Mua nhà có được cấp thường trú nhân Bồ Đào Nha không?

Từ năm 2023, việc mua nhà tại Bồ Đào Nha không còn đủ điều kiện để xin thường trú nhân hay Golden Visa. Thay vào đó, Chính phủ Bồ Đào Nha chỉ chấp thuận các hình thức đầu tư tạo giá trị thực như góp vốn vào quỹ, doanh nghiệp hoặc dự án nghiên cứu – theo Luật số 14/2023 và hướng dẫn mới nhất từ Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF).

Tuy nhiên, với chính sách định cư mở và quyền lợi cư trú hấp dẫn, Bồ Đào Nha năm 2025 vẫn là điểm đến lý tưởng cho nhà đầu tư Việt Nam muốn sinh sống lâu dài tại châu Âu.

Trong bài viết này, VICTORY sẽ giúp bạn hiểu rõ vì sao “mua nhà” không còn hợp lệ, những lựa chọn đầu tư thay thế được SEF công nhận, cùng lộ trình định cư – nhập tịch hợp pháp cho nhà đầu tư quốc tế.

Key Takeaways

• Kể từ Luật số 14/2023, có hiệu lực từ tháng 10/2023, Bồ Đào Nha đã chấm dứt cấp Golden Visa thông qua hình thức mua bất động sản. Việc mua nhà không còn đủ điều kiện để xin thường trú nhân hoặc quyền cư trú theo diện đầu tư.
• Những hồ sơ nộp trước ngày 6/10/2023 vẫn được xét duyệt theo quy định cũ; các hồ sơ nộp sau thời điểm này bắt buộc phải chuyển sang các hình thức đầu tư hợp lệ khác.
• Từ năm 2025, các hình thức đầu tư được chấp thuận thay thế gồm: Đầu tư quỹ đầu tư hoặc quỹ mạo hiểm tối thiểu 500.000 EUR, đầu tư doanh nghiệp tạo ít nhất 5 việc làm hoặc vốn đầu tư tối thiểu 500.000 EUR, đóng góp vào nghiên cứu khoa học, nghệ thuật hoặc bảo tồn văn hóa tối thiểu 250.000 EUR, đầu tư phát triển vùng nội địa, đổi mới công nghệ hoặc hoạt động kinh tế trọng điểm.
• Lý do chính phủ Bồ Đào Nha chấm dứt chương trình Golden Visa bất động sản là nhằm kiểm soát đầu cơ nhà đất, ổn định thị trường nội địa và chuyển hướng dòng vốn vào lĩnh vực tạo giá trị kinh tế bền vững hơn.
• Năm 2025, Bồ Đào Nha tiếp tục duy trì các chương trình đầu tư hợp pháp, an toàn và minh bạch, nhưng không còn bất kỳ con đường nào xin thường trú nhân thông qua mua nhà.

Mua nhà có còn được cấp thường trú nhân Bồ Đào Nha không?

Không, từ 7 tháng 10 năm 2023, Luật số 56/2023 (phần của gói “Mais Habitação”) chính thức loại bỏ đầu tư bất động sản khỏi các hình thức hợp lệ để xin Golden Visa / thẻ cư trú đầu tư tại Bồ Đào Nha. Đầu tư mua nhà không còn được chấp thuận là điều kiện để xin thường trú nhân theo chương trình này.

Quy định mới sau Luật số 56/2023 & gói Mais Habitação

• Bắt đầu từ ngày 7/10/2023, luật mới hủy bỏ quyền lợi dùng đầu tư bất động sản (mua, cải tạo nhà) như một con đường hợp lệ để xin Golden Visa / thẻ cư trú đầu tư.
• Luật này là sửa đổi Luật 23/2007 (liên quan đến điều kiện cư trú theo đầu tư) để phù hợp với chính sách nhà ở mới, hạn chế đầu cơ – ổn định thị trường bất động sản trong nước.
• Các loại đầu tư bất động sản vốn từng chấp nhận trước đây (mua nhà, cải tạo nhà ≥30 năm, nhà ở vùng thấp mật độ…) đều bị loại khỏi danh sách được chấp nhận.
• Luật mới không áp dụng ngược (non-retroactive) cho các hồ sơ đã được nộp hoặc được cấp phép trước ngày hiệu lực – các hồ sơ đầu tư bất động sản trước 7/10/2023 vẫn có thể được xét theo quy định cũ.

Tại sao Chính phủ thay đổi & tác động thị trường

• Lý do chính: thị trường bất động sản Bồ Đào Nha – đặc biệt ở Lisbon, Porto – bị áp lực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài, dẫn đến giá nhà tăng nhanh, ảnh hưởng khả năng mua nhà của người dân bản địa.
• Gói “Mais Habitação” được thiết kế để kiểm soát tình trạng đầu cơ và tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời định hướng vốn đầu tư vào các lĩnh vực phát triển bền vững hơn.
• Sau khi loại bỏ đầu tư bất động sản, các lựa chọn đầu tư phi bất động sản (quỹ đầu tư, nghiên cứu, doanh nghiệp) đã trở thành đường chính để xin Golden Visa / định cư.

Các trường hợp ngoại lệ & tình trạng hồ sơ cũ

• Hồ sơ đầu tư bất động sản nộp và được chấp thuận trước ngày 7/10/2023 vẫn có hiệu lực và được xét theo quy định thời điểm đó.
• Những hồ sơ đã bắt đầu tiến trình – chẳng hạn đã có giấy phép xây dựng, pre-approval – thường được xử lý theo quy định cũ nếu đáp ứng đầy đủ yêu cầu tài chính và pháp lý.
• Người đầu tư vẫn có quyền sở hữu bất động sản để ở hoặc cho thuê, nhưng việc sở hữu bất động sản đó không còn tự động trở thành điều kiện đủ để xin Golden Visa hoặc thường trú đầu tư.

Nguồn: Lei n.º 56/2023 | DR

Xem thêm: Có nên nua nhà ở Bồ Đào Nha và những điều cần lưu ý

Các hình thức đầu tư thay thế mua nhà lấy thường trú nhân Bồ Đào Nha hợp lệ năm 2025

Có. Năm 2025 bạn vẫn có thể xin thẻ cư trú theo diện đầu tư (ARI/Golden Visa) nhưng không qua mua bất động sản. Các lựa chọn hợp lệ gồm: tạo việc làm; đầu tư cho nghiên cứu; đầu tư văn hoá – di sản; góp vốn quỹ đầu tư/VC không bất động sản; thành lập hoặc tăng vốn doanh nghiệp kèm tạo/duy trì việc làm. Mức tiền và điều kiện dưới đây lấy trực tiếp từ cơ quan AIMA và luật hiện hành.

• Tạo việc làm: Tạo ít nhất 10 việc làm trực tiếp tại Bồ Đào Nha (hợp đồng thực, đóng bảo hiểm). Đây là con đường “vận hành thật” phù hợp nhà đầu tư muốn mở rộng kinh doanh tại chỗ.
• Đầu tư cho nghiên cứu (R&D): Chuyển vốn ≥ 500.000 EUR vào hoạt động nghiên cứu tại các tổ chức công/tư thuộc hệ thống khoa học & công nghệ quốc gia. Phải có xác nhận của đơn vị nhận vốn theo mẫu AIMA.
• Đầu tư văn hóa – nghệ thuật – di sản: Hỗ trợ ≥ 250.000 EUR cho sản xuất nghệ thuật hoặc bảo tồn/khôi phục di sản văn hóa thông qua các cơ quan/đơn vị đủ thẩm quyền (bộ, quỹ công ích, tổ chức công…).
• Góp vốn vào quỹ đầu tư/VC không bất động sản: Đầu tư ≥ 500.000 EUR vào tổ chức đầu tư tập thể không bất động sản thành lập theo luật Bồ Đào Nha; kỳ hạn tối thiểu 5 năm; ít nhất 60% vốn quỹ đầu tư vào doanh nghiệp đặt trụ sở tại Bồ Đào Nha. Khi nộp cần chứng minh rõ quỹ không đầu tư bất động sản.
• Thành lập hoặc tăng vốn doanh nghiệp kèm việc làm: Chuyển vốn ≥ 500.000 EUR để thành lập công ty (đặt trụ sở tại Bồ Đào Nha) kèm tạo 5 việc làm thường xuyên, hoặc tăng vốn công ty hiện hữu kèm tạo/duy trì việc làm (ví dụ: duy trì tối thiểu 10 việc làm, trong đó ít nhất 5 thường xuyên, trong 3 năm).

Bảng so sánh các hình thức đầu tư hợp lệ xin Golden Visa Bồ Đào Nha năm 2025

Xem thêm:

• Thủ tục định cư Bồ Đào Nha: Hướng dẫn chi tiết từ A-Z
• Hướng dẫn đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

1. Năm 2025, mua nhà có còn được cấp Golden Visa hay thường trú nhân không?

Không. Kể từ 7/10/2023, theo Luật số 56/2023 (Mais Habitação), việc mua bất động sản – dù để ở, cho thuê hay cải tạo – không còn được chấp nhận để xin thẻ cư trú đầu tư (Golden Visa). Điều này áp dụng cho mọi loại bất động sản, kể cả nhà ở vùng nông thôn hay thành phố.

2. Tôi đã mua nhà trước tháng 10/2023, hồ sơ Golden Visa có bị hủy không?

Không bị hủy. Nếu bạn đã nộp hồ sơ trước ngày 7/10/2023, hồ sơ vẫn được xét duyệt theo quy định cũ, miễn là bạn chứng minh được:

• Giao dịch mua nhà đã hoàn tất (đã chuyển vốn và có giấy chứng nhận sở hữu – “Título de Propriedade”).
• Đáp ứng yêu cầu tối thiểu 500.000 EUR hoặc 350.000 EUR (nếu cải tạo tài sản cũ ≥30 năm).

Những hồ sơ này vẫn được AIMA (trước đây là SEF) xử lý theo cơ chế “quyền đã có trước khi thay đổi luật”.

3. Nếu tôi mua nhà sau tháng 10/2023 thì có cách nào xin thường trú nhân không?

Không trực tiếp. Việc mua nhà sau thời điểm này chỉ mang giá trị sở hữu tài sản, không còn là điều kiện định cư. Tuy nhiên, bạn có thể xin quyền cư trú hợp pháp theo các hình thức đầu tư thay thế, chẳng hạn:

• Góp vốn quỹ đầu tư hợp pháp (≥500.000 EUR, không bất động sản).
• Đầu tư doanh nghiệp tạo việc làm tại Bồ Đào Nha. Đây là hai con đường chính được AIMA và Bộ Nội vụ Bồ Đào Nha công nhận năm 2025.

4. Tôi có thể mua nhà để ở và đồng thời xin Golden Visa theo diện khác không?

Có, nhưng hai việc tách biệt. Bạn vẫn có thể mua nhà để ở hoặc đầu tư cá nhân, nhưng hồ sơ Golden Visa sẽ được xét dựa trên nguồn đầu tư khác, chẳng hạn quỹ hoặc doanh nghiệp. Việc sở hữu bất động sản không làm hồ sơ bị từ chối, nhưng không được tính là điều kiện chính để cấp thẻ cư trú đầu tư.

5. Có khả năng Chính phủ Bồ Đào Nha mở lại Golden Visa bất động sản trong tương lai không?

Hiện chưa có kế hoạch khôi phục. Báo cáo “Mais Habitação 2025” của Chính phủ khẳng định chính sách loại bỏ hình thức đầu tư bất động sản là biện pháp dài hạn, nhằm kiềm chế giá nhà và thúc đẩy vốn vào nghiên cứu, đổi mới, tạo việc làm. Nếu có thay đổi, AIMA sẽ công bố công khai trên aima.gov.pt.

6. Tôi mua nhà rồi, có cách nào khác để hợp pháp hóa cư trú không?

Có, nhưng không theo diện Golden Visa. Bạn có thể:

• Xin thẻ cư trú D7 (nếu có thu nhập thụ động ổn định từ nước ngoài, ví dụ lương hưu hoặc cho thuê nhà).
• Hoặc thẻ cư trú D2 (nếu mở doanh nghiệp nhỏ hoặc làm tự do tại Bồ Đào Nha).

Cả hai diện này không yêu cầu mua nhà, nhưng có thể tận dụng bất động sản bạn đang sở hữu như bằng chứng về nơi cư trú hợp pháp.

Kết luận

Từ sau Luật số 56/2023, việc mua nhà tại Bồ Đào Nha không còn được xem là hình thức hợp lệ để xin thường trú nhân. Chính phủ đã hướng chương trình đầu tư định cư sang những lĩnh vực tạo giá trị thực như đầu tư quỹ, doanh nghiệp, nghiên cứu, văn hóa và việc làm – những lựa chọn phản ánh đúng định hướng phát triển bền vững của quốc gia.

Với chính sách mới này, nhà đầu tư Việt Nam cần hiểu rằng sở hữu bất động sản chỉ mang giá trị tài sản, không còn mang lại quyền cư trú như trước. Tuy nhiên, cơ hội định cư hợp pháp tại Bồ Đào Nha vẫn rộng mở nếu lựa chọn đúng hướng: đầu tư minh bạch, được AIMA phê duyệt và tuân thủ quy định pháp luật.

Bồ Đào Nha năm 2025 tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của châu Âu nhờ môi trường an toàn, chi phí sinh hoạt hợp lý, hệ thống thuế ưu đãi và cơ hội nhập tịch sau 5 năm. Đó không còn là câu chuyện “mua nhà để lấy thẻ”, mà là hành trình đầu tư thông minh – định cư bền vững – gắn kết lâu dài với châu Âu.

Nếu bạn đang cân nhắc con đường đầu tư định cư Bồ Đào Nha năm 2025, hãy để Victory Investment Consultants đồng hành cùng bạn. Chúng tôi cung cấp tư vấn pháp lý chính thống, định hướng đầu tư an toàn và giải pháp phù hợp với quy định mới của AIMA, giúp bạn xây dựng lộ trình định cư châu Âu rõ ràng, hiệu quả và hợp pháp.