đầu là hợp pháp
• HELOC được cấp bởi một tổ chức không được công nhận (không phải ngân hàng/công ty tài chính được phép hoạt động)

Sử dụng bất động sản của người khác để vay HELOC → không được chấp nhận

Ngay cả khi đó là tài sản của người thân như cha mẹ hoặc vợ/chồng, USCIS vẫn không chấp nhận khoản HELOC nếu bạn không phải là người sở hữu hợp pháp bất động sản đó.

Trường hợp này thường dẫn đến yêu cầu bổ sung bằng chứng (RFE), hoặc thậm chí là từ chối hồ sơ vì vi phạm yêu cầu “personal responsibility” đối với khoản vay.

Dòng tiền chuyển vòng qua nhiều trung gian → khó kiểm soát, dễ bị nghi ngờ

Một số nhà đầu tư rút tiền từ HELOC → chuyển qua tài khoản công ty hoặc người thân → rồi mới đầu tư vào dự án EB-5. Cách làm này làm gián đoạn tính minh bạch của dòng tiền và có thể khiến USCIS nghi ngờ tính hợp pháp của nguồn vốn.

• USCIS có thể yêu cầu giải trình thêm về từng bước chuyển khoản
• Trường hợp không làm rõ được lý do và mục đích, hồ sơ sẽ bị coi là thiếu minh bạch

Rủi ro phát sinh sau khi đơn I-526E được chấp nhận

Ngay cả khi hồ sơ được chấp nhận ở giai đoạn I-526E, USCIS vẫn có thể yêu cầu thêm chứng minh khi xét I-829 (xoá điều kiện thẻ xanh). Nếu lúc này không có đủ hồ sơ chứng minh hợp lệ, bạn vẫn có thể mất thẻ xanh vĩnh viễn.

Xem thêm: Những rủi ro EB-5 nhà đầu tư thường gặp cần lưu ý

Những lưu ý quan trọng cho nhà đầu tư Việt sử dụng HELOC

Sử dụng HELOC để đầu tư EB-5 là lựa chọn hấp dẫn với nhà đầu tư Việt đã sở hữu nhà tại Mỹ. Tuy nhiên, quy trình chứng minh nguồn tiền từ HELOC đòi hỏi sự chính xác và minh bạch tuyệt đối. Dưới đây là những điểm cần đặc biệt lưu ý.

Chỉ sử dụng HELOC từ tài sản của chính bạn

USCIS yêu cầu bất động sản dùng để thế chấp HELOC phải đứng tên của chính nhà đầu tư EB-5. Nếu tài sản đứng tên người khác (ngay cả là vợ/chồng hay người thân), khoản vay sẽ không được chấp nhận trừ khi chứng minh chuyển nhượng hợp pháp quyền sở hữu.

Bạn phải là chủ sở hữu duy nhất hoặc ít nhất là đồng sở hữu với quyền kiểm soát rõ ràng tài sản.

Không sử dụng khoản HELOC từ tổ chức tài chính không rõ nguồn gốc

HELOC phải được cấp bởi ngân hàng hoặc tổ chức tài chính được cấp phép tại Mỹ. Tránh vay từ các bên cho vay tư nhân, nền tảng online không minh bạch vì USCIS có thể yêu cầu chứng minh nguồn tiền của chính bên cho vay – điều gần như không thể làm được.

Nếu tổ chức cho vay không phải ngân hàng, bạn có thể bị từ chối hồ sơ hoặc nhận RFE kéo dài hàng năm.

Làm việc với đơn vị tư vấn có kinh nghiệm về chứng minh nguồn tiền EB-5

Nhiều nhà đầu tư chủ quan hoặc nhờ dịch vụ không chuyên, dẫn đến hồ sơ bị đánh rớt vì không đáp ứng tiêu chuẩn khắt khe của USCIS. Một đơn vị tư vấn uy tín có thể giúp bạn:

• Soát xét tính hợp lệ của khoản HELOC
• Đánh giá rủi ro từ dòng tiền
• Chuẩn bị hồ sơ theo đúng chuẩn Form I-526E và USCIS năm 2025

Nếu có nghi ngờ về tính hợp lệ của HELOC, nên tìm phương án thay thế

Trong một số trường hợp, việc cố sử dụng HELOC không đủ điều kiện có thể khiến toàn bộ hồ sơ EB-5 bị từ chối, mất tiền đầu tư và kéo dài thời gian định cư. Hãy cân nhắc lại nếu không thể chứng minh được toàn bộ tính hợp pháp của tài sản và khoản vay.

Kết luận

Sử dụng HELOC – khoản vay dựa trên giá trị bất động sản bạn sở hữu – là một lựa chọn hợp pháp để chứng minh nguồn vốn đầu tư EB-5, nếu đáp ứng đúng yêu cầu của USCIS. Từ việc xác minh quyền sở hữu tài sản, nguồn gốc tiền mua nhà, đến minh bạch dòng tiền rút từ HELOC và nghĩa vụ trả nợ – tất cả đều cần được chứng minh bằng tài liệu rõ ràng, nhất quán.

Tuy là phương án hấp dẫn với nhà đầu tư đã có nhà tại Mỹ, HELOC cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không kiểm soát tốt phần hồ sơ. Chỉ một sai sót nhỏ trong chứng minh nguồn tiền cũng có thể khiến hồ sơ EB-5 bị từ chối.

Vì vậy, nếu bạn đang cân nhắc sử dụng HELOC, hãy chắc chắn rằng bạn được hỗ trợ bởi đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm xử lý hồ sơ chứng minh nguồn tiền phức tạp – từ đánh giá tính hợp lệ đến chuẩn bị tài liệu theo chuẩn USCIS năm 2025.