Mua nhà có được cấp thường trú nhân Bồ Đào Nha không?

Tính đến năm 2025, mua nhà tại Bồ Đào Nha không phải và cũng không đủ điều kiện để người nước ngoài được cấp thường trú nhân.

Theo luật di trú hiện hành, quyền sở hữu bất động sản chỉ được xem là quyền dân sự về tài sản, hoàn toàn tách biệt với quyền cư trú hay thường trú. Việc mua nhà không thay thế visa, không tạo thời gian cư trú hợp pháp và không được dùng làm căn cứ xét PR.

Sở dĩ có nhiều người vẫn tin rằng “mua nhà là lấy được thường trú nhân Bồ Đào Nha” là vì trước đây tồn tại các chính sách cư trú cho nhà đầu tư, nhưng các quy định này đã thay đổi và không còn áp dụng cho hồ sơ mới. Nếu áp dụng thông tin cũ vào thời điểm hiện tại, rủi ro sai hướng đầu tư là rất lớn.

Trong bài viết này, VICTORY sẽ phân tích rõ dưới góc độ pháp lý: vì sao mua nhà không giúp xin thường trú nhân, mua bất động sản hiện nay có giá trị gì trong hồ sơ cư trú, và những hiểu lầm phổ biến mà người quan tâm định cư Bồ Đào Nha cần tránh.

Key Takeaways

• Mua nhà tại Bồ Đào Nha không phải và cũng không đủ điều kiện để xin thường trú nhân (PR). Theo luật di trú hiện hành, PR chỉ được xét dựa trên thời gian cư trú hợp pháp và các điều kiện hội nhập, không xét giá trị hay việc sở hữu bất động sản.
• Quyền sở hữu bất động sản và quyền cư trú là hai khái niệm pháp lý tách biệt. Có nhà không đồng nghĩa được ở lại lâu dài, không kéo dài thời gian lưu trú và không tạo thời gian cư trú hợp pháp để xin PR.
• Quan niệm “mua nhà là lấy được PR” xuất phát từ chính sách cũ trước năm 2023 (Golden Visa bất động sản), vốn không còn áp dụng cho hồ sơ mới. Áp dụng thông tin này cho giai đoạn 2025 là sai lệch và rủi ro.
• Trong lộ trình xin PR hiện nay, mua nhà chỉ mang tính phụ trợ. Bất động sản có thể dùng làm bằng chứng chỗ ở ổn định khi đã có cư trú hợp pháp, nhưng không đóng vai trò quyết định và không rút ngắn thời gian xin PR.
• Các con đường định cư hợp lệ năm 2025 không dựa trên mua nhà, mà dựa trên cư trú hợp pháp thông qua các chương trình như Golden Visa (phi bất động sản), Startup Visa hoặc các diện cư trú khác theo luật di trú.
• Sai lầm lớn nhất là đầu tư tài sản trước khi hiểu luật di trú. Mua nhà trước rồi mới tìm cách “xin PR sau” thường dẫn đến lãng phí tài chính mà không tạo được lợi thế pháp lý.

Mua nhà có được cấp thường trú nhân Bồ Đào Nha không?

Không. Tính đến năm 2025, việc mua hoặc sở hữu nhà tại Bồ Đào Nha không phải và cũng không được coi là căn cứ pháp lý để cấp thường trú nhân (Permanent Residence – PR).

Theo luật di trú hiện hành của Bồ Đào Nha, thường trú nhân chỉ được xét dựa trên thời gian cư trú hợp pháp liên tục, kèm các điều kiện hội nhập bắt buộc. Luật không xét giá trị tài sản, không xét việc mua hay sở hữu bất động sản khi quyết định cấp PR.

Quy định pháp lý cốt lõi về thường trú nhân

Thường trú nhân tại Bồ Đào Nha chỉ được nộp sau khi người nước ngoài đã cư trú hợp pháp đủ thời gian theo luật di trú, hoàn toàn không liên quan đến việc mua nhà. Cụ thể, khung pháp lý hiện hành quy định rằng người nước ngoài phải:

• Có giấy phép cư trú hợp pháp do cơ quan di trú cấp
• Duy trì cư trú liên tục trong thời gian luật định
• Tuân thủ nghĩa vụ thuế, không vi phạm nghiêm trọng pháp luật
• Đáp ứng các yêu cầu hội nhập cơ bản theo quy định

Trong toàn bộ các điều kiện này, không có bất kỳ điều khoản nào coi việc mua, sở hữu hay đầu tư bất động sản là tiêu chí xét cấp PR.

Quyền sở hữu bất động sản và quyền cư trú là hai hệ thống luật khác nhau

Mua nhà ở Bồ Đào Nha là quyền dân sự về tài sản; cư trú và thường trú là quyền hành chính – di trú. 2 hệ thống này độc lập và không tự động chuyển đổi cho nhau.

Theo luật Bồ Đào Nha:

• Người nước ngoài được phép mua và sở hữu bất động sản gần như không hạn chế
• Nhưng quyền sở hữu đó không tạo ra quyền ở lại, không kéo dài thời gian lưu trú, và không tạo thời gian cư trú hợp pháp để tính PR

Điều này có nghĩa là:

• Bạn có thể sở hữu nhà tại Bồ Đào Nha nhưng vẫn phải rời đi khi hết thời hạn visa
• Thời gian ở “nhờ có nhà” nhưng không có giấy phép cư trú hợp pháp sẽ không được tính để xin PR

Thực trạng pháp lý năm 2025: vì sao mua nhà không còn giá trị xin PR

Kể từ khi các chính sách cư trú dựa trên đầu tư bất động sản chấm dứt với hồ sơ mới, mua nhà không còn gắn với bất kỳ loại visa hay thẻ cư trú nào theo luật di trú. Điều này phản ánh xu hướng chung của Bồ Đào Nha trong việc:

• Tách bạch đầu tư tài sản và quyền cư trú
• Ưu tiên các lộ trình cư trú dựa trên hoạt động kinh tế thực chất và thời gian sinh sống thực tế, thay vì sở hữu tài sản

Vì vậy, mọi thông tin cho rằng “mua nhà là sẽ được thường trú nhân” đều không còn đúng trong bối cảnh pháp lý 2025.

Vì sao trước đây có quan niệm “mua nhà là lấy được thường trú nhân Bồ Đào Nha”?

Vì trong nhiều năm, mua bất động sản từng là một tiêu chí hợp lệ để xin định cư Golden Visa Bồ Đào Nha, từ đó mở ra lộ trình cư trú dài hạn và nhập tịch – nhưng điều này đã thay đổi. Việc “mua nhà có thẻ cư trú và đủ thời gian xin PR” khiến nhiều người hiểu nhầm rằng chỉ cần mua nhà là sẽ có thường trú, dù trên thực tế PR luôn phụ thuộc vào cư trú hợp pháp theo luật di trú, không phụ thuộc trực tiếp vào việc sở hữu nhà.

Trước đây, Golden Visa cho phép dùng bất động sản làm căn cứ xin thẻ cư trú tạm thời. Người đầu tư mua bất động sản đáp ứng điều kiện của chương trình có thể được cấp giấy phép cư trú. Sau khi duy trì cư trú hợp pháp đủ thời gian theo luật, họ mới đủ điều kiện thường trú Bồ Đào Nha hoặc nhập tịch. Chính chuỗi bước này chứ không phải bản thân việc mua nhà đã tạo cảm giác rằng mua nhà “dẫn thẳng” đến PR.

Kể từ khi bất động sản bị loại khỏi các lựa chọn đủ điều kiện Golden Visa cho hồ sơ mới, mua nhà không còn là căn cứ xin bất kỳ loại cư trú nào. Điều này phản ánh định hướng chính sách mới: tách bạch đầu tư tài sản và quyền cư trú, ưu tiên cư trú gắn với hoạt động kinh tế thực chất và sự hiện diện thực tế tại Bồ Đào Nha.

Hệ quả pháp lý hiện nay:

• Mua nhà không tạo thẻ cư trú
• Không có thẻ cư trú, không có thời gian cư trú hợp pháp để tính PR
• Thông tin “mua nhà là lấy được PR” trở thành lỗi thời và gây hiểu nhầm nghiêm trọng nếu áp dụng cho hồ sơ 2025

Mua nhà có giá trị gì trong lộ trình xin thường trú nhân Bồ Đào Nha?

Mua nhà chỉ phát huy giá trị khi người nộp hồ sơ đã có hoặc đang xin cư trú hợp pháp. Trong bối cảnh này, bất động sản có thể:

• Làm bằng chứng chỗ ở ổn định: chương trình cư trú thường yêu cầu chứng minh nơi ở hợp pháp (proof of accommodation). Giấy chứng nhận sở hữu nhà là một hình thức hợp lệ, tương đương hợp đồng thuê nhà đăng ký pháp lý.
• Thể hiện sự gắn bó lâu dài: việc có nơi ở thực tế tại Bồ Đào Nha có thể được xem như dấu hiệu ổn định, hỗ trợ đánh giá tổng thể hồ sơ.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rõ: đây không phải điều kiện bắt buộc, cũng không phải yếu tố quyết định cho PR. Yếu tố quyết định vẫn là thời gian cư trú hợp pháp, tuân thủ thuế – bảo hiểm, và điều kiện hội nhập.

Mua nhà là quyết định tài chính – sinh hoạt, không phải quyết định di trú. Trong lộ trình xin thường trú nhân, mua nhà:

• Có thể giúp ổn định cuộc sống khi đã cư trú hợp pháp
• Có thể hỗ trợ chứng minh chỗ ở
• Không rút ngắn thời gian xin PR
• Không thay thế bất kỳ điều kiện pháp lý nào của PR

Xem thêm: Hướng dẫn đầu tư bất động sản tại Bồ Đào Nha

Các hình thức đầu tư thay thế mua nhà lấy thường trú nhân Bồ Đào Nha hợp lệ năm 2025

Nếu mục tiêu của bạn là định cư lâu dài tại Bồ Đào Nha, các hình thức đầu tư hợp lệ hiện nay không còn bao gồm mua bất động sản, mà tập trung vào đầu tư tài chính, kinh doanh thực chất hoặc đóng góp cho phát triển quốc gia.

Dưới đây là các lựa chọn hợp pháp đang được áp dụng trong năm 2025, phù hợp để xin cư trú đầu tư (Golden Visa) và từ đó xây dựng lộ trình thường trú nhân theo luật di trú.

• Đầu tư vào quỹ được cấp phép tại Bồ Đào Nha (Golden Visa – Fund Route): Đầu tư tối thiểu 500.000 EUR vào quỹ đầu tư mạo hiểm hoặc quỹ tư nhân. Quỹ phải được CMVM (Ủy ban Chứng khoán Bồ Đào Nha) cấp phép và giám sát. Quỹ không được đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào bất động sản
• Thành lập doanh nghiệp và tạo việc làm tại Bồ Đào Nha: Thành lập hoặc đầu tư vào doanh nghiệp hoạt động thực tế tại Bồ Đào Nha. Tạo số lượng việc làm toàn thời gian theo quy định (ví dụ: khoảng 10 việc làm, tùy mô hình)
• Đầu tư vào nghiên cứu khoa học, đổi mới sáng tạo (R&D): Đóng góp tài chính cho các dự án nghiên cứu được Nhà nước hoặc tổ chức được công nhận phê duyệt. Áp dụng cho các lĩnh vực như khoa học, công nghệ, đổi mới, giáo dục.
• Đóng góp cho nghệ thuật, văn hóa hoặc bảo tồn di sản quốc gia: Tài trợ hoặc đóng góp cho các dự án văn hóa, nghệ thuật, bảo tồn di sản được Nhà nước công nhận.
• Startup Visa Bồ Đào Nha (định cư qua khởi nghiệp, không mua nhà): Dành cho nhà sáng lập có dự án kinh doanh đổi mới, khả thi. Yêu cầu được vườn ươm/đơn vị bảo trợ tại Bồ Đào Nha phê duyệt.

Xem thêm: Thủ tục định cư Bồ Đào Nha: Hướng dẫn chi tiết từ A-Z

Những hiểu lầm nguy hiểm về “mua nhà lấy thường trú nhân Bồ Đào Nha”

Hầu hết các thông tin cho rằng “mua nhà là sẽ có thường trú nhân Bồ Đào Nha” đều là sai hoặc đã lỗi thời theo luật hiện hành năm 2025. Luật di trú Bồ Đào Nha không xem việc sở hữu bất động sản là điều kiện cấp thường trú nhân (PR). Điều kiện cốt lõi để được xét PR vẫn là thời gian cư trú hợp pháp liên tục, kèm các yêu cầu về hội nhập và tuân thủ pháp luật.

Dưới đây là những hiểu lầm phổ biến nhưng rất nguy hiểm về mặt pháp lý và tài chính.

Hiểu lầm 1: Mua nhà giá trị cao thì sẽ được cấp thường trú nhân

Sai hoàn toàn. Luật di trú Bồ Đào Nha không xét giá trị bất động sản khi cấp PR. Dù căn nhà có giá bao nhiêu, bao nhiêu lần, cơ quan di trú vẫn chỉ xem xét:

• Bạn có giấy phép cư trú hợp pháp hay không
• Bạn đã cư trú đủ thời gian luật định (thông thường khoảng 5 năm)
• Bạn có tuân thủ nghĩa vụ thuế, không án tích nghiêm trọng, đáp ứng yêu cầu hội nhập hay không

Việc mua nhà từng liên quan đến Golden Visa trước năm 2023, nhưng đó là con đường xin thẻ cư trú đầu tư, không phải PR trực tiếp, và hiện nay đã không còn áp dụng cho hồ sơ mới. Áp dụng logic cũ cho giai đoạn 2025 là sai bản chất luật.

Hiểu lầm 2: Có nhà ở Bồ Đào Nha thì được ở lại lâu dài

Sai. Quyền sở hữu nhà không tạo ra quyền cư trú. Pháp luật Bồ Đào Nha phân biệt rất rõ:

• Quyền sở hữu nhà: quyền dân sự – tài sản
• Quyền cư trú: quyền hành chính – di trú

Nếu không có visa hoặc giấy phép cư trú phù hợp:

• Bạn vẫn bị giới hạn thời gian lưu trú theo quy định thị thực (ví dụ quy tắc 90/180 ngày Schengen)
• Thời gian “ở trong nhà của mình” không được tính là cư trú hợp pháp
• Thậm chí có nguy cơ bị coi là ở quá hạn nếu không tuân thủ đúng visa

Sở hữu bất động sản không giúp kéo dài thời gian ở lại, cũng không “bảo lưu” quyền cư trú.

Hiểu lầm 3: Mua nhà trước, sau đó xin thường trú nhân sau

Đây là hiểu lầm nguy hiểm nhất. Theo luật, chỉ thời gian cư trú hợp pháp mới được tính để xin PR. Vì vậy:

• Mua nhà trước khi có visa/giấy phép cư trú không tạo ra bất kỳ giá trị di trú nào
• Thời gian ở Bồ Đào Nha bằng visa du lịch hoặc miễn thị thực, dù đang sinh sống trong căn nhà của mình, không được tính vào thời gian cư trú để xin PR
• Khi xin PR, cơ quan di trú sẽ yêu cầu hồ sơ chứng minh cư trú hợp pháp liên tục, không xét việc bạn đã sở hữu nhà bao lâu

Hệ quả thường gặp là nhà đầu tư đã bỏ ra số tiền lớn mua tài sản, nhưng sau nhiều năm vẫn không tiến thêm được bước nào trên lộ trình định cư.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

1. Năm 2025, mua nhà có còn được cấp Golden Visa hay thường trú nhân không?

Không. Kể từ 7/10/2023, theo Luật số 56/2023 (Mais Habitação), việc mua bất động sản – dù để ở, cho thuê hay cải tạo – không còn được chấp nhận để xin thẻ cư trú đầu tư (Golden Visa). Điều này áp dụng cho mọi loại bất động sản, kể cả nhà ở vùng nông thôn hay thành phố.

2. Tôi đã mua nhà trước tháng 10/2023, hồ sơ Golden Visa có bị hủy không?

Không bị hủy. Nếu bạn đã nộp hồ sơ trước ngày 7/10/2023, hồ sơ vẫn được xét duyệt theo quy định cũ, miễn là bạn chứng minh được:

• Giao dịch mua nhà đã hoàn tất (đã chuyển vốn và có giấy chứng nhận sở hữu – “Título de Propriedade”).
• Đáp ứng yêu cầu tối thiểu 500.000 EUR hoặc 350.000 EUR (nếu cải tạo tài sản cũ ≥30 năm).

Những hồ sơ này vẫn được AIMA (trước đây là SEF) xử lý theo cơ chế “quyền đã có trước khi thay đổi luật”.

3. Nếu tôi mua nhà sau tháng 10/2023 thì có cách nào xin thường trú nhân không?

Không trực tiếp. Việc mua nhà sau thời điểm này chỉ mang giá trị sở hữu tài sản, không còn là điều kiện định cư. Tuy nhiên, bạn có thể xin quyền cư trú hợp pháp theo các hình thức đầu tư thay thế, chẳng hạn:

• Góp vốn quỹ đầu tư hợp pháp (≥500.000 EUR, không bất động sản).
• Đầu tư doanh nghiệp tạo việc làm tại Bồ Đào Nha. Đây là hai con đường chính được AIMA và Bộ Nội vụ Bồ Đào Nha công nhận năm 2025.

4. Tôi có thể mua nhà để ở và đồng thời xin Golden Visa theo diện khác không?

Có, nhưng hai việc tách biệt. Bạn vẫn có thể mua nhà để ở hoặc đầu tư cá nhân, nhưng hồ sơ Golden Visa sẽ được xét dựa trên nguồn đầu tư khác, chẳng hạn quỹ hoặc doanh nghiệp. Việc sở hữu bất động sản không làm hồ sơ bị từ chối, nhưng không được tính là điều kiện chính để cấp thẻ cư trú đầu tư.

5. Có khả năng Chính phủ Bồ Đào Nha mở lại Golden Visa bất động sản trong tương lai không?

Hiện chưa có kế hoạch khôi phục. Báo cáo “Mais Habitação 2025” của Chính phủ khẳng định chính sách loại bỏ hình thức đầu tư bất động sản là biện pháp dài hạn, nhằm kiềm chế giá nhà và thúc đẩy vốn vào nghiên cứu, đổi mới, tạo việc làm. Nếu có thay đổi, AIMA sẽ công bố công khai trên aima.gov.pt.

6. Tôi mua nhà rồi, có cách nào khác để hợp pháp hóa cư trú không?

Có, nhưng không theo diện Golden Visa. Bạn có thể:

• Xin thẻ cư trú D7 (nếu có thu nhập thụ động ổn định từ nước ngoài, ví dụ lương hưu hoặc cho thuê nhà).
• Hoặc thẻ cư trú D2 (nếu mở doanh nghiệp nhỏ hoặc làm tự do tại Bồ Đào Nha).

Cả hai diện này không yêu cầu mua nhà, nhưng có thể tận dụng bất động sản bạn đang sở hữu như bằng chứng về nơi cư trú hợp pháp.

Kết luận

Mua nhà tại Bồ Đào Nha không phải và cũng không phải là con đường để lấy thường trú nhân theo luật di trú hiện hành năm 2025. Luật pháp Bồ Đào Nha phân tách rất rõ giữa đầu tư tài sản và quyền cư trú: sở hữu bất động sản chỉ mang lại quyền dân sự đối với tài sản, không thay thế visa, không tạo thời gian cư trú hợp pháp và không được dùng làm căn cứ xét thường trú nhân.

Quan niệm “mua nhà là có PR” xuất phát từ bối cảnh chính sách cũ trước năm 2023, khi một số hình thức đầu tư cho phép xin thẻ cư trú đầu tư. Tuy nhiên, các quy định này đã thay đổi và không còn áp dụng cho hồ sơ mới. Việc tiếp tục dựa vào thông tin lỗi thời không chỉ khiến nhà đầu tư sai hướng, mà còn có thể dẫn đến rủi ro lớn về tài chính và pháp lý.

Nếu mục tiêu của bạn là định cư lâu dài tại Bồ Đào Nha, nguyên tắc bắt buộc là: xác định đúng lộ trình visa và cư trú hợp pháp trước – sau đó mới cân nhắc mua nhà theo nhu cầu sinh sống hoặc đầu tư. Thường trú nhân chỉ được xét khi bạn đã cư trú hợp pháp đủ thời gian và đáp ứng các điều kiện hội nhập theo luật di trú, chứ không phụ thuộc vào việc bạn sở hữu bao nhiêu bất động sản hay giá trị bao nhiêu.

Nói cách khác, mua nhà là quyết định tài chính, còn định cư là quyết định pháp lý. Hiểu đúng sự khác biệt này ngay từ đầu là yếu tố then chốt để tránh nhầm lẫn, tiết kiệm chi phí và xây dựng một lộ trình định cư Bồ Đào Nha hợp pháp, bền vững.

Nếu bạn đang cân nhắc lộ trình đầu tư định cư Bồ Đào Nha đúng luật, hãy liên hệ chuyên gia VICTORY để được định hướng phù hợp với mục tiêu và hồ sơ của mình.

Xem thêm:

• NHR là gì? Giải thích chế độ thuế ưu đãi tại Bồ Đào Nha
• Mua nhà định cư nước ngoài: Các lựa chọn an toàn và phổ biến