Chi phí định cư Hy Lạp cần bao nhiêu tiền? Cập nhật các khoản chi phí chính

Chi phí định cư Hy Lạp hiện dao động từ 290.000 đến 425.000 EUR (8,9 tỷ đến 13 tỷ VND), tùy loại bất động sản, khu vực đầu tư và số lượng thành viên trong hồ sơ. Đây là mức chi thấp nhất trong các chương trình Golden Visa châu Âu, cho phép nhà đầu tư sở hữu bất động sản tối thiểu 250.000 EUR và được cấp thẻ cư trú 5 năm cho cả gia đình.

Tại các khu vực trung tâm như Athens, Thessaloniki, Mykonos hoặc Santorini, chính phủ Hy Lạp quy định mức đầu tư tối thiểu tăng lên 400.000-800.000 EUR theo Luật Di trú số 5038/2023. Ngoài khoản đầu tư chính, người tham gia cần dự trù thêm phí chính phủ, dịch vụ pháp lý, bảo hiểm y tế và chi phí sinh hoạt trung bình 1.200-2.000 EUR/tháng. Theo thống kê mới nhất từ Enterprise Greece (2025), chương trình Golden Visa Hy Lạp tiếp tục dẫn đầu về lượng hồ sơ nộp trong khu vực EU nhờ chi phí hợp lý, thời gian xử lý nhanh (8-12 tháng) và không bắt buộc cư trú thực tế.

Trong bài viết này, VICTORY sẽ giúp bạn phân tích toàn bộ chi phí định cư Hy Lạp năm 2025, từ đầu tư, hồ sơ pháp lý đến chi phí sinh hoạt, để bạn có thể chuẩn bị ngân sách chính xác trước khi quyết định đầu tư định cư châu Âu.

Key Takeaways

• Tổng chi phí định cư Hy Lạp năm 2025 dao động từ 290.000 – 425.000 EUR, bao gồm toàn bộ đầu tư, thuế, phí hồ sơ và dịch vụ pháp lý.
• Mức đầu tư tối thiểu: 400.000 EUR tại hầu hết khu vực; 800.000 EUR tại Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini; một số ngoại lệ 250.000 EUR chỉ áp dụng cho dự án cải tạo được phê duyệt.
• Phí hành chính và dịch vụ trung bình: 15.000 – 20.000 EUR/hồ sơ (gồm phí luật sư, dịch thuật, công chứng, nộp hồ sơ).
• Chi phí duy trì và thuế tài sản hằng năm: khoảng 0,1-1% giá trị bất động sản (thuế ENFIA) + 500-2.000 EUR phí gia hạn thẻ mỗi 5 năm.
• Chi phí thực tế thường cao hơn mức đầu tư tối thiểu 5-10%, tùy khu vực và số lượng thành viên trong hồ sơ.

Chi phí định cư Hy Lạp là bao nhiêu?

Chi phí định cư Hy Lạp năm 2025 trung bình dao động từ 290.000 – 425.000 EUR (8,9 tỷ đến 13 tỷ VND), tùy loại bất động sản, khu vực đầu tư và quy mô hồ sơ gia đình. Đây là mức đầu tư thấp nhất trong khối Liên minh châu Âu (EU) cho chương trình định cư theo diện đầu tư (Golden Visa Greece).

Theo Luật số 5038/2023 và nghị định bổ sung của Enterprise Greece (ban hành tháng 3/2024), Hy Lạp hiện quy định 2 mức đầu tư tối thiểu:

• 250.000 EUR cho các khu vực thông thường (ngoại ô Athens, Thessaloniki, hoặc các tỉnh).
• 400.000 EUR – 800.000 EUR cho khu vực trung tâm như Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, nơi có mật độ đầu tư cao.

Chương trình Golden Visa Greece cho phép người nước ngoài và gia đình (vợ/chồng, con dưới 21 tuổi, cha mẹ hai bên) được cấp thẻ cư trú 5 năm, gia hạn vô thời hạn nếu vẫn duy trì tài sản đầu tư.

Theo Victory Investment Consultants, chi phí tối thiểu trọn gói để định cư Hy Lạp (Golden Visa) rơi vào khoảng 290.000 EUR (8,9 tỷ VND), bao gồm: đầu tư, phí nhà nước, luật sư, công chứng và dịch vụ hỗ trợ hồ sơ.

Các khoản chi phí định cư Hy Lạp chi tiết

Tổng chi phí định cư Hy Lạp gồm: đầu tư bất động sản, chi phí pháp lý & hành chính, bảo hiểm y tế, và chi phí sinh hoạt hàng năm.

• Khoản đầu tư tối thiểu: 250.000 – 400.000 EUR (tùy khu vực).
• Phí hành chính & pháp lý trung bình: 15.000 – 20.000 EUR/hồ sơ.
• Chi phí sinh hoạt: 1.200 – 2.000 EUR/tháng cho gia đình nhỏ.
• Thẻ cư trú có giá trị 5 năm, gia hạn không giới hạn nếu duy trì tài sản.
• Tổng chi phí định cư Hy Lạp 2025: ≈ 290.000 – 425.000 EUR, tùy vị trí và loại tài sản.

Chi phí đầu tư bất động sản (khoản bắt buộc)

Mức đầu tư tối thiểu:

• 250.000 EUR: áp dụng cho các khu vực ngoại ô Athens, Thessaloniki, hoặc vùng nông thôn.
• 400.000 – 800.000 EUR: áp dụng tại trung tâm Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini (theo Luật 5038/2023 và công bố Enterprise Greece tháng 3/2024).
• Thuế chuyển nhượng bất động sản: 3% giá trị giao dịch, theo AADE (2025).
• Phí công chứng và đăng ký quyền sở hữu: khoảng 2.000 – 3.000 EUR.
• Chi phí định giá, dịch vụ kỹ thuật (nếu có): 500 – 1.000 EUR.

Ví dụ: Mua căn hộ tại Athens trị giá 300.000 EUR, sau khi cộng thuế và phí pháp lý, tổng chi phí thực tế khoảng 310.000 – 315.000 EUR.

Chi phí pháp lý, hồ sơ và dịch vụ Golden Visa

Các khoản phí này được quy định rõ bởi Bộ Di trú và Tị nạn Hy Lạp và các cơ quan hành chính địa phương.

• Phí nộp hồ sơ cư trú: 2.000 EUR/người lớn.
• Phí sinh trắc học: 16 EUR/người.
• Phí cấp thẻ cư trú: 500 EUR/thẻ (hiệu lực 5 năm).
• Phí dịch vụ luật sư & tư vấn định cư: trung bình 10.000 – 15.000 EUR/hồ sơ, tùy độ phức tạp.
• Phí dịch thuật & công chứng hợp pháp hóa hồ sơ Việt Nam: 1.000 – 2.000 EUR.

Chi phí bảo hiểm y tế (bắt buộc)

Phí trung bình: 300 – 500 EUR/người/năm, tùy độ tuổi và loại bảo hiểm (công lập hoặc tư nhân).

Mọi nhà đầu tư và thành viên trong gia đình phải có bảo hiểm y tế hợp lệ tại Hy Lạp khi nộp hồ sơ cư trú.

Chi phí sinh hoạt tại Hy Lạp (ước tính trung bình 2025)

Theo ELSTAT và Eurostat (2025), chi phí sinh hoạt tại Athens và Thessaloniki như sau:

Thành phố Thessaloniki thường thấp hơn Athens khoảng 10-15% chi phí sinh hoạt.

Chi phí duy trì và gia hạn thẻ cư trú

• Thẻ cư trú Golden Visa có hiệu lực 5 năm, được gia hạn vô thời hạn nếu nhà đầu tư vẫn giữ tài sản.
• Phí gia hạn: khoảng 500 – 2.000 EUR/lần, tùy địa phương và số người trong hồ sơ.

Tổng chi phí ước tính định cư Hy Lạp (2025)

So sánh chi phí định cư Hy Lạp với các nước châu Âu khác

Năm 2025, Hy Lạp vẫn là chương trình cư trú-đầu tư còn mở có ngưỡng chi phí “vào cửa” thấp nhất trong EU (ngoài các ngoại lệ €250.000), trong khi Bồ Đào Nha chuyển hẳn sang đầu tư quỹ/kinh doanh (≥ €500.000), Malta duy trì thường trú MPRP theo mức đóng góp €30.000/€60.000, còn Tây Ban Nha đã bãi bỏ Golden Visa và Ireland đóng IIP từ 2023.

So sánh chi phí định cư Hy Lạp với các nước châu Âu khác (Cập nhật 2025)

Tóm lại,

• Muốn chi phí vào thấp nhất EU: Hy Lạp – khu vực ngoài trung tâm vẫn được áp dụng mức €400k, trong khi ngoại lệ €250k chỉ dành cho dự án cải tạo có điều kiện.
• Muốn đầu tư tài chính thay vì mua nhà: Bồ Đào Nha – đầu tư quỹ, R&D, hoặc văn hóa.
• Muốn quyền thường trú EU mà không cần quốc tịch: Malta – ổn định, không yêu cầu cư trú.

Xem thêm: Hình thức đầu tư và lợi ích mua quốc tịch Hy Lạp

Các yếu tố ảnh hưởng đến tổng chi phí định cư Hy Lạp

Chi phí đi Hy Lạp năm 2025 không cố định ở mức 250.000 EUR như trước đây, mà phụ thuộc vào vị trí đầu tư, loại tài sản, số lượng thành viên trong hồ sơ, chi phí pháp lý – thuế – bảo hiểm, và sinh hoạt thực tế tại Hy Lạp. Những yếu tố này quyết định ngân sách thực tế dao động từ 290.000 đến hơn 425.000 EUR.

Khu vực và loại tài sản đầu tư

• Vị trí địa lý là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến chi phí.
  • Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số trên 3.100 người: yêu cầu đầu tư tối thiểu 800.000 EUR (Luật 5100/2024).
  • Khu vực còn lại: 400.000 EUR.
  • Một số trường hợp đặc biệt 250.000 EUR chỉ áp dụng cho công trình cải tạo hoặc khu vực dân cư thưa, và chưa có hướng dẫn cụ thể.
• Loại hình bất động sản: căn hộ mới, biệt thự, nhà thương mại hay dự án cải tạo ảnh hưởng tới giá mua, thuế, chi phí hoàn thiện nội thất và bảo trì.

Theo Enterprise Greece (2025), mức chênh lệch giá giữa trung tâm Athens và vùng ngoại ô có thể lên tới 60-100%.

Xem thêm: Hy Lạp là nước nào? Lịch sử, văn hóa và thông tin cơ bản

Số lượng người trong hồ sơ

• Chi phí hồ sơ và phí hành chính được tính trên từng cá nhân, bao gồm:
  • Phí nộp hồ sơ cư trú: 2.000 EUR/người lớn.
  • Phí cấp thẻ cư trú: 500 EUR/thẻ.
  • Phí sinh trắc học: 16 EUR/người.
• Gia đình nhiều thế hệ (vợ/chồng, con, cha mẹ hai bên) làm tăng tổng phí hành chính, dịch thuật và bảo hiểm y tế.

Thuế và phí pháp lý khi mua nhà

• Thuế chuyển nhượng: 3% giá trị giao dịch (AADE – 2025).
• Phí công chứng & đăng ký quyền sở hữu: 2.000-3.000 EUR.
• Phí luật sư, kiểm tra pháp lý tài sản (due diligence): 1-2% giá trị mua.
• Nếu mua nhà mới có VAT, áp dụng thuế VAT 24%, trừ trường hợp được miễn hoặc tạm hoãn theo quy định của Bộ Tài chính Hy Lạp.

Phí dịch vụ, luật sư và xử lý hồ sơ

• Phí luật sư & tư vấn định cư: 10.000-15.000 EUR (tùy độ phức tạp hồ sơ).
• Phí dịch thuật – công chứng – hợp pháp hóa lãnh sự: 1.000-2.000 EUR.
• Các đơn vị đại diện nộp hồ sơ thay thường tính phí quản lý trọn gói khoảng 5.000-8.000 EUR (theo thực tế tại Victory Investment Consultants, 2025).

Yếu tố tài chính & chuyển tiền

• Phí chuyển tiền quốc tế (SWIFT): 0,1-0,3% tổng giao dịch.
• Tỷ giá EUR/VND ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách thực tế, đặc biệt trong giai đoạn ký hợp đồng – sang tên.
• Phải chứng minh nguồn vốn hợp pháp (tuân thủ chính sách AML của EU/Hy Lạp).

Những chi phí “ẩn” cần lưu ý khi định cư Hy Lạp

Khi đầu tư định cư Hy Lạp, ngoài các chi phí công khai như đầu tư bất động sản, thuế, phí hồ sơ hay bảo hiểm, nhà đầu tư còn phải tính đến các khoản “ẩn” – những chi phí phát sinh sau khi mua tài sản hoặc trong quá trình duy trì quyền cư trú.

Theo AADE (Cơ quan Thuế Hy Lạp), Enterprise Greece và khảo sát sinh hoạt của ELSTAT, các chi phí này có thể cộng thêm 3-5% tổng vốn đầu tư mỗi năm nếu không được dự trù kỹ.

Thuế và phí duy trì tài sản hằng năm (ENFIA)

Thuế tài sản (ENFIA) là nghĩa vụ bắt buộc của mọi chủ sở hữu nhà đất tại Hy Lạp.

• Mức thuế trung bình năm 2025 dao động 0,1-1% giá trị tài sản, tùy vị trí, diện tích và loại bất động sản (nguồn: AADE – Real Estate Property Tax 2025).
• Tài sản tại Athens trung tâm hoặc đảo du lịch như Mykonos có hệ số điều chỉnh cao hơn 25-40%.
• Thuế được thu 1 lần/năm hoặc chia thành 5 kỳ thanh toán qua hệ thống Taxisnet của AADE.

Ví dụ: Bất động sản trị giá 400.000 EUR có thể phát sinh thuế ENFIA khoảng 2.000-3.500 EUR/năm.

Phí quản lý & bảo trì bất động sản

Nếu sở hữu căn hộ trong chung cư, chủ nhà cần trả phí quản lý tòa nhà (community/maintenance fee): trung bình 50-150 EUR/tháng, tùy quy mô và dịch vụ (thang máy, an ninh, vệ sinh, bảo trì).

Nếu nhà riêng hoặc biệt thự, chi phí bảo dưỡng vườn, hồ bơi, sơn sửa định kỳ… khoảng 1.000-2.000 EUR/năm.

Đối với nhà đầu tư không sinh sống tại Hy Lạp, nên thuê công ty quản lý tài sản (property management), phí dao động 5-10% lợi nhuận cho thuê hoặc 500-800 EUR/năm cho dịch vụ cơ bản.

Phí thuê luật sư, kế toán & khai thuế thường niên

Nhà đầu tư nước ngoài phải khai báo thuế thu nhập và tài sản tại Hy Lạp mỗi năm, kể cả khi không phát sinh doanh thu (theo Luật thuế Hy Lạp – Income Tax Code 2025).

Thông thường, các nhà đầu tư thuê:

• Luật sư/đại diện thuế (Tax Proxy): 300-500 EUR/năm.
• Kế toán viên (Accountant): 200-400 EUR/năm.

Nếu có nguồn thu từ cho thuê, chi phí kế toán có thể tăng gấp đôi do yêu cầu kê khai chi tiết doanh thu – chi phí.

Thuế thu nhập từ bất động sản cho thuê

Nếu bạn cho thuê nhà, cần kê khai thu nhập với AADE.

• Thuế suất hiện hành (AADE, 2025):
  • 15% cho lợi nhuận ≤ 12.000 EUR/năm.
  • 35% cho lợi nhuận từ 12.001-35.000 EUR/năm.
  • 45% cho lợi nhuận > 35.000 EUR/năm.
• Ngoài ra, còn phí đăng ký & bảo trì mã số thuê ngắn hạn (Airbnb/Booking) nếu khai thác du lịch, và thuế du lịch (Tourism Levy) 0,5-4 EUR/đêm tùy loại nhà.

Khuyến nghị: Nếu đầu tư để cho thuê, nên thuê kế toán bản địa để tránh bị phạt do kê khai sai hạn hoặc nhầm loại thuế.

Phí ngân hàng & chuyển tiền quốc tế

Mở tài khoản ngân hàng Hy Lạp là bước bắt buộc khi đầu tư, tuy nhiên:

• Phí duy trì tài khoản: 50-100 EUR/năm.
• Phí chuyển tiền quốc tế (SWIFT): 0,1-0,3% tổng giá trị chuyển, cộng thêm phí xác minh nguồn vốn hợp pháp (AML compliance) nếu giao dịch lớn.

Nếu không duy trì số dư tối thiểu theo quy định của từng ngân hàng (thường 5.000-10.000 EUR), có thể bị trừ phí quản lý tự động hàng tháng.

Chi phí đi lại, lưu trú & thủ tục gia hạn

Khi gia hạn thẻ cư trú (mỗi 5 năm), bạn cần có mặt trực tiếp tại Hy Lạp để lấy sinh trắc học, trừ khi ủy quyền luật sư địa phương.

Chi phí ước tính:

• Vé máy bay khứ hồi Việt Nam – Hy Lạp: 1.200-1.500 USD/người.
• Khách sạn & di chuyển nội địa: 100-150 EUR/ngày.
• Phí luật sư hỗ trợ gia hạn: 500-1.000 EUR/lần.

Biến động tỷ giá & chi phí chuyển nhượng tài sản

EUR/VND biến động mạnh có thể làm thay đổi 5-7% tổng chi phí thực tế nếu đầu tư hoặc chuyển nhượng sai thời điểm.

Khi bán lại tài sản, bạn cần thanh toán thuế chuyển nhượng người bán (capital gains tax), mức 15% nếu lợi nhuận vượt ngưỡng 15.000 EUR.

Cần tính thêm phí môi giới bất động sản (2-3%) khi bán lại.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

1. Chi phí đầu tư tối thiểu để định cư Hy Lạp hiện nay là bao nhiêu?

Tối thiểu là 400.000 EUR, áp dụng cho hầu hết khu vực Hy Lạp. Riêng các khu trung tâm như Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, mức đầu tư yêu cầu 800.000 EUR (theo Luật 5100/2024, công bố tháng 4/2024).

Một số trường hợp đặc biệt được áp dụng mức 250.000 EUR, nhưng chỉ dành cho tài sản cải tạo hoặc khu dân số dưới 3.100 người, và hiện chưa có hướng dẫn chi tiết từ Enterprise Greece.

2. Khoản đầu tư này có bao gồm chi phí hồ sơ, thuế và phí luật sư không?

Không. Mức 400.000 hoặc 800.000 EUR chỉ là giá trị đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư cần cộng thêm:

• Thuế & phí pháp lý: 10.000-15.000 EUR (AADE 2025).
• Phí hồ sơ & cấp thẻ cư trú: 2.000 EUR/người lớn + 500 EUR/thẻ (migration.gov.gr).
• Phí luật sư, dịch thuật, tư vấn: 10.000-15.000 EUR/hồ sơ.

Tổng chi phí trọn gói ước tính 290.000 – 425.000 EUR (≈ 8,9-13 tỷ VNĐ), tùy số người trong hồ sơ.

3. Gia đình gồm vợ chồng, con và cha mẹ hai bên có phải trả thêm chi phí không?

Có, nhưng chỉ ở phần phí nhà nước và bảo hiểm y tế:

• 2.000 EUR/người lớn (phí hồ sơ).
• 500 EUR/thẻ cư trú (5 năm).
• Bảo hiểm y tế: 300-500 EUR/người/năm.

Không cần đầu tư thêm bất động sản – chỉ một người đại diện đứng tên cũng đủ để cấp thẻ cư trú cho cả gia đình.

4. Ngoài chi phí đầu tư, có khoản chi “ẩn” nào cần dự trù không?

Có. Theo dữ liệu AADE & ELSTAT (2025), nhà đầu tư nên dự trù thêm 3-5% giá trị tài sản mỗi năm cho các khoản:

• Thuế tài sản ENFIA: 0,1-1% giá trị nhà.
• Phí bảo trì/điện nước: 50-200 EUR/tháng.
• Phí kế toán & khai thuế: 300-500 EUR/năm.
• Chi phí gia hạn thẻ cư trú: 500-2.000 EUR/lần (5 năm/lần).

5. Có thể vay ngân hàng để đầu tư chương trình Golden Visa không?

Không. Luật Hy Lạp yêu cầu nguồn vốn tự có và hợp pháp, được chuyển trực tiếp từ tài khoản cá nhân của nhà đầu tư vào tài khoản người bán (AADE 2025). Khoản vay nước ngoài hoặc ủy quyền bên thứ ba không được chấp nhận.

Kết luận

Tổng chi phí định cư Hy Lạp hiện dao động từ 290.000 – 425.000 EUR, bao gồm giá trị đầu tư bất động sản, thuế, phí hồ sơ, phí luật sư, bảo hiểm y tế và chi phí duy trì tài sản. Đây là mức tổng đầu tư thấp nhất trong các chương trình định cư châu Âu còn hiệu lực, nhưng vẫn mang lại quyền cư trú hợp pháp 5 năm, tự do đi lại trong khối Schengen, và lộ trình xin quốc tịch Hy Lạp sau 7 năm cư trú hợp pháp.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tính toán kỹ tổng chi phí thực tế, bao gồm thuế ENFIA, bảo hiểm, phí luật sư và chi phí duy trì tài sản. Đây là khoản đầu tư dài hạn, vừa đảm bảo quyền cư trú châu Âu hợp pháp, vừa mang giá trị tài sản bền vững cho tương lai.

Victory Investment Consultants hỗ trợ trọn gói hồ sơ định cư Hy Lạp, từ chọn dự án đầu tư, dự toán chi phí, đến hoàn thiện hồ sơ pháp lý Golden Visa cho cả gia đình.

Liên hệ VICTORY để được tư vấn chi tiết chi phí và cập nhật chính sách Golden Visa Hy Lạp mới nhất 2025, giúp bạn đầu tư an toàn – định cư vững chắc – hướng tới quyền cư trú châu Âu bền vững.

Xem thêm:

• Định cư Hy Lạp có nên không? Phân tích từ góc nhìn người Việt
• Cộng đồng người Việt tại Hy Lạp: Cuộc sống và việc làm