Đầu tư bất động sản Hy Lạp: Cơ hội mua nhà định cư châu Âu với chi phí thấp

Thị trường bất động sản Hy Lạp năm 2025 đang cho thấy sức bật mạnh mẽ sau giai đoạn phục hồi kinh tế và bùng nổ du lịch. Giá nhà vẫn còn thấp hơn 40-50% so với các nước Tây Âu, trong khi hạ tầng, giao thông và dịch vụ cho thuê phát triển nhanh, đặc biệt tại Athens, Crete và các đảo du lịch nổi tiếng. Sự kết hợp giữa chi phí hợp lý, môi trường sống chất lượng và chính sách thu hút đầu tư nước ngoài đã khiến Hy Lạp trở thành điểm đến lý tưởng cho những ai muốn vừa sở hữu tài sản, vừa mở cơ hội định cư châu Âu.

Thông qua chương trình Golden Visa Hy Lạp, chỉ cần đầu tư tối thiểu 250.000 EUR vào bất động sản, nhà đầu tư có thể nhận thẻ cư trú 5 năm cho cả gia đình, tự do đi lại trong khối Schengen và hướng đến quốc tịch EU sau thời gian cư trú hợp pháp. Trong bối cảnh thị trường đang tăng trưởng ổn định và nhu cầu từ nhà đầu tư quốc tế gia tăng, mua nhà tại Hy Lạp không chỉ là lựa chọn an cư mà còn là chiến lược định cư thông minh cho những ai tìm kiếm cơ hội sống, làm việc và đầu tư tại châu Âu.

Trong bài viết này, VICTORY sẽ mang đến cái nhìn thực tế về thị trường bất động sản Hy Lạp 2025, giúp bạn hiểu rõ xu hướng giá và khu vực đầu tư tiềm năng, quy trình, chi phí và quy định pháp lý khi mua nhà và đặc biệt, cách tận dụng Golden Visa để vừa đầu tư sinh lời, vừa định cư châu Âu hợp pháp.

Key Takeaways

• Hy Lạp là thị trường bất động sản đang tăng trưởng mạnh nhất Nam Âu, với giá nhà tăng trung bình 6-8%/năm (theo Bank of Greece 2025).
• Golden Visa Hy Lạp vẫn là chương trình định cư qua bất động sản duy trì hiệu lực tại châu Âu, yêu cầu đầu tư từ 250.000 EUR (vùng ngoại vi) hoặc 400.000-800.000 EUR tại khu vực trung tâm.
• Lợi nhuận cho thuê 4-6%/năm, đặc biệt tại các khu du lịch như Crete, Rhodes, Athens.
• Người nước ngoài được sở hữu 100% tài sản vĩnh viễn, có quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc thừa kế.
• Chi phí mua bán nhà (thuế, phí luật sư, công chứng) chiếm khoảng 8-12% giá trị tài sản.
• Một số rủi ro cần lưu ý: chính sách Golden Visa đang siết ở khu trung tâm, chi phí thuế tài sản ENFIA 0,1-1%/năm, và nguy cơ cháy rừng, động đất theo mùa.
• So với Bồ Đào Nha và Tây Ban Nha, Hy Lạp vẫn có mức đầu tư thấp nhất và quy trình minh bạch nhất.
• Khu vực đầu tư tiềm năng: Athens (tài chính), Crete & Rhodes (du lịch), Thessaloniki (phát triển trẻ).

Tổng quan thị trường bất động sản Hy Lạp năm 2025

Năm 2025, thị trường bất động sản Hy Lạp tiếp tục tăng trưởng ổn định, với giá căn hộ tăng trung bình 7,3% trong quý II/2025 so với cùng kỳ năm trước, theo Bank of Greece. Mức tăng này tuy thấp hơn giai đoạn 2023-2024 nhưng cho thấy thị trường đã bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững, thu hút mạnh dòng vốn quốc tế nhờ nhu cầu định cư và chương trình Golden Visa.

Xu hướng giá nhà năm 2025 (theo Bank of Greece)

• Quý I/2025: Giá căn hộ toàn quốc tăng 6,8% so với cùng kỳ năm 2024.
  • Athens: +5,5%
  • Thessaloniki: +10,0%
  • Các đô thị khác: +7,3%
  • Khu vực ngoài đô thị: +8,0%
• Quý II/2025: Giá tăng 7,3% so với cùng kỳ năm trước.
• Năm 2024 (cả năm): Tăng 8,7%, sau mức 13,9% năm 2023.

Nguồn: Bank of Greece, Báo cáo Chỉ số Giá Nhà Quý II/2025 (công bố ngày 17/9/2025).

So sánh với khu vực EU (theo Eurostat 10/2025)

• Trung bình EU tăng 5,4%, Eurozone tăng 5,1% trong quý II/2025.
• Hy Lạp duy trì tốc độ tăng cao hơn mức trung bình châu Âu, cho thấy sức hút ổn định của thị trường nội địa và nhà đầu tư ngoài khối.

Nguồn: Eurostat House Price Index, công bố ngày 3/10/2025.

Nguyên nhân chính của đà tăng

• Nhu cầu trong nước phục hồi mạnh, đặc biệt tại Athens và Thessaloniki, khi lãi suất vay thế chấp giảm dần.
• Dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng nhờ chính sách Golden Visa, du lịch bùng nổ và giá nhà vẫn còn “dư địa tăng” so với Tây Âu.
• Hạ tầng đô thị, giao thông, và du lịch tiếp tục được nâng cấp – thúc đẩy giá trị khu vực trung tâm và các đảo du lịch.

Thị trường 2025 không còn “nóng sốt” như giai đoạn 2022-2023 nhưng đã ổn định và trưởng thành hơn, phù hợp cho các nhà đầu tư hướng đến an toàn, lợi nhuận cho thuê 4-6%/năm và định cư dài hạn. Với giá nhà trung bình tại Athens khoảng €2.400-2.800/m², Hy Lạp vẫn nằm trong nhóm thị trường bất động sản châu Âu có chi phí đầu vào thấp nhất.

Mua nhà Hy Lạp có được định cư không?

Có. Mua nhà tại Hy Lạp có thể mở cửa quyền định cư thông qua chương trình Greek Golden Visa. Từ năm 2024-2025, chương trình yêu cầu đầu tư bất động sản tối thiểu từ €250 000 trong trường hợp cải tạo hoặc chuyển đổi, hoặc €400 000-€800 000 tùy khu vực, để được cấp thẻ cư trú 5 năm có gia hạn.

Điều kiện chương trình định cư Hy Lạp qua Golden Visa

• Người nước ngoài (không thuộc EU/EEA) được quyền tham gia chương trình Golden Visa sau khi mua bất động sản hợp lệ hoặc đầu tư theo các tuyến khác.
• Mức đầu tư bất động sản:
  • €250 000: Trường hợp bất động sản cần cải tạo hoặc chuyển từ thương mại sang sử dụng cư trú.
  • €400 000: Mức đầu tư tối thiểu cho hầu hết các khu vực ngoài “vùng nóng”.
  • €800 000: Áp dụng với các khu vực “prime” như khu Athens/Attica, Thessaloniki, các đảo nổi tiếng (Mykonos, Santorini) từ 1 9 2024 trở đi.
• Thẻ cư trú đầu tiên có thời hạn 5 năm, được gia hạn miễn điều kiện đặt cư trú cố định.
• Sau đủ 7 năm cư trú hợp pháp liên tục (và đáp ứng yêu cầu về thời gian ở mỗi năm, tiếng Hy Lạp, v.v.), có thể xin quốc tịch Hy Lạp (EU).

Lưu ý quan trọng trước khi mua nhà để định cư

• Mua nhiều bất động sản nhỏ không được cộng gộp để đạt mức đầu tư tối thiểu; thường yêu cầu một tài sản duy nhất hoặc chuyển đổi/tái thiết để đủ điều kiện.
• Các khu vực yêu cầu mức đầu tư cao hơn thường đi kèm điều kiện: diện tích tối thiểu ~120 m², bất động sản không được cho thuê ngắn hạn (Airbnb) nếu muốn đủ điều kiện Golden Visa.
• Mặc dù thẻ cư trú cho phép đến sống và làm việc tại Hy Lạp hoặc đi lại Schengen, quyền định cư dài hạn hoặc quốc tịch còn yêu cầu thêm các điều kiện khác (thời gian cư trú, thuế, tiếng Hy Lạp).
• Luật và điều kiện có thể cập nhật – ví dụ đầu tư tối thiểu có thể thay đổi theo khu vực hoặc chính sách mới.

Xem thêm: Định cư Hy Lạp có tốt không? Đánh giá thực tế từ người Việt

Lợi ích khi đầu tư bất động sản tại Hy Lạp

Đầu tư bất động sản tại Hy Lạp năm 2025 mang lại nhiều lợi ích rõ ràng bao gồm: cơ hội nhận cư trú EU qua Golden Visa Hy Lạp, lợi nhuận cho thuê ổn định (~4-5%/năm toàn quốc, cao hơn 6% ở một số khu vực Athens) và quyền sở hữu bất động sản đầy đủ cho người nước ngoài.

• Quyền định cư và tiếp cận châu Âu: Chương trình Golden Visa Hy Lạp cho phép đầu tư bất động sản từ €250.000 trở lên và được cấp thẻ cư trú 5 năm có thể gia hạn, mà không yêu cầu số ngày cư trú tối thiểu. Thẻ cư trú này mở quyền di chuyển trong khu vực Schengen (26 quốc gia) và sau 7 năm cư trú hợp pháp có thể xin quốc tịch Hy Lạp.
• Sinh lời cho thuê và tăng giá trị tài sản: Theo Global Property Guide: lợi nhuận cho thuê (gross rental yields) trung bình tại Hy Lạp năm 2025 khoảng 4,60% toàn quốc. Tại một số thành phố như Athens, Heraklion khoảng 4,5-5% trở lên. Giá nhà tại Athens tháng 6/2025 khoảng €2.480/m², với triển vọng tăng giá tiếp ~3-5%/năm.
• Chi phí đầu tư thấp và luật sở hữu rõ ràng: Hy Lạp là một trong những nước châu Âu có mức đầu tư tối thiểu thấp nhất cho chương trình cư trú qua đầu tư. Người ngoại quốc được sở hữu 100% bất động sản, không bị giới hạn thời gian nắm giữ và có thể cho thuê, bán lại hoặc thừa kế.
• Ưu thế cảnh quan, du lịch và hạ tầng: Hy Lạp có lợi thế địa lý – du lịch – khí hậu Địa Trung Hải, giúp khu vực nghỉ dưỡng và cho thuê ngắn hạn phát triển, tạo thêm cơ hội lợi nhuận từ bất động sản. Hạ tầng giao thông, cải tạo đô thị tại Athens & các đảo du lịch được đầu tư mạnh, nâng giá bất động sản vùng có tiềm năng.

Khu vực đầu tư bất động sản tiềm năng tại Hy Lạp

Năm 2025, các khu vực đầu tư bất động sản tiềm năng nhất tại Hy Lạp gồm Athens, Thessaloniki, Crete, Rhodes, Santorini và Mykonos. Trong đó, Athens vẫn là trung tâm tăng trưởng mạnh nhất; Thessaloniki nổi lên nhờ giá rẻ hơn 30%; còn các đảo du lịch như Crete, Santorini, Mykonos tiếp tục hút nhà đầu tư nhờ du lịch và lợi nhuận cho thuê cao.

Athens – Thủ đô sôi động và trung tâm tài chính

Athens là trái tim của bất động sản Hy Lạp, chiếm hơn 40% tổng giao dịch Golden Visa. Theo Bank of Greece (Q2/2025), giá căn hộ tại Athens trung bình đạt €2.480-2.944/m², tăng 7,6% so với cùng kỳ 2024. Một số khu trung tâm như Kolonaki, Koukaki, Piraeus đã chạm ngưỡng €3.000-3.500/m², trong khi vùng ven (Marousi, Glyfada) vẫn dao động €2.000-2.600/m².

Lợi nhuận cho thuê (rental yield) tại Athens hiện đạt trung bình 5-6%/năm, cao hơn hầu hết các thành phố Tây Âu tương đương. Thành phố cũng được đánh giá là điểm đến đầu tư Golden Visa hấp dẫn nhất châu Âu 2025, nhờ cơ sở hạ tầng hoàn thiện, du lịch quanh năm và thanh khoản thị trường cao.

Thessaloniki – Thành phố trẻ, chi phí đầu tư thấp hơn

Thessaloniki, trung tâm kinh tế lớn thứ hai của Hy Lạp, là điểm đến thay thế hợp lý cho nhà đầu tư vốn nhỏ hơn. Theo Bank of Greece Q1/2025, giá nhà tăng 10%/năm, nhưng mức giá vẫn thấp hơn 20-30% so với Athens, trung bình khoảng €1.600-2.200/m².

Thành phố có dân số trẻ, nhiều trường đại học và startup, khiến nhu cầu thuê căn hộ dài hạn rất lớn. Lợi nhuận cho thuê dao động 4,5-5%/năm, đặc biệt ở khu trung tâm hoặc gần Đại học Aristotle.

Crete & Rhodes – Thiên đường nghỉ dưỡng sinh lời quanh năm

Crete và Rhodes là 2 hòn đảo du lịch lớn nhất Hy Lạp, thu hút hơn 8 triệu lượt khách quốc tế năm 2024 (theo Greek Tourism Ministry). Giá nhà tại Crete năm 2025 trung bình €2.000-2.800/m², tăng 15,1% so với năm 2024. Các thành phố như Chania và Heraklion có tỷ lệ lấp phòng Airbnb đạt 80-90% trong mùa cao điểm, giúp lợi nhuận cho thuê đạt 6-8%/năm.

Rhodes, trong khi đó, vẫn là điểm đến ưa chuộng cho nhà đầu tư EU và Trung Đông nhờ giá ổn định hơn và tiềm năng tăng giá bền vững.

Santorini & Mykonos (vùng cao cấp)

Santorini và Mykonos là biểu tượng du lịch cao cấp của Hy Lạp, nơi giá bất động sản cao nhất nước. Năm 2025, giá trung bình đạt €3.500-6.000/m², thậm chí biệt thự hướng biển tại Mykonos có thể lên tới €10.000/m².

Dù vốn đầu tư cao, các đảo này vẫn duy trì tỷ lệ lấp phòng du lịch 90-95%, mang lại lợi nhuận ngắn hạn hấp dẫn. Tuy nhiên, chính phủ Hy Lạp đã siết quy định cho thuê ngắn hạn và tăng mức đầu tư Golden Visa lên €800.000 tại các khu vực này.

So sánh nhanh các khu vực đầu tư bất động sản Hy Lạp (2025)

(Nguồn: Bank of Greece, Eurostat, Global Property Guide, Greek Tourism Ministry – cập nhật đến Q3/2025)

Xem thêm: Thực tế chất lượng cuộc sống ở Hy Lạp và chi phí sinh hoạt

Quy định và quy trình mua nhà tại Hy Lạp cho người nước ngoài

Người nước ngoài – dù đến từ EU hay ngoài EU – được phép mua và sở hữu bất động sản 100% tại Hy Lạp năm 2025, miễn tuân thủ đúng quy trình pháp lý gồm 5 bước: xin mã số thuế (AFM), mở tài khoản ngân hàng, kiểm tra pháp lý (due diligence), ký hợp đồng công chứng, và đăng ký quyền sở hữu tại Cơ quan Đăng ký Đất đai Hy Lạp (Land Registry).

Tổng chi phí thủ tục và thuế dao động 8-12% giá trị tài sản.

Quy định pháp lý về quyền sở hữu của người nước ngoài

• Người nước ngoài ngoài EU vẫn được sở hữu hợp pháp bất động sản tại Hy Lạp, ngoại trừ một số khu vực gần biên giới hoặc đảo chiến lược, nơi có thể cần giấy phép đặc biệt từ Bộ Quốc phòng Hy Lạp (Hellenic Ministry of National Defence).
• Không yêu cầu cư trú thực tế để mua nhà. Bạn có thể mua và cho thuê từ xa, thông qua ủy quyền hợp pháp cho luật sư địa phương.
• Quyền sở hữu vĩnh viễn: Nhà đầu tư được toàn quyền sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng hoặc thừa kế bất động sản – không giới hạn thời gian.
• Thuế tài sản hàng năm (ENFIA): trung bình 0,1-1% giá trị tài sản, tùy vị trí và diện tích (theo Hellenic Ministry of Finance, 2025).

Quy trình mua nhà chi tiết cho người nước ngoài

1. Lấy AFM (mã số thuế): Bạn hoặc luật sư đại diện có thể xin mã AFM tại văn phòng thuế (DOY). Có thể ủy quyền (power of attorney).
2. Mở tài khoản ngân hàng Hy Lạp: Sau khi có AFM, bạn mở tài khoản để thanh toán và đáp ứng yêu cầu tài chính.
3. Thuê luật sư chuyên bất động sản: Luật sư sẽ thực hiện kiểm tra tiêu chuẩn (due diligence): chủ quyền (title deed), nợ thuế, quy hoạch.
4. Ký đặt cọc hợp đồng sơ bộ (nếu có): Sau khi chọn tài sản, bạn có thể ký thỏa thuận đặt cọc tạm thời, rồi tiến hành kiểm tra chi tiết.
5. Ký hợp đồng công chứng & thanh toán: Việc ký deed (hợp đồng chính thức) trước công chứng viên, thanh toán giá còn lại và thuế chuyển nhượng (~3 %) và phí khác.
6. Đăng ký quyền sở hữu: Hợp đồng được đăng ký tại Land Registry / Cadastre – kể từ đó bạn được ghi danh là chủ sở hữu.
7. Khai báo và nộp thuế anual (nếu cho thuê): Nếu cho thuê, người sở hữu phải đăng ký thuế và trả thuế thu nhập (nếu có).

Những lưu ý quan trọng cho người mua nước ngoài

• Golden Visa Hy Lạp không tự động cấp khi mua nhà: Bạn cần đầu tư tối thiểu 250.000 EUR (hoặc 400.000 EUR tại các khu vực trung tâm như Athens, Mykonos, Santorini theo Luật 5007/2024).
• Hợp đồng công chứng phải bằng tiếng Hy Lạp, nên bắt buộc có phiên dịch viên và luật sư khi ký.
• Chuyển tiền quốc tế phải qua ngân hàng Hy Lạp để được công nhận là hợp pháp cho mục đích Golden Visa.
• Cho thuê ngắn hạn (Airbnb) hợp pháp, nhưng phải đăng ký với mã MITE tại cơ quan thuế và tuân thủ quy định địa phương.
• Nếu mua nhiều bất động sản nhỏ, bạn có thể cộng dồn tổng giá trị để đạt mức đầu tư yêu cầu của Golden Visa.

So sánh đầu tư bất động sản Hy Lạp với các quốc gia châu Âu khác năm 2025

Trong năm 2025, Hy Lạp đang dẫn đầu châu Âu về khả năng tiếp cận thị trường bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài – đặc biệt nhờ mức đầu tư Golden Visa linh hoạt từ 250.000 EUR, cùng đà tăng giá ổn định 6-8%/năm. Trong khi đó, Tây Ban Nha đã chấm dứt chương trình Golden Visa, Bồ Đào Nha loại bỏ bất động sản khỏi danh mục đầu tư định cư, và Malta áp dụng mô hình “đóng góp + bất động sản” thay vì mua nhà trực tiếp.

Bảng so sánh chi tiết đầu tư bất động sản châu Âu (Cập nhật 2025)

Rủi ro cần lưu ý khi đầu tư bất động sản Hy Lạp

Dù Hy Lạp là điểm đến đầu tư hấp dẫn với mức vốn thấp và chính sách cởi mở, năm 2025 vẫn tồn tại nhiều rủi ro cần chú ý, bao gồm biến động chính sách Golden Visa, siết quy định cho thuê ngắn hạn, thuế phí gia tăng, và rủi ro tự nhiên (cháy rừng, động đất). Hiểu rõ và chuẩn bị trước giúp nhà đầu tư giảm thiểu tổn thất và bảo vệ tài sản lâu dài.

Rủi ro chính sách – Quy định Golden Visa và cho thuê ngắn hạn

• Thay đổi ngưỡng đầu tư: Từ 2024-2025, Hy Lạp nâng mức đầu tư Golden Visa lên 400.000-800.000 EUR ở khu vực trung tâm (Athens, Mykonos, Santorini), chỉ giữ mức 250.000 EUR cho vùng ngoại vi (Law 5100/2024).
• Siết quy định cho thuê Airbnb: Chính phủ yêu cầu chủ sở hữu đăng ký mã MITE và đáp ứng tiêu chuẩn an toàn – vi phạm có thể bị phạt đến 20.000 EUR.
• Rủi ro cấp phép chậm: Các khu vực “prime” đang được rà soát lại để hạn chế nhà đầu tư ngoài EU, nên tiến trình duyệt Golden Visa có thể kéo dài 2-3 tháng hơn so với trước.

Lưu ý: Luôn xác minh khu vực và điều kiện dự án có nằm trong danh sách đủ điều kiện cấp Golden Visa trên cổng immigration.gov.gr trước khi đặt cọc.

Rủi ro tài chính – Thuế, phí và lợi suất thực tế

• Thuế chuyển nhượng (RETT): 3% giá trị nhà + 3% phụ thu địa phương.
• Thuế tài sản hằng năm (ENFIA): 0,1-1% tùy diện tích, vị trí.
• Chi phí pháp lý & công chứng: 5-8% giá trị nhà, gồm phí luật sư, công chứng, đăng ký đất đai.
• Lợi suất thực tế sau thuế có thể chỉ còn 3-4%/năm, nếu trừ chi phí bảo trì và thuế thu nhập từ cho thuê.

Lưu ý: Nên tính tổng chi phí sở hữu (Total Cost of Ownership) trước khi đầu tư – không nên chỉ nhìn “giá/m²”.

Rủi ro tín dụng – Biến động lãi suất và chi phí vay vốn

• Theo Bank of Greece (Q2/2025), lãi vay thế chấp bình quân là 4,6%/năm, dù xu hướng giảm nhẹ so 2024.
• Nhà đầu tư vay vốn (mortgage) cần kiểm tra kỹ hợp đồng lãi suất cố định hoặc thả nổi để tránh ảnh hưởng dòng tiền.
• Đồng Euro mạnh lên cũng khiến chi phí chuyển đổi ngoại tệ (EUR/VND) tăng thêm 2-4% trong nửa đầu 2025.

Lưu ý: Nếu dùng vốn vay, nên chọn lãi suất cố định 5 năm đầu hoặc trả một phần tiền mặt để giảm rủi ro tài chính.

Rủi ro môi trường – Động đất, cháy rừng, và khí hậu cực đoan

• Hy Lạp nằm trên vành đai địa chấn châu Âu, thường có động đất nhẹ, đặc biệt ở Crete và các đảo Ionian.
• Mùa hè 2024-2025 ghi nhận nhiệt độ trung bình 40°C tại Athens và hơn 6.000 ha rừng bị cháy (theo European Environment Agency).
• Các công ty bảo hiểm đã tăng phí bảo hiểm tài sản 15-20%, nhất là khu vực miền Nam.

Lưu ý: Chỉ chọn bất động sản xây sau năm 2000 (đạt chuẩn kháng chấn EAK-2000) và luôn mua bảo hiểm thiên tai & cháy nổ.

Rủi ro thị trường – Định giá cao & thanh khoản giảm

• Theo Bank of Greece Q2/2025, giá nhà tăng 7,2%/năm, nhưng tốc độ này đang chậm lại so với 10-12% của 2023.
• Các khu “nóng” như Athens Riviera, Santorini đang đạt đỉnh giá 3.500-6.000 EUR/m², khiến biên lợi nhuận cho thuê giảm.
• Nếu cần bán lại, thời gian trung bình để giao dịch hoàn tất có thể kéo dài 6-12 tháng, do quy trình pháp lý chặt hơn.

Lưu ý: Tránh “đuổi giá” tại khu du lịch, nên chọn khu vực hạ tầng phát triển mới (Crete, Thessaloniki) để tối ưu lợi nhuận dài hạn.

Rủi ro pháp lý & giấy tờ bất động sản

• Một số tài sản cũ chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Title Deed) hoặc chưa hoàn công theo tiêu chuẩn mới.
• Tài sản trong khu quy hoạch hoặc nợ thuế đất có thể bị tạm ngừng giao dịch.
• Giao dịch qua môi giới không có chứng chỉ (unlicensed agent) có thể dẫn đến mất đặt cọc hoặc tranh chấp hợp đồng.

Lưu ý: Luôn yêu cầu luật sư kiểm tra “due diligence report” trước khi ký hợp đồng, gồm: sổ đỏ, giấy phép xây dựng, thuế, và quy hoạch.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

1. Mua nhà ở Hy Lạp có được cấp thẻ cư trú không?

Có. Nếu bạn đầu tư tối thiểu 250.000 EUR (hoặc 400.000-800.000 EUR tại khu vực trung tâm như Athens, Mykonos, Santorini) theo quy định mới trong Luật 5100/2024, bạn đủ điều kiện xin thẻ cư trú 5 năm (Golden Visa Hy Lạp) cho cả gia đình. Thẻ có thể gia hạn vô thời hạn nếu vẫn giữ tài sản.

2. Tôi có thể mua nhiều bất động sản để đạt mức đầu tư 250.000 EUR không?

Có thể. Hy Lạp cho phép cộng dồn giá trị của nhiều bất động sản (căn hộ, nhà ở, đất xây dựng) miễn tổng giá trị ≥ 250.000 EUR và đứng tên cùng một chủ sở hữu.

3. Có thể cho thuê lại căn nhà mua theo diện Golden Visa không?

Được phép. Nhà đầu tư có thể cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn (Airbnb), miễn là đã đăng ký mã số thuế và khai báo với cơ quan AADE (Cục Thuế Hy Lạp). Tuy nhiên, các khu du lịch “prime” có thể bị giới hạn thời gian cho thuê trong năm.

4. Mất bao lâu để hoàn tất thủ tục mua nhà và nhận thẻ cư trú?

Thông thường, quy trình hoàn tất từ 2-3 tháng cho việc mua nhà và 3-6 tháng để nhận thẻ Golden Visa (tùy khối lượng hồ sơ và khu vực). Một số khu vực “prime” như Athens có thể kéo dài đến 8 tháng do lượng hồ sơ lớn.

5. Có bị đánh thuế tài sản hàng năm không?

Có. Chủ sở hữu phải nộp thuế tài sản ENFIA hằng năm, trung bình từ 0,1-1% giá trị nhà tùy vị trí và diện tích. Ngoài ra, nếu cho thuê, bạn phải khai thuế thu nhập từ cho thuê 15-35% theo bậc thuế (AADE Regulation 2025).

6. Có thể vay ngân hàng Hy Lạp để mua nhà không?

Có, nhưng hạn chế. Một số ngân hàng Hy Lạp cung cấp gói vay cho người nước ngoài (LTV 50-60%), lãi suất trung bình khoảng 4,5-4,8%/năm (Bank of Greece Q2/2025). Tuy nhiên, cần chứng minh nguồn thu nhập ổn định và lịch sử tín dụng tốt.

7. Nếu bán tài sản, có mất thẻ cư trú không?

Có. Nếu bạn bán tài sản trước khi gia hạn Golden Visa, quyền cư trú sẽ hết hiệu lực. Tuy nhiên, người mua mới (nếu là nhà đầu tư nước ngoài) có thể chuyển quyền và tiếp tục chương trình Golden Visa.

8. Bất động sản ở Hy Lạp có thể thừa kế cho con cái không?

Có. Quyền sở hữu bất động sản tại Hy Lạp là vĩnh viễn và có thể thừa kế hợp pháp cho con cháu. Con cái của người sở hữu cũng có thể kế thừa quyền cư trú Golden Visa nếu đáp ứng điều kiện pháp lý về quan hệ gia đình.

Kết luận

Năm 2025, Hy Lạp tiếp tục khẳng định vị thế là thị trường bất động sản tiềm năng nhất Nam Âu nhờ mức đầu tư linh hoạt, chính sách định cư cởi mở và tốc độ tăng giá ổn định. Với ngưỡng đầu tư Golden Visa từ 250.000 EUR, nhà đầu tư có thể vừa sở hữu tài sản thật tại châu Âu, vừa nhận thẻ cư trú hợp pháp cho cả gia đình mà không cần cư trú bắt buộc.

Thị trường nhà ở tại Athens, Crete và Rhodes đang tăng trưởng ổn định, trong khi các khu vực mới nổi như Thessaloniki mang lại cơ hội đầu tư dài hạn với chi phí thấp hơn. Tuy vậy, nhà đầu tư cũng cần lưu ý các rủi ro thực tế – từ thay đổi pháp lý, chi phí thuế đến yếu tố môi trường – để đảm bảo chiến lược đầu tư bền vững.

Hãy bắt đầu bằng việc tìm hiểu kỹ thị trường và quy định Golden Visa Hy Lạp 2025 qua các bài viết chuyên sâu của VICTORY. Truy cập blog của VICTORY để cập nhật phân tích thị trường, hướng dẫn quy trình đầu tư và kinh nghiệm thực tế từ chuyên gia định cư quốc tế. VICTORY sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong hành trình đầu tư – định cư tại châu Âu.

Xem thêm: Hy Lạp ở đâu? Vị trí địa lý và ý nghĩa chiến lược